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教えて!住まいの先生

Q登記と違う人との土地売買について 土地の購入の際に、登記されている人ではなく、違う人と契約する場合の注意点を教えて下さい。 相手は建築業者で、仕入れを他の不動産屋からしています


転売期間が短かったからか、登記がまだされていません。
本当の所有者かどうやったらわかるのでしょう。
補足

こちら側の不動産屋に聞いたら「条件付き契約になる」と言われました。 あなたのものになったら、私は買います。という内容だそうです。 これは中間省略登記なのか、どうしたらわかるのでしょう。

質問日時:2018/8/15 21:27:29解決済みの質問解決日時:2018/8/18 15:33:29
回答数:5閲覧数:90
お礼: 50枚この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2018/8/16 16:38:51
日本の登記制度には交信力は無いですね。
本当の所有者は当事者にしか判りません。

ただ、質問者様は第三者ですので、登記を具備すれば、質問者様が悪意で無い限り、対抗できて真の所有権を得ることができます。

ですので、土地の登記名義人の意思表示(印鑑証明印、印鑑証明書、権利書)が有れば大丈夫です。
第三者が噛む場合は委任状も必要ですね。

第三者に対抗する所有権を得るのでしたら、登記上の所有権移転ができない相手からは買わないほうが良いです。

もっとも、登記原因を、「真正なる登記の回復」とか、「原因判決」、とか、方法は有りますが。
大変だと思います。

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質問した人からのコメント

回答日時:2018/8/18 15:33:29

ありがとうございます。
色々勉強になりました。

回答

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A 回答日時:2018/8/16 15:17:34
土地の謄本の所有者とその建設業者の契約書を見せてもらえばわかります。
なければ違法ですね。

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A 回答日時:2018/8/16 13:12:19
あなたの契約書にも記載されているはずですよ。

「第三者のための契約」としての内容です。

売主:不動産業者→買主兼売主:建設業者→真の買主:あなたです。

中間者の登記をしない、不動産取得税かからない=中間省略登記といいます。

記載が無ければ、効果はありません。
また、購入時の重説にも登記名義人と違う理由が書かれているはずですよ。

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A 回答日時:2018/8/16 10:58:03
不動産、相談オフィスを主宰している元宅建業者です。
あなたの取引は、恐らく不動産業者による「中間省略」取引のように
思われるのですが、その場合に仲介業者は存在しないのですか?

あなたに「中間省略」のお話をしても、恐らくチンプンカンプンで
しょうから、仲介業者・銀行・司法書士等の専門家が介在しなければ、
一抹の不安は見られます。

本来、この取引形態をかんたんに分かりやすく言うと、
――不動産屋A社が、一般人売主Bから土地を買う契約をして、それを
A社が別の「C」に転売する際に、A社が登記をせず、直接「C」に
名義登記をすること―――を指します。

その場合、A社は登記料は節約でき、売主として「C」と契約ができます。
登記は義務ではなく自由で、ただし登記法では「登記により所有を主張」
が可能とされています。

A社が「所有を主張」とする場面もなく「C」と正常な取引ができれば
良いのであり、不動産業界では日常茶飯事の事象です。

あなたがどこの立場に該当するのか不明ですが、もし「C」に該当する
なら、A社が売主としての真の所有者になり「責任」が発生しますので、
安心・安全な取引ができると思われます。

以上、参考になれば幸です。
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A 回答日時:2018/8/15 23:06:08
登記上の所有者との売買契約書を見せてもらう必要があります。もし、未契約ならば違法契約です。

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