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教えて!住まいの先生

Qワンルームマンション投資について

私は3年ほど前に、都内のワンルームマンションを購入しました。全く知識もないまま、勧められて、将来のためにと。 都内の大田区、梅屋敷駅、徒歩11分、2100万円で。 で、買った後に ワンルームマンション投資にいい話はない、騙されてる、そんな話ばかり聞きます。 また、東京オリンピックも無くなり、コロナにも見舞われ、このままこのマンションを持ち続けることに意味があるのかよくわかりません。 最近になって、やたら不動産屋から買いたいと通知が来るようになりました。 何の知識もないまま買った自分が悪いのですが、やはり不安で仕方ありません。 どなたか詳しい方、教えてください。アドバイスください。 よろしくお願いします。
質問日時:2020/7/30 18:43:30回答受付中
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15件中、1~10件を表示中

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A 回答日時:2020/8/4 09:50:13
不動産屋は、安く買って高く売るからね。

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A 回答日時:2020/8/2 13:13:17
投資不動産を所有していると、誰かれ構わずに売りませんかと不動産屋は電話してきます。私にもあります。

売らせるのが目的なので酷い話しかしないクズです。
誰も買わないならそうゆう話も無いでしょう。

私も自身のとき、主観的になり易く鈍る時があります。客観的に考えないといけないんですがね。

不動産業界は詐欺集団なので、所有している以上は自努力で詳しくなって下さい。

売るか否かは運営できているかどうかですかね。

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A 回答日時:2020/8/2 06:35:27
まず、あなたの知識レベルでは

不動産屋に騙されますから、新規の営業は全部断ったほうがいいです。


その上で現在の物件をどうすべきかを考えます。


まず新築プレミアという言葉をご存知ですか?

新築プレミアとは、新築、誰も登記を得ていない、かつ、新築後1年以内の物件を言います。そして新築の時は大体本来の値段の2割から3割増しで売られている、即ち中古になると大体2割から3割の値段が下がります。

これを知らずに買ったあなたはまず間違いです。

その上で、駅徒歩11分は少々遠いし、これはまずい、一般の賃貸希望者は最大譲歩して徒歩10分までで検索をかけます。そうするとこの物件は最初から選外になってしまうことになります。

これまた間違いです。

現在客がついているならば、客が出るまでとりあえず貸し続ける、そのことにより多少の家賃で損がリカバーできるから。

その後訴の客が出たら、僕ならば、売却の方向にかじを切るから、最低でも5社から最低額を聞き、最高値と最安値を弾いて、残りの3社から、信頼できそうな売主会社を探します。

この際に、専属専任媒介にするけど1か月にしておいた方がいいです。

あまり長い間、一定の不動産屋に預けると、塩漬けにされる可能性がありますから、その都度その都度、業者を変えたほうがいいでしょう。

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A 回答日時:2020/8/2 00:15:44
買っただけで住んでいないのですか? そこに住むという選択肢はないのでしょうか? 所有していることが不安ならば買い手がいるうちに売らないと二束三文になるかもしれませんよ。 湯沢のリゾートマンションみたいに。 でも現実、不動産の売買って面倒ですよね。 自分も参加したことがありますが、2100万円の物件だと実際は2400万円は支払ったのではないでしょうか。 また売れば1000万円の損失は見込まれますから、それは覚悟するか住んじゃえば良いと思います。

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A 回答日時:2020/8/1 16:49:18
まず、新築ワンルームマンション買ってしまった時点で勉強不足と言わざるおえません。

正直傷口を広げる前にその物件は手放すべきです。

投資でその物件を購入できるってことは属性が良い人なのは間違いないのでしょうが、勉強して不動産投資をしていかないと業者のカモになることは間違いありません。

【今すぐマイナスが出ても売ってしまうべき】でしょう。

そして違う物件のキャッシュが残る投資をしていくべきです!!!

細かく記載してくれていませんが、今現在月々のキャッシュフローはいくらのこるのですか??
1万円程度しか残らない時点で、入居者が出ると大きなマイナスが発生するでしょう。
そして新築プレミアム価格が通じるのも5年程度なので、その後の入居者は家賃を下げないといけません。

ぼくは不動産業者で不動産投資をよいものとして広めたいと考えています。

今現在保有している物件は× 不安になる時点で×

色々と詳しくブログを書いてまとめているので、よければ参考にみてください。


https://start-ooya.com/salesman-buy-compass/

まだまだやり直せるので、不動産投資を応援しています。


一緒に頑張りましょう~☆

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A 回答日時:2020/8/1 14:57:50
でも普通で考えるとおかしい投資ですよ。

初めに大金を払ってそれを何十年もかけて回収していく投資なんて。

投資は小額からはじめて大きく増やしていくものだとは思いますが。

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A 回答日時:2020/8/1 12:47:21
人生失敗は付き物です。まずは正しい現状認識を深めて下さい。その上で正しいシュミレーションをして方針を決める事が大事かと思います。 情報が少ないので、どの程度のリスクがあるのか詳細がわかりませんが、 既に他の方の回答にある通り、選択肢は、①継続保有、②売却の2択です。 現時点での売却をした場合、手出資金が数百万円が必要になると推測します。ただ、現時点で手持ち資金がない場合は、継続保有しか選択出来ないと思われます。現状認識をして、販売するとして最善のタイミングを見極める必要があります。 尚、完済出来るだけの資金があれば、年利率2〜3%位の運用は可能とおもわれます。※空室リスクが高いとそもそも成り立ちません。 ◎保有継続のメリットは、返済が進む事により残債がへる。 ◎保有継続のデメリットは、物件売却価格の下落リスク。築年が経過することで家賃が下がるリスク。※販売価格は市場相場の影響も有り上下が有る。 残債減より、再販価格減が大きい場合は、早く売る方が良いという事になります。※この可能性が高いと思います。 リスクを判断する要素としてですが、 借入金利、借入期間、修繕積立金、管理費、マンション自体の修繕積立金の残額。周辺家賃相場。10年後、20年後の再販価格の想定。

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A 回答日時:2020/8/1 08:41:36
他の方が回答された事に、既に答えが出ているかと思いますが、 選択肢は2つしかないのが現実です。 1つは、損切り(持ち出しを数百万だして)売却。 これは手放すまでストレスがありますが、それを受け入れれば物事は完結します。 もう1つは、毎月持ち出しをしながらの保有です。 サブリースは何年かスパンで必ず賃料が下がっていきますので、(新築から、年数が増えていくのだから、ずっと新築の賃料のはずはない) 今持ち出しの1000円は、2000円、3000円と広がっていきます。 加えて、毎月の収支で赤字ならば、 固定資産税はまるまる持ち出しになりますよね。 そうすると、年でおおよそ10万円以上は持ち出している計算です。 毎月のダメージは少ないですが、トータルのダメージで考えたら、 最初の選択肢の、持ち出し売却の方がまだ被害は少ないです。 不動産は、物件取得時に、成功だったか失敗だったかが決まってしまいます。 そもそも割高で掴んで失敗してしまった以上、失敗を失敗でなくす事はできません。 失敗の中でも、より被害が無い方の終わり方を選ぶというのが現実でしょう。 末筆ですが、「騙された」わけではないと思います。 キャバクラにつぎ込んで、 最終的に 「騙された…」と言っても、 いやいや、そういう商売だからね、 と思うのと同じように。 どんなに耳障りの良い事を営業マンが言ったとしても、不動産屋さんでしょ。 額面通り聞いて、それを信じてしまう方が、少しアレかもしれないですね。

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A 回答日時:2020/7/31 20:33:56
多分、家賃保証ができなくなる。

大規模修繕工事のため、修繕積立金の値上げ、

などが来るでしょうね。

管理会社によっては、関連会社に工事を投げるので、割高になりますね。

中には臨時総会の資料の紙代(1枚10円)まで請求されることもありますね。

管理組合の実態も調べておいたほうがよいでしょう。

上手に売却なさって下さい。

今の不動産屋以外のところに頼んでください。

大変ですね。

売却方法でしたら、多少相談に乗れるかもしれません。

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A 回答日時:2020/7/31 11:00:34
資金状態が記載されていませんが、自己資金で現金買いしたのなら、
「現金資産」を「不動産資産」に置き換えたけ、のことで、しばらく
様子を見るかはあなたの判断次第でしょう。

これがもし、借金での購入なら、入居者の確保が大前提です。
出て行くもの(金)は毎月、確実に出て行くし、入るモノは常に不安定
であることは確かです。
オリンピック・コロナしかり、勤務系の異変もしかりで、投資物件は
リッパな「事業経営」そのものです。
あなたが少しでも後悔する点を感じたら、買う「相手」がいたらサッサと手放してしまうことです。損が出てもこれを「損切り」と称します

また「騙された」とありますが、不動産で騙されたとするのは、
買主も知らなかった「犯罪」で「詐欺」ですよ。

あなたが契約した際に、宅建士より書面を受け、説明も受けて、
それを承知で契約したのでしょ?
取引は正常だったように読み取れますよ。

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