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教えて!住まいの先生

Q戸建て新築vs中古マンション 新居の購入で悩んでいます。

購入自体の予算は4000万を上限に、なるべくもう少し低い設定でなんとか探す、という具合で、

マンションは3600〜3700万ぐらいを目標に、戸建てもなるべく上限にはいかないような感じで探しています。

物件は探せば結構理想に近いものがあったのですが、ここでひとつ質問です。

築30年くらいのマンションって、これから30年住んだ場合に売却できるのでしょうか。

戸建てはよく、うわもの(家)の価値は20年ほどでなくなるのであとは土地代、土地も売れるか分からないので負の遺産のように言われることもあります。

でも、マンションで50年てなかなか見かけないし、大規模修繕とかしても築55年とかもマンションって買う人いるのでしょうか。

新築戸建てvs 築30年の中古マンション
30年後の資産価値はどちらがよいでしょうか。


※戸建て、マンションともに都内で場所はそこそこ便利なところを選択という前提でお願いします。
質問日時:2020/11/24 20:24:54解決済み解決日時:2020/11/28 21:13:38
回答数:4閲覧数:91
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/11/26 12:31:19
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

1)築30年のマンションは30年後は築60年なので、余程の好立地の物件でないと売却は難しいと思います。そのマンションの周辺が30年後に今と同じような需要があるかどうかも関係しますし、他に築浅の物件が沢山あれば売れなくなります。30年後は都内も人口減少と高齢化で、港区、渋谷区、中央区あたりの超一等地でもマンションの優勝劣敗は加速すると考えられており、タワマンでもゴーストが懸念される物件もあるほどです。

2)湯沢のリゾートマンションの例を見れば分かりますが、マンションの弱点は管理費・修繕積立金がずっと負担になりますので、老朽化して需要がなくなるとほぼタダにしないと売れないような状況も考えられます。
もし売り抜ける戦略を立てられるのであれば、築10~20年くらいまでのもので、築40~50年までには売却する戦略を立てた方が現実的かと思います。

3)戸建の場合は30年経つと、建物の価値はなくなりますが、土地は需要があれば、値段はつくと思います。お子さんが小さい場合はマンションは騒音トラブルも多いので、戸建の方が良いかもしれません。

私自身はマンション派で、マンション経営もしておりますが、築30年までには全て売却し、買い替え、建て替えをする戦略にしております。リノベーションで一見きれいに見える物件は多いですが、共用部分や配管、コンクリートの躯体などは雨水の影響や酸化の影響でどんどん悪くなるのが普通なので、資産価値が高いうち=値段がつくうちに売るという考え方です。

以上、何らかのご参考になれば幸いです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2020/11/28 21:13:38

プロフェッショナルな方からのお返事がいただけて光栄です。ありがとうございました。

回答

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A 回答日時:2020/11/26 13:11:58
資産価値がどうとか考えられるのだったら、利便性の良い将来的売れそうな新築マンションでしょう
いいとこ取りです

最近四半世紀程住んだ一軒家を土地代プラスαで売りました
地方都市の駅から5〜6分の文教地区でした
今は利便性の更にいい地の10年超えの中古マンションにリフォームして住み替えております

マンションは築浅物件の利便性の良い地で買われる方がいいかな
一軒家だったら校外の作りの良い広い家に住んでみるのも良いと思います
駐車場も何台も置けるとか好きにできます

資産と取られるなら、あなたが上げてみえるどちら買っても将来売れるかどうか難しいと思います

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A 回答日時:2020/11/26 12:49:37
分譲マンションは古くなっても他の権利者の加減で実質建替えできません。 買うとすればエンドユーザーです。 法定耐用年数も大きく超えているので、買う側からすれば融資が厳しいです。 となると、欲しいかどうかは別として、現状に比べて買える人が減少します。 買える人が減ると、供給過多になるので、値段はかなり落ちる=資産価値も大きく落ちる。と考えるのが一般的です。 マンションは1戸当たりの土地所有があってないようなレベルですが、戸建ては土地全体を所有している点が利点です。 建物が朽ちても、土地は残るので、同じ30年後を考えるのであれば、戸建ての方が高く売れる可能性があります。 勿論廃墟のような建物が上にある場合は、解体費用など差し引かれるので、その辺りは留意してください。 因みに20年で建物価値0は、木造の法定耐用年数22年の情報を基に買主が主張する内容ですが、不動産は相対取引なので、法定耐用年数を超えていたとしても、「この建物は1000万の価値がある!」と言えばそうなるので、参考程度の情報として捉えておけば大丈夫です。

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A 回答日時:2020/11/25 21:20:46
築30年で3600万から3700万て相当グレードの高いマンションですね。そんなマンションなら資産価値の心配は無用な気もしますが。 都内でそこそこ便利なところの戸建て住宅で4000万円の物件って相当しょぼい感じになると思いますが。庭は車が一台置ければ上等、家の周りを歩いて一周なんて無理だと思います。面積だってせいぜい10~15坪が良いところでしょう? 更地にしても資産価値ある?戸建てに執着するなら有かも知れません。

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