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教えて!住まいの先生

Q不動産投資に興味があります、 例えばこのケースは投資の考え方として合っているものでしょうか?

マンション1部屋を購入して、賃貸として貸し出すとして マンション購入価格540万 賃貸料金6万円 (4、5万(相場より安い)+1.5万(維持管理費.修繕費)) 単純に計算しまして 月収入4.5万×12ヶ月= 54万(年収入)ですから、54万円×10年=540万円 で10年ほどで購入額を上回り 入居率が80%~位の場合、固定資産税約20万と仮定した場合は約15-17年程で支払い額を上回る収入になると予想しています。 家賃相場は築年数が増えるごとに下がるものとして10年間の平均として4.5万として計算、修繕費は増えないものとして計算。 他にも条件として 築30年の3ldk 地方都市の過疎化が進んでいる街 マンション空室率現在5%?など 何かあれば売却も考え、自分で活用しても良いと考えました。 これらの条件を聞いた時に皆様ならどうお考えになりますでしょうか。
質問日時:2020/12/17 07:12:32解決済み解決日時:2020/12/17 18:41:33
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/12/17 11:09:36
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

質問の文章を拝見して、計算にはお強い方のように拝見しましたので、経験者として、計算に加えておいた方が良いポイントをいくつかアドバイスさせて頂ければと思います。

➀入退去時のリフォーム・クリーニング費用:
ファミリー物件の場合、通常、平均4,5年に1度は退去があり、その都度、原状回復のリフォーム費用が掛かります。今は何でもかんでも入居者に請求することは出来ませんので、3LDKの物件ですと広さや部屋数の関係もあり、1回に平均30~40万円程度の持ち出しがあることを想定しておいた方が良いです。

②設備の修理交換費用:
購入する時点での設備(エアコン、給湯器、コンロ、システムキッチン、お風呂、洗面)の更新状況に応じて、修理・交換費用が発生しますので、最低でも年間5万円から、できれば年間10万円の引き当てをされておくと良いと思います。設備の交換費用をケチって、古い設備になると入居者が敬遠し、入居率が落ちるので、ここを予め想定して貯めておくことは非常に大事です。

③入居率80%は想定がかなり低め:
前述のとおり、ファミリー物件では平均居住年数が比較的長めのため、ちゃんとリフォームをして、不動産屋に広告費用(通常の仲介手数料の上乗せ分)を2ヵ月分ほど支払うことで、適性な家賃であれば、年平均にすると入居率90%程度で見積もることも可能だと思います。例えば4年半入居後の空室期間が半年あっても入居率は約90%になります。

④修繕積立金・管理費の想定が低め:
仮に現在の管理費・修繕積立金が15000円程度でも、マンションが古くなると修繕積立金が必ず上がっていきますので、3LDKですと最低でも60㎡くらいはあることを想定すると、管理費修繕積立金は20000円以上で見積もっておいた方が良いと思います。

⑤出口戦略を15~20年目くらいで考えておく:
現在、築30年ですと15年後に築45年、20年後に築50年です。マンションの場合は50年以上経過すると、資産から負債へと性質が変わって行き、最後はボロボロで管理費・修繕積立金・固定資産税の金食い虫になっていきます。
都内ですと築50年くらいのマンションは安くして売れば売れる状況ですが、あなたの検討されている地域の築古マンションの流通状況を調べて、出口をいつにするかを決めておかれると良いと思います。それでに購入・維持・管理資金を全て回収できていれば、売買価格がまるまる利益になります。
マンションを築60年、70年まで保有していくのはリスクが大きいです。

上記を計算の前提に加えて、試算してみてください。
以上、ご参考になれば幸いです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2020/12/17 18:41:33

targaさまがベストアンサーです!

回答

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A 回答日時:2020/12/17 11:23:25
20年後の築50年、トントンで終われば御の字 まあー何百万と足がでるでしょう。

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A 回答日時:2020/12/17 09:19:48
10年で回収して、それ以降は維持修繕税金を除く金額が純利益となるような計算をしないと収支が合いません。 なおかつ新築の場合です。入居率は築年10年で下がり始め、20年を超えると一気に落ちます。なので最初の10年で回収できるかどうかが勝負です。

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A 回答日時:2020/12/17 07:57:30
まず年間収入が54ですから表面利回りが10%となります。という事はまず最初の10年で540万投資額が取り戻します。次の10年で540万利益になります。という事は20年間で順調に回って540万入ります。固定資産税が年20万として20年で400万かかれば40万になります。平均入居率80ですと利益はありません。もちろん現金で買った場合です。

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A 回答日時:2020/12/17 07:47:36
15年~17年で投下資金の回収ができそうだとあるが、 その間に3回は退去がありその期間は賃料が入らず、 現状回復費も数十万ずつかかり、さらに賃料も下がって くるので、倍とは言わないがそれ近くまで伸びる可能性 が高い。 それを仮に回収に25年としたら、あなたは何才になるか? それまで採算としてはマイナスなんだよ。 まあ分らんだろうから一度やってみればいいさ。

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