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教えて!住まいの先生

Q住宅ローン、無謀でしょうか。 夫42歳 年収380万 ボーナスなし 妻42歳 年収420万 ボーナス60万 貯金 800万

子供なし、車なし(今後も予定なし)

新築マンション
都内直結のターミナル駅から平坦徒歩8分
5,100万
頭金+諸経費 500万
借入額 4800万ペアローン
月13万+ボーナス10万
借入先 銀行(変動金利0.5%)

現在住んでいるアパートの取り壊しが決まったため、急遽購入を考えています。
これまで住宅購入を計画に入れておらず、不妊治療で貯金を切り崩したため、頭金に回せるお金は上記が限界かと考えています。
夫の年収は今後大幅に増える見込みはありません。ただ、業界的に食いっぱぐれはないかと思います。
FPは問題ないと言いますが、そうは言っても今の年齢と収入から考えると無謀だろうかとも思い、迷っています。
近くに中古のマンション(3600万)も見つけたのですが、頑張れば新築に住めたのに、と後悔しそうで踏み切れません。
身分不相応と思われますか?
補足

補足です。 現在の家賃は10万円、駐車場は13,000円でしたが車を手放したのでなくなりました。 貯金は少ないですが月10万円です。 管理費と積立修繕費は月13万の中に含めています。 火災保険と地震保険の費用捻出は確かにかんごえなくてはなりません。

質問日時:2020/11/29 12:26:39解決済み解決日時:2020/12/2 13:14:59
回答数:16閲覧数:445
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/11/29 18:41:28
年収から、ローンは6000万円くらい組めますが、将来のことを考えたらやめたほうがいいと思います。 まず42歳なのでローンも35年は厳しいとおもうので25年か30年ですよね? もし25年にしたら仮に金利0.5としても毎月約17万円の返済。 30年なら毎月14万円。 30年となれば返済終了72歳。65歳定年としても定年後に毎月14万円も返済できると思いますか?年金が二人で毎月12万円くらいですよ?むしろそれよりも下がる可能性あります。働き場所なければアウトですよね? しかも管理費とか修繕積立金でマンションは毎月3〜4万かかります。20年後に急に修繕積立金の再計算をし直して毎月の金額が上がることもあります。ひどいとこだと修繕積立金だけで毎月3万円くらいになってる物件もあります。 そして、さらに35年にすれば月12万円くらいなんで、生活はギリいけそうですが返済終了は78歳です。。。これはダメですね。借りれても返せません。 そうなると25年が現実的ですが、毎月17万は破綻すると思うので、3000万円くらいの物件にして毎月10万円にしないと生活できなくなります。 しかもこれ、年率0.5という好条件ですからね!結局は団体信用とか入る事で0.9くらいまでいく可能性もあります。そうなると3000万の物件で25年ローンだと毎月11万円です。 お子様も予定が無ければ学費とかその分余力はあると思いますが… このご時世、何年先に何があるかわかりませんよね?コロナでこのことは相当実感したんじゃ無いですか? いきなりボーナスがなくなることも、年収が下がることもあり得ます。 仕事がなくなることだって。 ボーナスや共働きの年収目当てにしてたら緊急時に家を売ることになっちゃいますよ? それこそ今アメリカで出てきている生活困難者です。 余裕を持って買わないと。25年なり30年なり長期のローンなんですから。 今の感情だけに身を任せると痛い目を見ます。

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質問した人からのコメント

回答日時:2020/12/2 13:14:59

皆さんご意見ありがとうございました。大変勉強になりました。 FPや営業マンの「大丈夫」という言葉で夢を見てしまいました。身の丈にあった選択ができるよう、きちんと考え直します。 ベストアンサーは、具体的な数字を示して最も分かりやすいご説明をくださった方にいたします。

回答

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A 回答日時:2020/12/2 10:23:33
子供さん無しなら何してもオッケーなんじゃないですかね! あと、お金に余裕があれば何してもオッケーなんじゃないですかね! ただ、今の「盛り上がった感情」というのは、常に変化するという性質を自覚する訓練を。 ドーパミンの魔力ってすさまじいです。 これは住宅購入に限らず、日常のいたるところで「主観」「感情」として監査できます。 この技術を磨くことが「自分をいきる」ということ。 今、いろいろ考えられてる「思考」というのはすべて後付けで処理されています。 とにかく「欲」=それに向かっていくように設定されてる だから! まずは「自分の感情すら疑う」 この場合、お金に余裕があるかどうか?が物理的なスクリーニング方法ですよ。 お金に余裕がないのに「目的に向かっていこうとしてる」ならそれは ドーパミンの魔力に掛かっていると思って間違いないでしょう こーいうの時の対処法って、迷ってるなら「苦しい道を選ぶ」 迷うって事は「余裕がない」ということ その場合の苦しい道って「我慢する」ですよね そう、迷うなら「買わない」 (^^) ちなみに僕は家持ってませんが、たかだか750万円の借入(※商売のため すでに返済しましたが。)で、どれだけ借り入れのプレッシャーが凄いか知りました。 とにかく、その物件を恨むほど苦しかったですよ たかだか750万でwww 家なんか刺激的で新鮮なのは1か月ですよ それでドーパミンの魔力は冷めるように脳の設定でそうなってます 結婚とよく似てます。 とにかく、無駄ですよ どーしても買うなら、次誰かに貸せるとか売れるような立地で やるべきかと・・・・そー思うよ(^^; 生意気ごめんね~

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A 回答日時:2020/11/30 10:17:06
お二人の退職金がどれくらい見込めるかにもよるのではないでしょうか。 子供なしで、他にぜいたくな趣味もなければなんとかなる気もしますが、年齢を考えると20年ほどで返済しないといけないですし、あわせて老後資金もそろそろ準備し始めないと間に合いません。 あとは固定資産税や管理費など、ローン完済後にかかる費用も物件価格が高いと高くなりますので、そこまで計算しておいた方がいいと思います。

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A 回答日時:2020/11/29 19:20:50
はい無謀です。

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A 回答日時:2020/11/29 18:00:43
あれこれ悩まず、シンプルに手を動かしましょう 定年まで18年として適当に試算します 支出 ①下記以外の生活費を月12万として18年 ②旅費や冠婚葬祭や家電等に年30万として18年 ③老後資金2000万 ④固定資産税や修繕費1500万 ⑤住宅ローン4800万+利息800万 計1億2200万 収入 夫380万×0.8×18年 妻480万×0.8×18年 計1億2400万 見てのとおり、普通に買えます。今もっている残りの貯蓄や退職金や資産価値を無視した上で、老後資金2000万を追加で貯められますなら、「楽勝」とすら言えます。 ついでにいえば、中古にして価格を1500万下げても、誤差の範疇でしょう。修繕費やイレギュラーへの弱さを踏まえると、かえって苦しくなる可能性も高いです 直感とのズレの原因も明白ですね。 ・「定年までの期間が短い」=「給料をもらえる期間が短い」にばかり気を取られ、「必要な生活費も減る」のを見落としている。 ・「定年までに完済しないと辛い」と誤解している ・家よりも金がかかる車が不要 ・世帯年収が一般よりも高い。ただ個人単位では少ないので、本当は富裕層なのに貧困層と誤解している FPがした計算も似たようなものでしょう。実際に手を動かして具体化すれば、実態が見えてきます。 上記の試算は、私が勝手に置いた値を使っています。あなた方自身の生の値を使い、ご自身で試算してみてください。

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A 回答日時:2020/11/29 17:50:33
治療費で大変な思いをされたと思います。
今後は大きな出費はないのかも知れませんが、やはり40代DINKSで貯金800万は不安だと思います。

ご主人は退職金は見込めますか?

個人的には、新築マンションはコスパ悪いと思います。
うちは実際に新築分譲を買って売却した事がありますが、自分自身の事をいいカモだと思います。
新築なんて買ってすぐ価値は激減するので、中古で大規模修繕直後くらいの割安物件を狙う方が、安くて良い物件を選べると思いますよ。

中古の状態によりけりですが、修繕積立費などに問題がない駅徒歩3分圏内の物件があるのなら、それの方がいいと思います。
正直、駅徒歩8分ってまあまあ遠いと思います...。
リフォームも、ワンフロア壁をぶち抜いて水回り設備を総入れ替えしても1,500万もあれば十分足りるはずです。
立地にこだわって質のいい中古を選んだ方が、将来的にも売りやすいと思います。

相続する相手がいないのなら、持ち家は持たずに、その時々で便利な賃貸に住んで貯金して、老後は介護付高級マンションに入居した方がいいのではないでしょうか?

と思いました。

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A 回答日時:2020/11/29 17:30:59
子供がいない夫婦だと今後離婚の可能性も低くはないです 離婚しなかったとしても収入的に厳しい

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A 回答日時:2020/11/29 17:15:21
ちょっと無謀感じるかな 年収がかなり上がっていく人なら別 条件が現状だけではなんとも

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A 回答日時:2020/11/29 16:10:46
子なしならいけるのでは?

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A 回答日時:2020/11/29 14:52:22
35年ローンで計算すると大丈夫ってなるのかもしれませんが、年齢を考慮した方がよいと思います。 35年で計算すると月々13万+ボーナスになっても、定年する年齢が60歳だとすると今の年齢からあと18年しかありません。 つまり単純計算だと35年ローンの額よりも月々2倍多くの額を返していかないと定年までに返済するのは間に合わないってことになるのかなと思います。 感想としては、4800万円のローンを組んだあとの方が後悔しそうな気がします。 そしてこっちの後悔の方は精神的なもので済まず、家庭崩壊に繋がりかねないかと。

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A 回答日時:2020/11/29 14:29:36
現状 家賃はいくらで、毎月貯金している額はいくらぐらいでしょう? マンションの方の管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険とかは考えていますか?

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