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教えて!住まいの先生

Q15年以内に売買する予定で5000万(2LDK+F)の物件を買うのは無謀でしょうか?(駅徒歩5分) シングルマザー(予定)です。 年収500万の自営業で子供は5歳の子が1人です。 シングルマザーに

なるにあたり子供の住居環境が心配で賃貸から持ち家にしたくてマンション購入を考えています。
自己資金は500万。
資産価値の下がりにくい物件をいくつかピックアップし、その中のひとつが5000万です。(初期費用込で)
自営のためフラット35しか通りません。
子供が自力で稼げる前に私が死んでしまっても住むところを残してあげたいのと、もしそこに住めなくてもそのマンションを売るなり貸すなりしてある程度の収入が見込める物件、また15年以内に売るので資産価値の下がる郊外の物件は考えていません。
15年以内に売るのは絶対です。フルローンを払う予定はありません。
郊外の方に行けば3000万で戸建てが手に入りますが、一軒家で買ってしまうと売りにくいこと、貸しにくいこと、売れたとしてもマイナスが出ることを考えると微妙なため考えていません。
坪単価220~300が平均の地区です。さすがに300のところからは少し離れてるのですが住みやすく治安もよく、駅近物件です。
ここ5年で坪単価はあがってきてて3年前に建った物件の中古販売価格が1.3倍くらいで市場に出回っています。
コロナの影響もあまり感じられない層が住んでいて中古物件はあまり出回りません。もしくは出回ってても築20年とかで3000万とかです。(リノベ必須)

ローン返済金額と修繕積立金、管理費を足すとこの先5年は15万。6年目以降は16万くらいの予定です。
子供は小学校、中学校、高校は出来たら公立がいいですが大学受験を考えて塾代を考慮して私立の方が良ければ私立も視野に入れています。

もう1つ視野に入れてる物件は1LDKの4500万(初期費用込)の物件です。
こちらは駅から徒歩10分。
当初はこの物件を第1候補にしていました。
ですが、まだモデルルームしかなく、似た間取りの中古物件を見に行ったところ、狭くまた間取りも使いづらい印象で売りに出した時に苦戦しそうだなと思いました。
こちらは坪単価でいうと5000万の物件より30万程安いですが、ローン返済金額と修繕積立金、管理費を足すと月14万弱になります。

+1万の差って今後15年どのくらいの影響があるかわかりません。
+1万で15年後に売りやすいなら5000万のほうがいいのかな?と思っていますが、1人で考えると分からなくなるのでお知恵を貸してください。やはり無謀でしょうか?
支払いが厳しくなったらすぐに売りに出す心づもりはあります。

ただ、この5000万の物件、竣工が去年で1年近く売れ残り最近300万程値下げされました。
去年の段階では周りの物件と比較して高めの設定だったので売れ残ったのかなとは思いますが今値下げされて周りの新築物件と比較しても高めでは無くなりました。ただ、、、売れ残り物件ってやはり何かあるのでしょうか?治安、駅からの距離、内装、特に問題はなさそうなのに3分の1くらいがまだ残ってます。
残ってる物件はすべて5000万以上です。
富裕層が買うにはちょっと手狭かな、でも共働きの層にはちょっと高い印象ではあるので売れなかったとは営業の人は言ってました。

ちなみに今は賃貸でこの物件の近所の9万のところに住んでいます。幼稚園を転園することもなく住み続けられます。
住環境はとても良く、大きな病院も近くに2つあり、駅からの道のりは平坦です。
警察署や区役所も徒歩10分にありスーパーも徒歩10分以内に3件あります。
老人になっても住みやすいとは思います。

お知恵を貸してください。
質問日時:2020/7/5 04:15:52解決済み解決日時:2020/7/6 01:42:52
回答数:13閲覧数:350
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/7/5 15:52:18
僕は死別→三人の子どもを育て上げ、さらに脱サラ→自営ときた人間です。

物件の概要からすると、相当の好立地とうかがえます。しかし、今回のコロナやオリンピックの開催からみても分かるように、将来の経済状態は誰にも予測は出来ないし、将来にわたり不動産の相場が期待通りに回るとは限りません。どんなに今が好条件でも、不動産の見通しはマイナス要因を必ず覚悟しておくのが原則と考えます。

シングルの子育てで一番に重要視する事とは何でしょうか?僕は安定と自由度だと考えます。事業という物も不動産と同様で、今が良くても将来にわたり安定するとは限りません。子育てのために住環境として賃貸よりも分譲が優れているかという意義が僕には分かりませんが、リスク管理と言う意味では、持ち家よりも賃貸の方が不測の事態に対応できると思います。どうしても引っ越しをしなくてはならないことも有り得るわけで、夫婦なら単身赴任という選択肢はあってもシングルでは無理です。希望通りの価格で売却できる保証も無く、引っ越しのタイミングと合わせるのも大変です。

あなたさまに何かがあったときに住める場所を確保できるということも、未成年の一人暮らしは無理ですよね。備えと言うことでいうなら、結局はお金の貯蓄が一番ではないでしょうか。

それでもやはり持ち家というのでしたら、最低限、お子さんが独立した後も住むということが条件と思います。15年後に売却が確定というのは、あまりにも勿体ない買い物です。

元も子もない回答になり恐縮ですが、それだけのローンを払えるのでしたら、条件の良い賃貸で暮らす方が自由度も安全性も得られると思います。生活費はなるべく抑え、貯蓄・生命保険・学資系の保険にお金は回した方がいいのではないでしょうか。

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質問した人からのコメント

回答日時:2020/7/6 01:42:52

ありがとうございました。

回答

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A 回答日時:2020/7/6 00:42:13
私も自分に何かあったら、家だけは確保してあげたい。もしまだ幼くて誰か親族が引き取るとなっても、家を売ったお金を用意できる。と7年前自宅を購入しました。 でも、年収500万円で5000万円の物件はローン通りますか?自営との事ですし、難しいと思いますがどうでしょうか。

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A 回答日時:2020/7/5 14:49:26
フラット35が使えるのならそこまでのご高齢ではないのかなと思いますが、頭金500万円、年収500万円の自営で5000万円のローンって組めますか? 収入も頭金も恐らく同じくらいのシングルマザーですが、信用高めと思われる会社勤めなので金利はとても低めに設定してもらえましたが、フルローンで組んでも5000万円は怪しそうだなという印象でした。 しかも、返済額が増えていくという事は元利均等返済ですか?最初は楽かもしれませんが、高齢になる程金額が上がっていく上に利子も高く付くので、途中で繰り上げ返済する気なら元金均等返済の方が良いと思います。 あと2LDKって実は売りづらいと思います。私も同じような事を考えましたが、2人暮らしにはちょうど良いですが、そこに子供でも生まれたら一気に手狭ですよね。そう思うと将来設計する時に外される可能性が高そうだと考えました。なので私は最悪使い捨てでも良いしと、売りやすく貸しやすい1LDKのマンションにしました。余力を残しておけばまた次を買えると思ったので。 考え方は人それぞれだとは思いますが、限界スレスレのローンはお勧めしません。

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A 回答日時:2020/7/5 11:24:22
年収500万ですと俗にいう5倍説を取れば2500万、もう少し頑張って3500万程度が限界かと存じます。審査が通るという意味ならもう少し上がるのかもしれませんが、返すという観点では個人的には2000万までに抑えたいところです。
もうひとつ、自営ですと3年の平均または最も低い年収で見ます。

15年で売る理由はわかりませんがそののちに住むところは必要です。
15年後にローンを返せる金額で売れる物件は首都圏といえども多くはないはずです。
現在まで首都圏で値上がりが続いてきたのはオリンピックに向けて、インバウンド向けのホテルなどができてきたのが大きく、オリンピック後は下落の可能性が大きくあります。まして現在の新型コロナ、オリンピック中止の可能性などから考えて15年後に首尾よくローン以上の額で売れるとは私には到底考えられません。

15年は過ぎてしまえばあっという間ですが、その間にどのようなことがあるかわかりません。自営ですからなおのこと、幅を持った計画が必要と考えます。

もう少し慎重にお考えになることをすすめたいです。

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A 回答日時:2020/7/5 09:53:37
コロナ不況になるのが確実なのでしばらく様子をみてから 買ったほうがいいと思う

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A 回答日時:2020/7/5 09:22:12
【ご注意】 住宅ローンは完済しない限り自分の意思で勝手に誰かに売ることは出来ない決まりになっています 支払い中の物件の真の所有権はあくまで銀行(またはクレジット会社)のものです だから支払いが滞ると銀行側の権限で競売にかけられてしまうのです なので、賃貸で貸す場合も貸し手がみつからない場合の期間あなたはダブルローン状態で悩まされる可能性があります 念の為、住宅ローン支払い期間中に賃貸にすることが出来るか対象機関が決まったら事前にご確認されておくと良いです 住宅ローンはこの縛りがあるので貴女は計画を見直しされる必要があります

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A 回答日時:2020/7/5 08:36:10
後々、売却予定なら 駅近マンションは いいと思います。 ただ都内のマンションも過剰気味で 世田谷などでも 完成前に完売しなくなって きています。 15年後の売却、 損失が出ると思います。 賃貸にする場合は、 ローンを完済してなくては、 違反になります。 それと失礼ながら 年収500万で、その物件、 無理だと思いますが。 自営だと、ローンはなおさら 通りにくいですから。

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A 回答日時:2020/7/5 08:30:19
夫婦2人なら1LDKでもいいけれど、親子なら個室2つは必須かと思います。 駅は頻繁に使いますか? 後継人というか保護者としての身内がいるなら、資産残せば家本体じゃなくてもいいと思うのですが… 15年後にお子様が巣立ってるかはわからないですよね…私は二十歳で一人暮らしするために実家出ましたが、弟妹は30前後まで居ましたし。(結婚を機に実家を出た) あとは天災とか。 我が家が建ててちょうど15年なんですけど、途中には市町村合併で住所名変わるし、311被災で数ヶ月遠方に行ったり(市からの発令で強制避難です)、とまあ色々ありました。 駅は電車ストップで数年動きませんでした。 全開通が9年経った今年の3月です。 お子さんのため!と悩んでると思いますが、ローン返済に追われて子供と接する時間が減っては意味がないです。 月々の支払いは減らして、貯蓄増やす方向に切り替えた方がいいのでは…

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A 回答日時:2020/7/5 08:20:10
自営が倒産する可能性がなければ良いのでしょうが、15年後に売ったとしても1000万近くは負債が残りそうな気もします。

管理費、積立て金も15年分の7、800万を無駄にすると思うと、購入時売却時の手数料含めてもトータルで2000万弱は資産の無駄になるのかなと。

15年で年間100万以上の損失かと、その分お子様に残すとか他に何かした方が宜しいのではないでしょうか。
お子様に住む場所をという気持ちは、分かります。
でも住む家があっても収入のある社会人になってなければ生活は成り立たないのでは無いでしょうか。

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A 回答日時:2020/7/5 07:36:36
マンションは今だけです。 5年もするとマンション価値が 一気に落ちるはずです。 ものがいい中古一戸建てを買ったほう が賢明ですよ。

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A 回答日時:2020/7/5 06:30:05
フラット35で、金利1.56%155.000円で6500万、15年で3700万残。 15年で売って、どうするのですか? 息子さんは20歳、独立してますか? 築20年で3000万、15年で3700万ではありませんか? 家賃15万の賃貸に15年住むだけではありませんか? 15年で売る意味がわかりません。 あと、全体の広さが不明だけど、5000万は安くはありません。 2人だから2LDKだけど、子供が1人で3人だと、同じ広さならば、3LDKの方が希望者が多いと思います。 私も小さい部屋がいくつもあるより、広いリビングの1LDKが良いけど、需要は少ないです。 年収500万は手取りですか? 年収500万というと、住宅は2379万です。 15年で売るのが、なんでだかわかりません。 次はどうするつもりですか? 購入価格を上回るのは、そうはありません。 首都圏の高めの物件です。 https://ten-navi.com/hacks/article-57-13062

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