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教えて!住まいの先生

Q土地の境界について教えてください。 中古戸建を購入するにことになりましたが、 土地に境界杭が1つもありません。

仲介業者からは、境界杭があるのが好ましいが
地積測量図(40-50年前)があるから、大きな問題はない、と説明を受けました。

これは、実際に行われている売買では、一般的でよくあるケースなのでしょうか。
また、地積測量図があれば、本当に問題はないのでしょうか。

おそらく、ないと思いたいですが、
お隣さんの壁などが、こちらに越境していないのか、
また、こちらが越境しているのか
境界杭により確認しないと分からないのでは、と思いました。

地積測量図の通りに、実際に現地を測ったら、
実は越境しているケースもあるでは、と思います。

ちなみに、測量をして
僅差程度の少しの違いが生じることもあると思いますが、
その場合、現地の境界と思われる部分に境界を修正するのでしょうか。
それとも、例えば越境する壁があったとしても、
測量図の寸法通りに境界を設定するのでしょうか。

教えてください。よろしくお願いします。
質問日時:2020/2/4 10:24:34解決済み解決日時:2020/2/19 03:25:14
回答数:12閲覧数:121
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/2/10 20:20:54
一般的なケースでは全くもってありません。

この仲介業者は宅地建物取引士の登録者ですか?
私ならこの仲介業者と取引しません。

>地積測量図(40-50年前)があるから、大きな問題はない。
宅地建物取引士の発言とはとても思えません。

専門的なことですので、できるだけ分かりやすく説明します。
(文言が専門用語と異なるところもあります。)

土地の境界は隣接地との立会い(合意)があって境界杭の設置ができます。
境界杭の設置は義務ではありませんので、登記の要件とはなりません。

地域差もありますが40~50年前の地積測量図は、その土地の形だけを測量したものが多いです。
立会い(合意)が無くても登記できていた地域もあるようです。

現在の地積測量図を提出する登記は、すべての隣接地と立会いを行い、合意がないと登記ができません。
(そのため測量対象地だけでなく、かなり広範囲に測量をし公図等の資料との整合性を確認します。)

さらに、その地積測量図により現地に境界点を復元できなければなりません。(復元性)
40~50年前の地積測量図を基にした登記申請が、復元性が無いと却下された事例もあります。

現地を測れば地積測量図と一致し、構造物等も問題ないかもしれませんが、境界に問題があるということです。

現在の一般的な売買は、売主の費用負担で新たに境界確定測量(立会い、合意)を行い、境界をはっきりさせてからの売買となります。
これは買主が買った後のトラブル(負担)を無くすためです。

売買後に境界トラブルがあっても、仲介業者で責任を負えないため「守り」ということもありますが・・・。

長文失礼しました。

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回答

11件中、1~10件を表示中

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A 回答日時:2020/2/10 11:54:47
いままで回答されている方々の通り、現状のまま購入するのは、まずいです。

①関係者立ち合いのもとで境界杭をうつ必要があるのは最低限です。
②これにボブの父さんのおっしゃるように『「土地筆界線や境界画定図」に関係者の 意署名と捺印ある書面』をもらうことです。
③境界杭は抜くことができるので、境界杭を含めてコンクリート基礎工事(例えばコンクリート塀の基礎部分)を行うことをおすすめします。

私の場合は「石がまわりにおいてあるので大丈夫」といわれましたが、心配だったので「キチンと境界を決めて下さい」とお願いしました。

境界が決まったので購入しましたが、その後、相手が違うと言い出し結局裁判となりました。(いい勉強になりました。)
裁判確定後③を行いました。

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A 回答日時:2020/2/8 21:23:19
境界杭がひとつも無いのではなく、取引した不動産会社が見つけられないか、そこまでして探さないだけかな?と思います。 面積や区画が正しく、誤差が僅差ならまだマシなほうで、特に昭和の時代に作成された地積測量図などは、区画、結線が異なるもの、距離が異なるもの、面積が異なるもの、ありがちな間違いは大小様々であり、酷いものともなれば他人の土地まで取り込んだまま面積表示されたものさえあります。 これが、きちんとした資格者によって作成され、役所に備え付けされた公的な図面だから正しい、一般人はそう考えるかも知れません。 だけど、法的には登記に効信力『正しいと思ったからそれが絶対』がありません。つまり、登記記録の面積が100㎡しかない土地を、誤って1000㎡と記録されたものであっても、私は過失なくそれを買った、たから登記が誤りだから国が責任を負えということではなく。誤りかあるなら、ご自身で登記しなさいということになるのです。つまりインチキな土地を買わされても、買主は文句一つ言えないワケです。 このように、法務局に備え付けられている地積測量図というものは、取引上有効な資料とはなり得るものの、その有効性を絶対的に証明するものではありません。 地積測量図が間違いであれば直す必要もあれば、ご自身の擁壁などが他人の土地に越境していたとしても、地積測量図が誤りであれば境界線を主張することが出来ない場合もあります。

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A 回答日時:2020/2/7 19:33:56
金払えば測量してくれるよ!

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A 回答日時:2020/2/7 11:21:04
境界を隣家の方に聞くといいですよ。
揉めてる場合は、色々教えてくれます。
どっちが悪いかはわかりませんが、
購入前に知っておいた方がいいでしょう。
ちなみに、値引きの材料にもなりますよ。

揉めている場合は、それを解決してから購入すること。
特にもめてない場合も測量をして境界を確定することを
購入条件とすればいい。

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A 回答日時:2020/2/5 20:38:38
境界を再測量して復元してもらって買うこってす。
後年になってトラブっても知りませんよ。
隣接者は、質問者は何も知らないと思ってるはずですので
言いなりになりますよ。
売主が測量しなければ、質問者さんが買う前にやるのも
手ですが、そこまでして買いますか?
オイラなら諦めますが。

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A 回答日時:2020/2/5 18:43:41
境界と境界標は、別物ですので注意が必要です。

境界標は、目印・指標に過ぎないため、これがないと問題になるということはありません。
境界標は、あくまでも民法上の共有物に過ぎないのです。
また、境界標がないと境界が不明確であるということにもなりません。

境界標は、厳密な言い方をすれば、境界と全く誤差なく設置されてはいませんし、地震や工事などでどうしても動きます。
そのため、どこに境界があるのか目検討で分かるのであれば、境界標が設置されている場合とあまり変わらないのです。

次に、法務局備付の地積測量図は、筆界を表しています。
筆界というのは、原始所有権境界を指し、理論上は、地積測量図によって定められたものではなく、あくまでも占有が始まった当初に相隣者間で定めたもので、それは永久に私人間で変更されるものではありません。

また、一般的に境界と言われるものが、原始所有権境界を含む所有権境界で、これは占有状況によって変動します。
境界標が設置されていたとしても、占有状態が保たれる保証はなく、地積測量図が存在していても、占有状態が不動となる保証もありません。

現況占有に問題がなければ、現況所有権境界に問題があるとはなりませんし、境界付近の工作物に問題があれば、隣接地権者から指摘されると思います。
本来、境界付近の工作物は、境界立会を行って設置しているはずですから。

総合すると、どこまですれば納得するかの差の話ですので、これが一般的ですか?と尋ねるのではなく、ご自分が納得する要求をされたらよいと思います。
納得の度合いは、人それぞれ違いますから。

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A 回答日時:2020/2/4 12:13:27
①、土地の契約条件としては、転売宅地の周囲の地権者や水路や道路の
幅員は管理責任者の立会いで「土地筆界線や境界画定図」に関係者の同
意署名と捺印ある書面に総ての境界コンク打設を条件とすることです。

②、最近の直売りも宅建不動産屋が媒介でもトラブル回避から、土地境
界確定図が契約書の添付が普通です。資金要求でも50万円の前後です。
例え土地登記簿謄本の権利証と地積図でも任意測量図は意味がないです。

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A 回答日時:2020/2/4 12:04:47
不動産業者が仲介するならば
まったくおかしな売買です。
不動産業者が取引に使用する
標準的な契約書には、
売主は境界を確認して引き渡す
という条文が定型で入っています。
境界が不明な土地の売買を
昔の地積測量図があれば問題ない
などというのは無責任と言えます。
正しくは、売主費用負担で測量して
隣地所有者の確認を得て杭を設けます。
当然、登記簿の面積や地積測量図
とは異なりますが、登記簿と
合わせるのは大変ですので、
登記簿はそのままとします。
というのが正しい取引です。
越境問題など、後日トラブルに
なるのは確実と思います。
境界を明示してもらえないなら
買わないと言うべきです。

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A 回答日時:2020/2/4 11:06:11
40-50年前の地積測量図が現地と合致しているか?と問われれば
測ってみないとわからないとしか言いようがありません。

その地積測量図の測量精度はどうだったのか?

こっちでは、あまりよくない地積測量図が少なくない時期です。
中には、戦前から始まった耕地整理の換地の寸法を現地測量もせずに
辺長10間=18.18mと決めつけて 机上で測量図が作成されているものもあります。
例えば、一区画5筆の間口が50間=90.90mなくて90.50mしかなくても 10間割という1筆が1反=300坪という耕地整理台帳の数字から 間口10間 奥行き30間で決めつけた実測なしの測量図。


質問に記載してある壁にしても、壁の位置が正しいのか、地積測量図の数字が正しいのか、お互いの主張がぶつかったときには それを裏付ける証拠しか筆界線と思われる線を決めることは出来ません。しかしながら、地積測量図は例え間違っていたとしても否定する証拠がない限り筆界線を判断するための資料となりますし、筆界線を決定づけるものなんて本当のところ誰にもわかりません。最後は判決により裁判官が筆界線を決めることになります。

以上のため、40-50年前の地積測量図があるから大丈夫はかなり疑問です。
少なくとも、隣地と協力して境界を確認しておく方が、後々のトラブルを回避するためには有効かと思います。
出来れば、土地家屋調査士に依頼して、境界の確認をした地積測量図を作成し、地積更正登記をして、法務局に地積測量図を備付けることにより 登記官はその地積測量図に示された境界を筆界線であると認定して備付けることになります。但し、絶対ではありません。反証が正しければ、提出した地積測量図の筆界線は誤っていたということになります。


占有境界と筆界線は一致していることが望ましいが、一致していない場合もあります。
土地家屋調査士の測量による 境界の確認は、筆界線であろうところを、帳票類や土地所有者からの人証などから探索して、各土地所有者と求めた線を確認する作業です。あくまでも、筆界線であろうところを互いに確認する作業をお手伝いするのであり、土地家屋調査士が筆界線を決定するものではないと思います。先にも記載しましたが地積更正などで、地積測量図を法務局に提出することで、筆界線として認定してもらう作業と考えており、境界確認の測量のみではもったいないと思っています。

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A 回答日時:2020/2/4 10:38:04
その年代だと、ペーロケでしょうね。図面上で作成しただけで、そもそも境界杭なんて無かった可能性もあるレベルです。自分の資産を第三者に主張したければ再度測量し直すしかありません。地積更生登記。面積を改めます!って意味です。面積が同じであれば法務局の登記官が受け付けてくれない可能性もありますが、今は地球のここ!っていう世界測地系座標で測量しますので、受け付けてくれそうですが、、、 勿論、世界測地系にする為の費用もかかってきますが 図面を作成して隣と確認した図面を、お互い無くせば無効になります、その点今回購入する土地の地積測量図を再度登記すれば、あなたの資産管理は完璧になります。 ただ、問題なのは隣接地からすれば、そんなに境界を決めたいなら俺の面積が増えるよーにしろ!って場合、決めたいので妥協してしまう場所があります。

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