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第5章 賃貸借契約を結ぶとき
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| 15. 同居人の追加ができるかチェックする |
| たとえば、結婚を予定しているので2DKの賃貸物件を借りるが、入居当初は1人で住むという場合、契約後に入居者数が増えることになります。こういう場合に備えて、契約書では「同居人の変更や増加は事前に家主に通知しなければならない」と書かれていることが多いようです。 |
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| 16. 造作についてチェックする |
エアコンや照明器具、ガスコンロ、湯沸し器などの設備機器（造作）の設置状況も確認しておきましょう。もし必要なものが設置されていない場合は、入居者が自ら設置しなければならないことになります。
家主の同意を得て入居者が設置した造作は、原則として退去時に家主に買取ってもらうことができますが、契約書に「造作の買取請求をしない」「退去時に取り外す」といった造作に関する特約があるときは、その特約に従わなければなりません。 |
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| 17. 修繕費を誰が負担するかチェックする |
賃貸住宅で生活するうちに、いろいろな修繕が発生します。軽微なものでは電球の取り換えから、大きなものでは、ガス給湯機やエアコンの故障、漏水などです。
一般的な契約書では、これらの修繕項目について、誰が修繕費を負担するのかという点が詳しく書かれていません。そのため、入居後に修繕費用の負担をめぐってトラブルになることがよくあります。
通常、電球の取り換えのように軽微な修繕は、入居者の自己負担です。しかし、金額が大きく、しかも普通に生活していれば当然に予想されるような修繕（水道が老朽化したため漏水した場合等）については、家主と入居者で負担するか、もしくは家主が負担する場合が多いようです。
できれば、契約の段階で、修繕費用の負担について質問して、トラブルが起きる可能性を少なくしておきたいものです。 |
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| 18. 契約期間の始まる日をチェックする |
契約期間とは、入居者がその物件に入居する予定日から、契約が終了するまでの期間を指します。
ここで注意したいのは、たとえ入居者の都合で入居が遅れたとしても、家賃は契約期間の始まる日から発生してしまう、ということです。
したがって、家賃を無駄にしないためにも、契約期間の始まる日は、自分が確実に入居できる日にしておきたいものです。 |
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| 19. 契約の解除をチェックする |
入居者が契約に違反したことを理由に、家主が契約を打ち切ることを「契約の解除」と言います。通常の生活をしていて、家賃を支払っているならば、契約を解除されることはありません。なぜならば、入居者の権利は法律（借地借家法）で保護されているからです。そのため家主は、家主側の一方的な都合で入居者を退去させることはできないのです。
しかし、家賃滞納が長期間続いた場合や、入居者が著しく他の入居者に迷惑をかけ続けた場合には、家主は契約を解除することができます。契約書には、この点が書かれているので、よくチェックしてください。 |
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| 20. 中途解約の方法をチェックする |
入居者が契約期間の途中で、契約の打ち切りを家主に申し入れることを「中途解約」といいます。期間を定めた賃貸借契約の場合は、特約がないと原則として中途解約はできません。一般的な契約書では「入居者が中途解約しようとするときは、退去日の1ヵ月以上前に、家主に通知しなければならない」などといった特約のあるものが多いようですが、念のために確認しましょう。
中途解約のための通知を「解約予告」といいますが、この解約予告が遅れると、その遅れた日数の分だけ家賃を余分に支払うことになるので注意してください。
また、解約予告は「1ヵ月以上前」とされるのが一般的ですが、「2ヵ月以上前」などとされている契約書もあります。契約の時点でチェックしてください。
床面積200平米未満の居住用建物の定期借家契約で、入居者に「転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情が起こり、自己の生活の本拠とすることが困難になったとき」は、中途解約の特約がなくても、中途解約の申入れから1ヵ月後に賃貸借契約が終了します。 |
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| 21. 敷金がどのくらい戻ってくるかチェックする |
敷金は部屋を退去する際に戻ってきますが、全額戻ってくるとは限りません。部屋の補修費用は、敷金から差し引かれます。
ここで注意したいのは、入居者の故意や過失で破損・汚損した部分の補修費用だけが敷金から差し引かれる、ということです。
逆に言うと、入居者に責任のない部分まで、入居者が補修費用を負担することはないのです。たとえば、畳の日焼け、壁・床・天井の汚れ等で、通常の生活で当然予想される程度のものであれば、入居者の敷金から差し引かれないのが一般的です。
契約の時点で、この点もチェックしてください。 |
