教えて！住まいの先生

こんばんわ。都内でマンション経営をしている者です。

余裕資金が出来た時に不動産投資家下記の選択肢があります。
➀投資用ローンの繰上返済する
②売却に備えて手元資金を持っておく
③他の投資に回す

➀の場合、仮に購入時3000万円のフルローンを組んだ場合、1.5％で投資用ローンを借りた場合、返済額の合計は35年で約3900万円になります。変動金利ですと最初の返済額が低くなりますが、返済額の殆どが金利のため、当初の繰上返済の効果は弱くなります。管理均等で借りた場合は当初から返済額の元本割合が高いので繰上返済の効果が大きくなります。

②ただ、繰上返済というのは、利息部分を圧縮する効果があっても、リスクヘッジの手法としては弱いです。例えば、自宅購入時の返済比率を低くするために売却が必要になった際にワンルームマンションの場合、早いうちに売却すると確実に売却価格が残債を下回り、抵当権解除に追加資金が必要になります。その為に手元資金として持っておくことも選択肢の1つです。

③あるいは、流動性の高い他の金融商品に投資しておいて、必要に応じて換金するという戦略があります。ただ、この場合、換金手数料を控除後に、投資用ローン金利以上の利回りを出していないと、厳密には運用失敗になってしまいます。

投資用ローンをいくらで調達できるかや、将来金利が上がるかどうかでも状況は変わりますが、現時点で1.5％以下などで低金利で調達できている場合は、直ぐに繰上返済するのは、ほとんど意味がありません。

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