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不動産業界慣習を理解する

一般的に皆さんが不動産会社と初めてかかわる機会は、一人暮らしを始めるとか、結婚するなどをきっかけとして、賃貸アパートやマンションを探すときではなかったでしょうか。そのときに、「敷金」「礼金」や「保証金」など、今まであまりなじみのなかった言葉に接し、その金額の妥当性などもよくわからないまま、支払をした経験をされた方も多いのでは。
不動産を購入するときにも同様に、慣習による取決めや約束事がいくつかあります。
ひとくちに慣習といっても、いろいろあり各地方による地域性もありますから、すべてを理解する必要はありません。しかし、実際に購入するときにかかわる慣習については、理解しておきたいものです。「慣習」を意味の近い言葉で置き換えるならば、「しきたり」とか「ならわし」となりますが、「単なる習慣」とは違います。民法などの法律には、「民法と異なる慣習がある場合は、その慣習に従う」と、法律よりも慣習を優先する条文がいくつもあります。そのことからもわかるように、意外と大切なことでもありますから、ここでは、その慣習について不動産業者が売主となるか、または、代理・仲介をする場合に絞って検証します。

シーン1　申込（買付）をするとき

まず、一般的な商品購入と比較して異なる点は、不動産の場合は申込（中古物件では買付という場合もあります）をして、後日に契約となる場合が多いことです。手続き上、申込書などを使わずに、重要事項説明をした上で契約する場合もあります。
ここでいう申込とは、売主に対して購入の意思表示をすることで、物件を押さえておく、つまり、購入の優先順位を保全するためのものです。一般の商品であれば、売りに出ている商品を「買う」と意思表示をすることで契約成立となりますが、不動産の場合は、通常、例え申込や売主からの売渡承諾書（※注）を受け取ったとしても、契約書に署名・捺印（なついん）をしなければ契約成立とは認められないのです。
不動産業界には以前からそのような慣習があり、申込後に起きたトラブルから、契約の成立時期をめぐって裁判などで争われることも多くありました。それらの判例の蓄積や法律の改正などによって、現在は契約書に署名・捺印（なついん）するまでは、契約したことにはならないと解釈されるようになりました。

※ 注　
売渡承諾書とは、買主からの申込や買付（申込書や買付証明書）に対し、売主が「その条件で売りましょう」という意思表示をするために発行する書類のことで、主に中古物件の取引に使われます。ちなみに、複数の土地や複数の売主がいる土地などをまとめて購入する場合には、買主から「取りまとめ依頼書」を発行する場合もあります。