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教えて!住まいの先生

Q【法律】賃貸物件における家賃保証、火災保険料の借り主の支払いについての質問です。

家賃保証、賃貸保証の日本セーフティーから火災保険料の更新の通知で1万5000円を振り込んだ後に、火災保険料支払い受取受理のハガキが送られて来たのかと思ったら、また別に家賃保証の更新の通知というのが来てまた1万円を振り込めと来た。 どう考えても1回で2万5000円の請求で済む話を小出しで小銭を取っていくシステムは日本セーフティーもおかしいことやってると自覚しているのでは? そもそも家賃保証って家賃を支払われなかったときの大家の保証のための保険なのになぜ借主が支払っているのでしょう? 滞納していない借主がなぜ自分の滞納したときの取り立て業者の代金を支払っているの? この家賃補助で生活が行き詰まったときの補填金として大家に支払われるならわかるけど、この家賃補助って滞納した大家に日本セーフティーが借主の支払いを建て替えて支払って、借り主には日本セーフティーが取り立てに来るっていう制度ですよね? 借り主が取り立て屋の仕事の代金を払うのっておかしくないですか? あと火災保険ってオーナーが家賃から払うべきなのでは?オーナーが火災保険に入ってれば借り主一人一人から徴収する必要もないし、家賃に火災保険料を含めて月払いに出来ないのはなぜ? 家賃保証代を借り主が払うのは全く理解できない。
質問日時:2019/7/14 23:24:43解決済みの質問解決日時:2019/7/15 15:37:05
回答数:3閲覧数:26
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/7/15 00:27:42
総合的な不動産会社に勤めています。

どう伝えたらわかりやすいかと考えたのですが、
ひとつ例えます。

賃貸借契約というのは半永久的であり、
10.20年以上継続する可能性があります。

その上、損害賠償や原状回復費用なども借主の債務に当たります。

月々の支払いは数万円ですが、
総費用として数百万から数千万円ものお金の高額なやりとりが発生します。


これに似たようなものが不動産売買のローンです。
銀行から数千万を融資を受けて物件を買います。

融資される為に金額に見合った分の購入する物件や資産に抵当権(担保)を設定します。

銀行から融資される為に費用(融資手数料など)が発生しますが、もちろん借りる側の負担です。

借りるに当たって担保と費用が発生するということです。


話を戻すと
保証会社=担保
保証料=融資手数料+担保になってもらう依頼料など
と置き換えられます。


物件を借りるにしても、物件=資産=お金ですから、
お金を借りているのと同じです。
そのための保証料といったところでしょう。
※例えば敷金として数千万円預ければ保証会社を免除とかもできなくはないでしょう。


なお、保証会社との保証委託契約は借主と保証会社との契約で、貸主は第三者という扱いです。



賃貸で契約する保険は借家人賠償や家財保障が主な内容で、
貴方の責任による発生した損害賠償や、
貴方の資産(家具・家電など)に対して保険が下りるもので、
保険会社と貴方が契約するものですから、大家が加入するものではありません。
だから大家が保険会社に支払うものではありませんよ。

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質問した人からのコメント

回答日時:2019/7/15 15:37:05

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A 回答日時:2019/7/15 05:45:19
家賃保証にかんしてですと、お考えの通りと思いますよ。

本来的には、大家が払う。
その分の保険料は、家賃をあげるなどして賄う
とすべきでしょうね。
結果、借主が実質的に負担するのは、かわりませんが・・・

そうなっていないのは、
見かけ上の家賃が 安くて済む
契約手続きが簡易的
などが原因でしょう。

入居者が 更新時に 保証会社へ 保証料を
払わない。とかになると、 それをもって、
大家側が契約解除できるか? (裁判になったとして)

入居者が金を払うのですから、保証会社を
入居者が選択可能か? (独占禁止法等の問題)

など、現行のスキームで、問題が発生する可能性は
大きくありますね。


火災保険は、オーナーも建物には火災保険をかけますし
入居者も 火災保険に加入します。
入居者の火災保険は、
自分の財産に対する家財保険 であり、
それに付帯するのが、
借家人賠償保険
個人賠償責任保険です。

失火法もあるので、この保険は、借主を保護するものですので
借主が負担すべきものです。

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A 回答日時:2019/7/15 00:55:53
火災保険に関しては代理店として振り込んで貰うとしても最終的には保険会社に支払われるものなので、処理上一緒にというわけにいかないのでしょうね。
それから保証会社の更新に関しては契約書に記載があれば、そういう条件で入居したのですから、大家が払うべきと後で言ってもね。
ただ、連帯保証人がいるのに保証会社にも加入させられていて、滞納なく近隣ともトラブルのない優良入居者であるなら、大家に保証会社の更新はしなくてもいいか?と相談する事はできると思います。
応じてくれるかどうかは大家次第ですし、直接交渉を嫌がる大家もいますから、管理会社に相談となると断られる可能性は高くなるでしょうけど
大家が保証会社というのを良く知らなくて(入居者が加入しているのも知らない等)、貴方の話を聞いてくれるような人であれば通用するかもしれない。
今はどこの賃貸でも保証会社加入は必須条件になっているので、大家が払うべきと皆さん思っていても応じるしかないのが現状ではないでしょうか☆

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