IDでもっと便利に新規取得

ログイン

教えて!住まいの先生

Q賃貸契約の物件に住んでいます。 そこが来年から再開発されることになり、契約期間を残したまま立ち退き要求を受けました。

ここで質問ですが、立ち退き要求に対しては金銭的に幾らくらいまで要求可能なのでしょうか?

例えば
引越し費用全額+
新しい物件の敷金礼金+
今の物件の家賃×一年分
これくらいはもらっていいのでしょうか?
それとも更に交渉の余地はあるのでしょうか?
一見すると暴利のように見えますが、日本国憲法の居住権は尊重される度合いが高く、物件の持ち主の主張より生活実態のある事実が先行されるようです。だから占有屋みたいのがいるわけで、そういった事情に詳しい方からの回答をお待ちします。
宜しくお願いします!
補足

今回の再開発は公共ではなく完全な民間の事業のようです。 場所が都心で大手不動産会社による買上&再開発事業ですから、公共性は全く無いのです。 その場合はどうでしょうか

質問日時:2011/9/17 07:19:29解決済み解決日時:2011/9/22 16:20:48
回答数:3閲覧数:6617
お礼: 50枚
共感した: 0 この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2011/9/19 19:20:53
一概に「再開発」と言っても、事業の進め方は個々に大きく異なります。
私からは、本件が都市再開発法に基づく市街地再開発事業における
借家人補償に関するご質問であるという前提でコメントいたします。

貴方が再開発に合わせて現住居から退去するパターンとしては
大別して2通りあると思います。
ひとつは再開発のスケジュールに合わせて大家さんとの契約を普通に
解除する(更新をしない)という選択。
もうひとつは再開発事業の中で「借家人」としての立場を取り
再開発の事業主体から係る費用について補償を受けるという方法です。
期間中の退去を求められている以上、事実上は後者を選択する事が
決定的なのでしょうから、貴方に退去に絡む金銭的手当てをするのは
大家ではなく「再開発の事業主体」です。
この事業主体とは誰なのかが、本件におけるポイントになる筈です。

市街地再開発事業は、必ずしも公共事業ではありません。
事業主体が行政であるパターンもありますが、一般に行なわれている
事例の多くは、土地の権利者が個人で、あるいは組合等を結成して
事業主体となっています。
いずれの場合も、借家人に対する補償の方針や基準は、事業主体が
事業の成立性をみながら決めていきますので、貴方が実際にどの程度の
補償を受けられるのかは、一般論的に判断すべき事ではないと言えます。

ざっくばらんに言えば、再開発がなければ当該賃貸物件に住み続ける
事ができたのだから、新しい住居を借りるためにかかる礼金や敷金、
仲介手数料など、引越費用、現居と新居との差額家賃の一定期間分等は
一般的な判断として補償対象となると考えて良いと思います。
合意点はどうあれ、最終的に貴方は事業主体と「補償契約」を締結する
事になりますので、条件面で要望があるのであれば契約締結に至る協議の
中で条件を調整して貰う事はできる筈です。
ただし、補償とはあくまで公的な規準を参考とし、必要費用を明確に
した上で算定されるものですので、無根拠で法外な要求は通りません。
多くの場合、市街地再開発事業は行政による補助対象事業であり
補償費も大部分は補助金(つまり税金)で賄われていますので
一部の対象者の私利に費やされる事がない様、厳格に監視されています。

再開発事業ではスケジュールが重要視されますので、仰っている様に
ゴネ得目的の占有状態を金銭解決する様なケースも実際にはあるのだと
思いますが、それは「地区内居住者の生活再建」という再開発事業の
基本理念とはあまり関係がないと私は思います。
なお「居住権」とは契約など正当な約束の範囲内で、その物件に住む事
が認められている事を慣行的に表現する言葉に過ぎず、日本の法律には
その様な名称の権利は定義されていません。勿論、憲法にもです。

・ ・ ・

具体的な話をまとめますと、仮に大家を相手とし早期退去という選択を
するのであれば、例えば敷金の全額返還を前提として、引越費用等を
立退き料の名目で求める交渉をする余地はあると思います。
そうではなく、あくまで事業主体を相手とするのであれば、事業が定める
補償のルールに則った金額の提示を受け、不足があるのであれば
その理由を添えて協議に臨めばよいと思います。

私見ですが、移転後の賃料に関しては従前賃料との差額を6ヶ月分程度
取れれば十分だと思います。どの様な賃貸借関係もいつかは解消される
事を考えれば、それにともなって賃料が現状額から変わるのは当然の事
だからです。再開発によってそれがタイミング的に強要されたのだとしても、
例えば借地借家法の規定によれば6ヶ月前までに正当事由をもって
告知をすれば貸主からの更新拒絶が可能である事から、差額賃料の
補償期間もそれと同等で十分だという理屈は立つと思います。


■9/22補足 ※本文が長くなったため一部圧縮しました。

ここで言う補償とは損失補償であり、慰謝料的な性質を含む立退き料
では決してないのだという理解が必要だと私は思います。
事業主体が民間であっても、都市計画事業として進められている事業で
あれば「公共性ゼロ」という事はありません。再開発事業そのものに
公益性があるからこそ補償という制度も適用されるのです。
繰り返しになりますが、本件においてしっかり押さえるべきポイントは
貴方に金銭的補償をしてくれる相手が民間なのか公共なのかという事
ではなく「誰なのか」というところです。再開発事業に絡む補償ならば
相手は大家ではなく、貰えるお金も立ち退き料ではないのです。
事業主体からの提示条件を聞き、不足や不満があるなら交渉する余地は
あります。なお、再開発の事業方式を分類する第一種・第二種という
呼称の違いを本件で意識する意味はあまり無いと思います。
どちらであっても、補償の目的や項目に決定的な差は無いからです。
行政主体であれば補償は渋く、民間主体であれば商業的判断に則って
大判振る舞いされる、といった事も基本的に無いと思った方がよいです。

ナイス:1 この回答が不快なら

質問した人からのコメント

回答日時:2011/9/22 16:20:48

ご丁寧な回答ありがとうございます。
二回目の交渉で、
嫁が『引越し費用+今の家賃と同額物件を見つけてくるだけ』を提示されました。引越しは来年三月予定なので、これから粘り強く交渉します。

回答

2件中、1~2件を表示中

  1. 前へ
  2. 1
  3. 次へ
A 回答日時:2011/9/19 14:34:03
当方は補償コンサルタントと言い、公共事業の際に起業者より委託されて立退き額を算出してきました経験を基にお話をさせて頂きます。

民間の場合の立退きの場合は、居住権?占有屋みたい・・・の話しとなり、民法・借地借家権などにより保護されており、借家人側に有利な話しが一般的に認識されている立退きでありますが、再開発等よる公共事業の立退きの場合は、法律自体で違ってきます。憲法29条3項の私有財産権にはじまり、土地収用法に解し公共事業に伴う損失補償基準要綱を基に考えがなされます。その解釈には居住権などの話しはなく、私有財産は公正な補償の基に公共の為に使用することができる、つまりゴネ得などの考えは通用しません。
もちろん交渉の余地はございません!!!
ただ誤解があるといけませんが、公共の補償の場合は交渉しなくても思っているより金額は頂けることになるので御心配することはないとは思うことだけはアドバイスしておきます。
また基準があるといいつつ、人間が算出することですので、プロの観点から解釈違いなどの指摘をすることにより、補償額が適正に改正すること、つまり金額が増額することはありますが、

詳しくは、立退き移転の専門家である当方の「わかば立退相談事務所」までご相談下さい。(無料相談あり)
実質3万円~で補償金の大きな見直し或いは色々な悩をを解消し安心が買えると思い損はさせませんので一度お考え下さい。
http://www.estyg.com/


事業主体が「個人、組合、再開発会社、地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社等」であるから民間事業と言う訳ではございません。
また想定ですが第一種市街地再開発事業〈権利変換方式〉になると思います。
第一種とは、権利変換手続きにより、従前建物、土地所有者等の権利を再開発ビルの床に関する権利に原則として等価で変換する事業になります。

再開発事業の場合は、結局事業事に基準を決めて補償額を算出しますので、その母体となるのが公共事業に伴う「損失補償基準」をベースに考えることになりますので補償額については上記に記載させて頂いたことになります。

ナイス:0 この回答が不快なら

A 回答日時:2011/9/17 08:39:12
来年ってあと3ヶ月ですか、本来再開発の計画が急に行われることは普通ありえないことです。
当然に借主の移動の分も交渉に入り大家さんはもらってますよ

引越し費用全額+
新しい物件の敷金礼金+
今の物件の家賃×一年分
良いんじゃないの
最低半年分はほしいね

あなたの権利は期間だけでも6ヶ月はすめますからね。
通常さっきも書きました急に開発の話があがうことはありません
大家は知っていたということは当然だとおもいます。当然にあなたが入居の時に話す義務がありますね
後は弁護士相談に行きましょう

ナイス:1 この回答が不快なら

2件中、1~2件を表示中

  1. 前へ
  2. 1
  3. 次へ

Yahoo!不動産で住まいを探そう!

関連する物件をYahoo!不動産で探す

Yahoo!不動産からのお知らせ

キーワードから質問を探す

ページの先頭へ

Yahoo!不動産アプリをダウンロード