教えて！住まいの先生

こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

質問の文章を拝見して、計算にはお強い方のように拝見しましたので、経験者として、計算に加えておいた方が良いポイントをいくつかアドバイスさせて頂ければと思います。

➀入退去時のリフォーム・クリーニング費用：
ファミリー物件の場合、通常、平均４，5年に1度は退去があり、その都度、原状回復のリフォーム費用が掛かります。今は何でもかんでも入居者に請求することは出来ませんので、３LDKの物件ですと広さや部屋数の関係もあり、1回に平均30～40万円程度の持ち出しがあることを想定しておいた方が良いです。

②設備の修理交換費用：
購入する時点での設備（エアコン、給湯器、コンロ、システムキッチン、お風呂、洗面）の更新状況に応じて、修理・交換費用が発生しますので、最低でも年間5万円から、できれば年間10万円の引き当てをされておくと良いと思います。設備の交換費用をケチって、古い設備になると入居者が敬遠し、入居率が落ちるので、ここを予め想定して貯めておくことは非常に大事です。

③入居率80％は想定がかなり低め：
前述のとおり、ファミリー物件では平均居住年数が比較的長めのため、ちゃんとリフォームをして、不動産屋に広告費用（通常の仲介手数料の上乗せ分）を２ヵ月分ほど支払うことで、適性な家賃であれば、年平均にすると入居率90％程度で見積もることも可能だと思います。例えば４年半入居後の空室期間が半年あっても入居率は約90％になります。

④修繕積立金・管理費の想定が低め：
仮に現在の管理費・修繕積立金が15000円程度でも、マンションが古くなると修繕積立金が必ず上がっていきますので、３LDKですと最低でも60㎡くらいはあることを想定すると、管理費修繕積立金は20000円以上で見積もっておいた方が良いと思います。

⑤出口戦略を15～20年目くらいで考えておく：
現在、築30年ですと15年後に築45年、20年後に築50年です。マンションの場合は50年以上経過すると、資産から負債へと性質が変わって行き、最後はボロボロで管理費・修繕積立金・固定資産税の金食い虫になっていきます。
都内ですと築50年くらいのマンションは安くして売れば売れる状況ですが、あなたの検討されている地域の築古マンションの流通状況を調べて、出口をいつにするかを決めておかれると良いと思います。それでに購入・維持・管理資金を全て回収できていれば、売買価格がまるまる利益になります。
マンションを築60年、70年まで保有していくのはリスクが大きいです。

上記を計算の前提に加えて、試算してみてください。
以上、ご参考になれば幸いです。

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