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教えて!住まいの先生

Qワンルームマンション投資に関するご質問です。

都内(23区 駅徒歩5分)の投資用ワンルームマンションを購入したときに、基本的にローンの支払いは住人からの受取家賃にて行うと思うのですが、繰り上げ返済するメリットはどのようなところにありますでしょうか。 ローンの支払いは受け取り賃料からなされるのであれば、繰り上げ返済はせずに自分のお金は他の投資に回した方が効率的かなとも思ったのですが。 もちろん満額賃料を受けとることができるのはローン完済後の35年後になってしまいますが、他人資本で運用できる分はすべて他人資本で運用し、自分のお金は他のことで運用した方が効率的ではないかと考えている次第です。 仮にスタートが25歳であれば会社を退職する60歳から満額家賃を受けとることが可能ですし、相場通りの価格にて物件を購入できれば、資産価値の減少スピードと残債の減少スピードを比較すれば残債の減少スピードの方が早いと思うので、どこかのタイミングではほぼ確実に売却益が出るのではとも思います。 結論としては繰り上げ返済する必要性についてご意見をいただけたらと思います。 そもそもワンルームマンション投資は詐欺だから止めた方がいい等の意見は求めておりませんのでどうぞ宜しくお願い致します。
質問日時:2020/12/20 20:13:27解決済み解決日時:2020/12/22 21:37:18
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A 回答日時:2020/12/20 23:03:51
こんばんわ。都内でマンション経営をしている者です。

余裕資金が出来た時に不動産投資家下記の選択肢があります。
➀投資用ローンの繰上返済する
②売却に備えて手元資金を持っておく
③他の投資に回す

➀の場合、仮に購入時3000万円のフルローンを組んだ場合、1.5%で投資用ローンを借りた場合、返済額の合計は35年で約3900万円になります。変動金利ですと最初の返済額が低くなりますが、返済額の殆どが金利のため、当初の繰上返済の効果は弱くなります。管理均等で借りた場合は当初から返済額の元本割合が高いので繰上返済の効果が大きくなります。

②ただ、繰上返済というのは、利息部分を圧縮する効果があっても、リスクヘッジの手法としては弱いです。例えば、自宅購入時の返済比率を低くするために売却が必要になった際にワンルームマンションの場合、早いうちに売却すると確実に売却価格が残債を下回り、抵当権解除に追加資金が必要になります。その為に手元資金として持っておくことも選択肢の1つです。

③あるいは、流動性の高い他の金融商品に投資しておいて、必要に応じて換金するという戦略があります。ただ、この場合、換金手数料を控除後に、投資用ローン金利以上の利回りを出していないと、厳密には運用失敗になってしまいます。

投資用ローンをいくらで調達できるかや、将来金利が上がるかどうかでも状況は変わりますが、現時点で1.5%以下などで低金利で調達できている場合は、直ぐに繰上返済するのは、ほとんど意味がありません。

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A 回答日時:2020/12/21 02:22:54
単純に金利分が得するという考えでよいと思います。その金利分を大きいとみるか小さいとみるかですね。私なら繰り上げしないで自己資金があるならそれを頭にして他の投資を考えずに不動産投資物件を増やしますね。うまく回れば倍々ゲームです。

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A 回答日時:2020/12/20 22:23:57
ローン完済35年なら新築を検討されていますね。 中古で35年ローンはできません。 また頭金を30%前後必要となり、金利も本人が住む住宅ローンよりかなり高いです。 投資のためのマンションローンはできる限りローンは組まない、またはより短期ローンにしたほうがいいです。

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A 回答日時:2020/12/20 21:33:43
住宅ローンの金利を考えると、圧倒的に繰り上げ返済した場合の方が得です。

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