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教えて!住まいの先生

Q大東建託の「一括借り上げという方式」について、詳しく教えてください。友だちが騙されてるんじゃないかと思って心配してます。

質問日時:2010/3/14 19:58:34解決済み解決日時:2010/3/29 03:48:51
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2010/3/20 12:38:34
30年間借り上げ、自分では何もする必要がなく、遊んでいる土地を有効活用出来る....。と言う筈です。
この会社こそ、私が藁にも縋る思いで、ここで初めて質問するきっかけとなったのです。

何もせず、ローンは家賃で払いながら、約25万の手残り金を受け取る事が出来る、と彼等は連呼しました。そして、利便性の悪い土地を所有し、固定資産税や草刈りなどの手間に頭を痛める者にとって、夢のように語るのです。そして多い日は1日3回、毎日のように訪問をくり返し、地主を洗脳していきます。そんな時に、次の税金の請求が来たりすると、他に選択肢はないような気がして来るのです。そしてとどめとなるのが「消費税還付」です。2棟で約1億借入をさせ、その5%、500万が現金で還付されると言うのです。管理の手間がなくなり、家賃でローンを払った手残り金20数万の不労所得を得られる上、借入の書類に印鑑を押すだけで500万の臨時収入とは?これが多くの地主の背中を押す事は間違いありません。

しかし!いざ契約となると、契約書はその日に持参しその日に持ち帰ります。100人いれば、99人は小さな文字まで目を通す事はしないでしょう。それを「自己責任」と言われるならば仕方ありませんが、1年、2年と長きに渡り、言われ続けてきた事、もう十分過ぎる程、説明は聞いたと思いこんでいる事、それが、こんなにも簡単に破られるとは、誰が想像するでしょうか?
私達のケースでは、契約後に、融資の関係上、借入期間を短くする必要性が生じ、手残り金が大幅に減る、と軽い調子で言われ、それこそ小さい文字まで契約書を読み直し、改めて検証して初めて気づいたのです。ゾッとする内容でした。
いつの間にか土地は抵当に入れる事を「了承する」と書かれており、又、途中で解約すれば、「みなし利益」を請求する、とも書かれています。大東にとっては完璧な内容です。しかし、そんな事は一言の説明もありませんでした。

私達は、藁にもすがる思いでここに質問し、今日も回答を寄せておられるthug2000ac様に、親身な回答を頂きました。そしてこんな思いをしている方々が多数おられると確信するに至り、闘う覚悟を決めたのです。

冷静にふり返ると、あちらも多くのミスを犯している事に気づき、そこを内容証明に書き、代表取締役社長宛てと、支店長宛てに送付しました。
1、事前審査をやっていたかどうか、全金融機関に照会する。
2、こちらの収入他、資産評価を高めるため、少し多めの申告をする旨、提案があったが、「虚偽の申告」に、 我々は一切加担しない。
他、営業トークの録音テープを公開する。などでした。
これが効いたようで、私達は、無事解約出来、本当に助かりました。しかし、この会社、断末魔の叫びのように?一昨日何と又家に来て(もちろんもうドアは開けない)「エコポイントがつくようになったので....」などと言っていました。(笑)
2度騙されると思っているのでしょうか?普通の神経ではありませんよ。どうかお友達も同じ思いをされませんように。

thug2000ac様、その節は、本当にありがとうございました。あなたの言葉で勇気をもらいました。

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回答

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A 回答日時:2010/3/19 07:26:27
大東建託のアパートを建ててる大工です!我々の間ではそれを30年一括カツアゲと揶揄してます♪粗利40%の物件を7000万でオーナーから請け負います…例えば家賃一戸5万円×6所帯30万は10年は保証しますと謳いますが実際はその3600万円は請け負い金額の7000万円に入ってる…そして10年経過すると大東からオーナーに家賃値下げを交渉してきます…以後五年毎に…値下げをオーナーが拒否すると大東は今後入居 管理を放棄すると契約書の小さな事項を見せつけます…はっきり言うと詐欺ですね!!

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A 回答日時:2010/3/15 09:27:13
建設業自営業です、商売柄、資産家のアパート、マンションのオーナーと付き合いがあり、大○建託、東○コーポレーション、レオ○レスは、かなり不評です、特に大○建託は大不評です、理由は利回りの低さ(良立地物件以外実質3%以下)割高な補修費用、30年一括借り上げの実績が到来した物件が無い、入居者との入退去時のトラブルが絶えない、社員の退職が非常に多い、説明不足による近隣住民とのトラブル等々、挙げたらキリがないと聞きます、ここの社長の経歴調べてください(笑)

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A 回答日時:2010/3/15 09:23:01
大東みたいな業者がいなくならないから、
不動産業界はよくならないんです。

まぁ、騙される側にも責任はありますがね..

残念ながら、人はあまり信用してはいけない時代です。

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A 回答日時:2010/3/15 03:48:52
30年間会社の言う家賃を受け入れるなら客を回しますよ、というシステムです。
説明どおりですと最初の10年は入居者の有無にかかわらず固定家賃。
以降は周辺相場を見ながら家賃の見直し。
とゆう感じですが色々と問題があると思います。

まず、現在のシステムが始まって5年も経過しておりません。
10年保証された人間が存在していないのですから、信用しろと言うのが厳しいですよね。
その点を突っ込むと、
「東証一部」
とか
「現在○○○億キャッシュがある」
など言いますが、上場企業でも?とこはいっぱいありますし、キャッシュがあるとゆうのは親会社で管理会社ではありません。
さらに言えば管理会社が飛んだ場合の責任関係が不明瞭です。
親会社が面倒見るのかも明記されておりませんし。


私の知り合いのところに営業マンが来て見積書、事業計画書を作ってきましたが信じられない内容でした。

以下、不信感を持った内容です。

30年全く同じ金額で家賃が計算(家賃が下がったら返済が滞る、または持ち出し)
上がることはあっても下がることはないと平気で言い切る(契約書には一切そんな事はかいてない)
契約を断り続けたら、次々と期間限定のキャンペーンが始まり最初の見積もりから千万単位の値引き、最終的には○千万値引きした見積もり(キャンペーンはネットで検索しても同県内の他店に聞いても一切不明)
仮契約を行わないと会社側が作ってきた設計の見直しが出来ない(融資金額が決まっているので後から金額を変える事は難しい)
営業マンが時間を構わず家主に会えるまで何度も来る(居留守を使ってるのがばれると出て来るまで、ドアの前で呼び続ける)
営業マンが敷地内に無断で立ち入る
営業マンの携帯、PHSの番号を教えて貰えない(名刺には支店の連絡先しか書いていない)


このシステムでどこまでいけるのかは関心があります。
建築費を空室の家賃保障に使っているとしたら、新築件数が減ったら一気に傾く可能性がありますね。
さらに建て続けても、賃貸物件を求めてる人間には限りがあります。
少子高齢化時代には即していないシステムだと思います。
自宅との併用で建てるならまだしも儲けようとしてるのでしたら止めるのが無難だと思います。

xnotatakaiさん
無事に解決したようで何よりです。
当方の関係している所にも先日訪問がありました。
同様にエコポイントの件です。
契約する意思がないと告げた後の再訪問は違法の可能性があります。
官庁によって多少解釈の違いがあるようですが、以前に国民生活センターに問い合わせしたところ、問題のある可能性が高いとおっしゃてました。
また同様のことがあった場合は、その場で国民生活センター電話して下さい。
国民生活センターの方が再訪問の禁止を会社側に直接電話で伝えてくれます。
彼らも国民生活センターは怖いのか一気に解決しますよ。
当方の関係している所は仮契約前でしたのでよかったですが、契約後のキャンセルではご苦労されたとのでは?
かなりの心労に対して彼らは詫びの一言もないですからね…
ちなみに、当方の関係しているところもxnotatakaiさんが書きました内容とほぼ同じ事を言われました。
消費税の件も全く同じです。

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A 回答日時:2010/3/14 20:28:01
騙されているというのがどこまでかという話になります。
大東建託に限らず、一般的な話をします。
不動産の資産運用を謳い、主に土地所有している方を対象に収益物件を建てさせ、竣工後の管理及び一括借り上げをする。
という業者はいくつかあります。
どこも内容は似たり寄ったりです。施主にとっては収益物件は完成したものの、建築費を借り入れて建てたなら返済が待っていますよね。その不安を解消しない限り、莫大な建築費のローンを組んで建てるという決断はできません。
そこで、一括借り上げをして、家賃保証をするというのがうたい文句になってくるわけです。
しかし・・。問題は、高額な建築費と保証してもらう家賃の額です。
建築費は、恐ろしく高く、家賃保証は恐ろしく低いです。
まあ、考えてみればあたりまえで、TVでバンバン広告し、業績も良い所が多い。これはすなわち儲かっているのです。
その儲けの源は沢山の施主さんです。
素人の方が収益事業をするのなら、身近な信用できる詳しい方(なかなか居ないでしょうが)がいれば、そういう人にコンサルティングしてもらうのが一番なのですが。
まだまだ説明したい事は有りますが、書ききれないのでやめておきます。
言っておきますが、騙されていますよという事ではないですよ。

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A 回答日時:2010/3/14 20:19:47
友達がアパートを建築するために借り入れた借金を払い終わるまで30年間、返済できる収入+αを保証するものです。
しかし大東が倒産すればその時点で保障は終わります。

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