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教えて!住まいの先生

Q登記と引き渡し、ローンの決済まで 勉強不足で大変申し訳ないですが、皆様のお知恵をお貸しください。 少しでも分かりやすいように箇条書きにいたします。 前提 ①今回土地を先に購入

。直後新築工事に入りました(注文住宅)
②建てたのは父の会社で、主にリフォーム専門で新築は少ない。
③上記の理由から、これまで新築の登記は間に入った不動産屋さんや施主自らすることが多かったらしく、登記のことはよくわからない
④つなぎ融資の金利や住宅ローンの金利のこともあり、2月の7日には引越す予定(家はいつでも引き渡しをできる状態)


1/14
完了検査

1/20
検査済み証が届く

1/21
土地家屋調査士に表題登記の依頼

1/25
司法書士と持分の件で電話にて連絡を取る

1/26
土地家屋調査士から書類が出来たとの連絡があり、印鑑を持って申請?契約?をしに測量事務所へ行く。
この際、『一週間くらいで手続きが完了するので、終わったらこっちで司法書士に書類を渡しておく』とのこと

1/30
父が『再三頼んでいるのに、二週間経っても司法書士から見積もりがこない』と心配し、週明けに電話するとのこと

本日2/3
父に見積もりを貰えそうか確認すると、見積もりのことなのか登記のことなのか
『2月の末までに出来るかどうか。施主にあわないことには何とも』
と言われたとのこと。
銀行で登記のことで話した時も先月直接司法書士と電話で話した時も、そんな話は聞いていおらず、面談があるのは理解できますが、急いでいるなか夫と2人平日に休むなんて急には無理です。

質問
①表題登記完了から全ての登記完了まで1ヶ月以上かかるのが普通ですか?

②面談がある、面談をしなければ先に進まないというのは誰も何も教えてくださらないものですか?
これに関しては勉強不足と痛感しております…

③ローンの契約をするには新住所の住民票と印鑑登録が必要とされていますが、登記が終わらないと新住所にできませんか?
何か今からでも施主自信が出来ることはありませんか?

明日通院のため夕方に仕事を早退するので、何か出来ることがあるなら時間が許せばしてしまいたいと思っております。

分かりづらい文章と無知で大変恐縮ですが、どうかお知恵をお貸しくださいますよう、何卒よろしくお願いいたします。
補足

皆様お忙しい中ありがとうございます。 今回の司法書士に依頼したのは、設計士さんからの紹介です。 古くからの友人らしくお勧めされました。 ちなみにその設計士さんと父も古くから仕事の付き合いがあります。 土地の登記もこの司法書士にお願いしたのですが、その時は不動産屋が間にいたからかそんなに遅いと感じませんでした。 ただ、態度は高圧的で『やってやってる』感がものすごいです。 変えられるなら変えたいですが、変えたらまた更に時間が掛かるのかや、設計士さん・父の立場も気にしてしまいます… デモデモダッテですみません… とりあえず私に出来ることは明日の住所変更だとわかったので(引越し先は同じ市内です)、出来ることから進めていきたいと思います。 登記は…司法書士を変える以外に改善は無理でしょうか…

質問日時:2016/2/3 18:45:05解決済み解決日時:2016/3/10 03:16:54
回答数:6閲覧数:1020
お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2016/2/4 18:42:31
基本的な流れを説明します。

表示登記の申請(土地家屋調査士が法務局に申請します)

約1週間で完了

新住所に住所移転 印鑑証明書・住民票の取得

銀行にて、金銭貸借設定契約の締結(住宅ローン)

建物の保存登記・抵当権の設定の申請(司法書士が法務局に申請します)
住宅ローンの実行
引渡

取引完了

②面談?誰と面談するのでしょうか?金銭貸借設定契約の事でしょうか?面談なんか、必要ありません。

③金銭貸借設定契約時には、通常、新住所にて契約をします。但し、この住所移転には、市役所との矛盾があります。なぜなら、市役所は、入居をしてからでないと住所移転ができません。しかし、金融機関は、入居前に、新住所の住民票を必要とします。

この場合、金銭貸借設定契約を優先として、転居前に、住所変更をしてしまいます。なぜなら、新住所にて、金銭貸借設定契約および建物保存登記・抵当権設定登記をすると、登録免許税の軽減措置が受けられるためです。
建物保存登記税率4/1000→1.5/1000
抵当権設定 4/1000→1/1000

また、住所変更登記費用約20,000円も軽減できます。

住所変更で、注意することがあります。
役所の申請時に、必ず、入居について質問があります。ここで、まだ引越しをしていないと答えると、新住所への移転ができなくなります。必ず、入居済みと答えてください。

司法書士の見積もりが遅いとのことですが、税金の軽減措置を利用すのか(新住所への移転が可能か)、借入額が確定しないと、正式な見積もりはでません。正式な買う確定は、金銭貸借設定契約後です。


住所への移転がまだなら、そんなに遅い対応とは思いませんが・・・。

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回答

5件中、1~5件を表示中

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A 回答日時:2016/2/4 14:56:01
?????
その司法書士は正しいですよ。

①まず、表示の登記が済まないと権利の登記に至りません。

②司法書士は売主(不動産会社)、買主(あなた)、銀行(何千万円も融資する)
すべての関係者を守らなければなりません。
ローンを設定するのであれば、権利の登記はその日までかかるということです。
抵当権や所有権という言葉を知っていますか?売買契約、住宅ローン契約、何千万何億という決済をして様々な権利が動きます。
ちょっと前にコンサル会社が1億2000万円の不動産詐欺に騙されてます。
必ず完璧でなければ事件や事故となります。弁護士が詐欺師に加担して逮捕される時代です。

また信頼できる土地家屋調査士や司法書士だからこそできる裏技(安く仕上げる方法。必ず面談必要。)もあるので、
大体のスケジュールや住所変更など、意思疎通を図るだけで十分です。
売主側の司法書士が所有権、銀行&買主側の司法書士が抵当権を担当することもあります。
別に費用は変わりません。分担しているだけです。
決済の現場に買主がいないというのはありえないレベルだと思いますがね。特に今の時代。

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A 回答日時:2016/2/4 12:24:26
1、1週間もあれば可能です。司法書士の怠慢なのか法務局が混んでるのか

2、1人いればいいです。
3、住民票の異動は可能です。

調査士と司法書士の両方している事務所がよかったですよ。



新住所の添付書類を提出するくらいです。

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A 回答日時:2016/2/4 04:34:30
細かい事は他の方が回答していますので物凄く単純に

出来る事であればその司法書士はやめたほうがいいです
仕事をやる気になっていません

普通、判らない事でも司法書士が率先して色々教えてくれて
動いてくれるのが普通です

私から言えば、そんな司法書士怒鳴りつけて直ぐ切ります

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A 回答日時:2016/2/3 19:16:54
①書類作成2~3日、提出(表示と保存を同時)~1週間で計2週間有れば・・
②面談==本人確認
③1/14に完了検査なので1月早々には住民票異動は可能(住める状況なので)
登記が終わらないと新住所にできませんか?>>登記には住民票が必要なので、住民票が先なら新住所で登記も終わるが、先に登記だと旧住所での所有者で登記して、その後新住所で変更登記と2度の手間と金がかかる。


④休みなら、古い住所地の市役所で転出届け。新居の市役所で転居届。同時に上記で使用する住民票(今後での使用も考えて2~3枚取る)

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A 回答日時:2016/2/3 19:10:22
普通かどうかは知りませんが、我が家の場合は司法書士が新築の家にやってきて一回で全部住みましたよ。あっけにとられるほど簡単でした。

電話して、むこうから来るのが当然の態度で、訪問してもらう日時をきめたらどうですか。

私の場合、業者が手配した司法書士は、隣町で開業しているので、こちらかに出向かなければならないなんてことじゃ大変でした。

住民票の移動には登記なんて関係ありません。戸籍の移動もできます。

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