Yahoo!不動産 マンション・一戸建ての住宅情報

質問詳細 

解決済みの質問

アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。 両親60代前半、当方30代年収400万の会社員です。 1億借金してまでアパート経営するメリット、デメリットを知りたいです。

実家(沖縄)の両親が大東建託でのアパート経営を検討中です。
16戸×平均家賃5万円で初年度の月の収入が約15万円だそうです。
建築費用1億をすべて銀行による借入で30年返済、大東建託は
30年一括借り上げするのでリスクはないと言ってるみたいです。
10年間は家賃の値下げはしない、修繕費は大東建託持ちらしいです。
しかし長男である当方が銀行借り入れの連帯保証人になることや、
16戸を5万で貸して1戸あたりの収益が1万も満たないのに
1億も借金してアパート経営するメリットはありますか?
両親共年金だけで充分の暮らしができます。土地を遊ばせる
くらいならと完全に営業マンに洗脳されている感じです。
周りは農地ばかりです。インターネットで調べても悪い評判しか出てきません。
今月中の契約を迫られてるみたいで銀行との交渉も全て大東建託が進めてます。
当方は県外に住んで居る為、契約書の内容や銀行への返済計画もよく
わかりません。1億の借り入れで30年返済の支払総額1億4千万弱です。
30年後にどれだけの利益が出ますか?
アパート経営に詳しい方、ご教授ください。

補足

多数のアドバイスありがとうございます。 相続税対策ですとメリットがあることが分かりました。 しかし当方長男ですが両親が持っている資産がどれだけ あるか分かりません。祖父の代まで農家でしたので 多少の農地があるのは知ってました。その中で 宅地に出来る土地を狙って営業を掛けてきたようです。 父親も長男ですが祖父が亡くなった時には相続税の話もなければ 遺産相続で揉めた話も聞きません。 よって儲けたいようです。今月契約すると1600万 安くすると言われその気になってます。 連帯保証人も母だけで大丈夫だと言っています。 その分、建てる物件、土地、自宅及びその他諸々 担保に入れるみたいです。 はぁ・・・・

質問した人: ID非公開さん

質問日時: 2013/3/15 01:37:51 | 解決日時:2013/3/21 15:21:28

回答数: 11 | 閲覧数: 29940

お礼: 知恵コイン500枚

ベストアンサーに選ばれた回答

回答した人: さん

回答日時: 2013/3/16 15:05:27

これは非常に危険な投資といって間違いありません。
一括借り上げは、非常に問題の多い制度です。
しかも、大手の不動産屋の多くが推進していますのであきれます。
ほとんどの人が勘違いしていますが、最初の家賃が30年間保証される
わけではないのです。
業者は10年間家賃を据え置くといいますが、信用してはなりません。
家賃を固定できるのは、定期借家(10年など期間が決まっていて更新がない)で
賃料増減額請求権の排除の特約を結んだ場合だけです。
業者が、そのような自分に不利になる契約をするはずがありません。
業者は、この家賃保証契約をいつでも解除できますし、いつでも家賃を下げる
ことができます。
しかも合法的にです。
この投資で恐ろしいのは営業マンが、あたかも最初の家賃が30年間保証
されるように思い込ませることです。

私は、業者がどういう手口で営業するか試してみました。

私 「最初の家賃が30年間保証されるわけではないでしょう?」

大○建託 「家賃はほとんど下がらないですよ。逆に上がるかもしれないですよ」

他の大手も同じような回答でした。
これでは、ほとんどの人は信じてしまうと思いました。
本当に悪質ですね。
考えてみてください。
新築のアパートと築20年のアパートがあるとします。
家賃が同じなら、あなたはどちらに住みますか?
20年の物件に住む人は一人もいないと思います。
20年のアパートは、家賃を大幅に下げるしかないのです。
その下落分を業者が補てんしてくれると思いますか?
そんな甘い業者は1社も存在しません。
家賃保証は、あまりにもトラブルが多いので、国は業者に警告しています。

1、家賃が変動することを契約書に書くこと。

2、家賃保証契約を解除するときには、半年前に大家に通告すること。


家賃保証の本質は又貸しです。
大家が業者に部屋を貸し、業者が一般住民に部屋を貸す仕組みです。
以前は家賃保証する業者の位置づけがあいまいでした。
しかし10年前の最高裁サブリース訴訟で決着しました。

この裁判では、ある業者が「家賃を保証するので、建築させてくれ」と大家にアプローチしました。
その業者は建築してしばらくして、「その家賃は高すぎるので下げてくれ」と大家に要求したのです。
大家も多額の借金をしていますので「話が違うじゃないか」となったのです。
結果は業者勝利です。
この裁判で家賃保証は普通借家法に当たると認定されました。
つまり家賃保証する業者は、そこに住んでいる住民と同じ権利を持つことを意味します。
そのため業者は、その家賃保証契約をいつでも解除できますし、いつでも家賃を下げる
ことができます。
一般住民と同じですから。
大家は、この判例をほとんど知りませんから悲惨な目にあうのです。
大家が契約して何年かすると、業者から家賃引き下げの要求が必ずあります。
その金額は最初の家賃よりかなり低いです。
最初の家賃が高いのは、高い建築費を取るための見せかけの家賃だからです。
そのような家賃は、すぐ下げられます。
大家も土地を担保に多額の借金をしますし、子供を保証人に
することも多いです。
そのため家賃の引き下げは非常に困ります。
しかし大家が、その金額を断ると家賃保証は終了です。
これが悪名高き家賃保証の実態です。
しかも、保証は無料ではなく高い保証料を取られます。
また業者は定期的な補修を義務づけますが、その料金はかなり
高いです。
補修は、家賃保証する業者が選定する業者しかできません。
料金が高いのは、業者が補修業者から高いリベートを取るからです。
以上から、アパート建築業者だけが利益を上げるシステムなのですよ。
あなたのアパート経営が成り立つかどうかは知ったことではないのです。

あなたの幸せのためにもやめた方がよいと思います。

この回答が不快なら

ベストアンサー以外の回答

10 1~10 を表示しています。

回答した人: chuta_nekoさん

回答日時: 2013/3/20 14:16:28

相続税対策としてメリットがあるのかはあくまで考え方しだいです。

確かにし相続時に相続税額以上の借金があれば、相続税は支払わなくて済みますが
その変わり借金を相続しなくてはなりません。
税金を支払うのか?借金を相続するのか?選択しなければなりません。

賃貸経営については
アパート経営で儲けたいならサブリースではなく自己管理するべきです。
ここら辺はアパート経営の勉強をしなければなりません。
アパート経営を始めると言う事はアパート経営者になると言う事です。
経営者が勉強もせずに業者任せで儲かる訳がありません。
お父様は今から賃貸経営の勉強をする気があるのでしょうか?
それとも質問者さまがするのでしょうか?
なにはともあれ賃貸経営に対しての勉強が必須と言うことです。

経験上、賃貸の勉強をすればするほど、賃貸経営する気なくなりますよ。
賃貸経営の全責任は賃貸経営者にあります、業者は何も責任を取ってくれません。

以上参考までに・・・・・。

この回答が不快なら

回答した人: kmhhjbdnrさん

回答日時: 2013/3/16 14:01:49

新築で入居率が良い間だけ家賃保障がありますが、11年目以降入居率が下がったという理由で一方的に家賃を下げられて、家賃収入ではローンの支払い額に足りず持ち出しが発生します。

何年か前に見た建築申請の書類に、70代後半のおじいちゃんが『将来の生活費確保のためアパート経営をしたい』とか書いてるんですよ。
将来って、いつだよ。。。あんた既に平均寿命じゃん。。。って思いましたが。

高いリスクを背負うのは、質問者様のご両親と質問者様であって、大東建託側は一切リスクはありません。

将来、多少の相続税を支払うのか、それともローンの残った古いアパートに維持費を注ぎ込み続けるのか、もう一度ご両親とお話しになったほうが良いと思います。

この回答が不快なら

回答した人: reomomocatdogmanさん

回答日時: 2013/3/16 09:23:01

こんにちは。

他の回答者を見ていると「回答が素人」過ぎて、呆れてしまいました。回答者の中には不動産業者も含まれているようですが、程度が低すぎますね。

ハッキリ言いますが、町場の不動産屋なんて、ろくすぽ相続税計算も出来ないところが多いですね。また、大家さんの回答も含まれているようですが、自分ではアパート経営してるけど、他人には止めるように書いてますが、一体どんな気持ちなんでしょうかね。

まず最初に理解して頂きたいのは、アパート経営は儲からないと言うことです。建築資金を全額借入で行う場合は、実質利回りは2%~3%程度です。それでもアパート経営をする地主が後を絶ちませんが、いったいなぜでしょうね。

ただ、アパート建築を考える上で、必要な事は建築する事で「相続税対策」が出来ると言うことです。質問者さんが、なぜアパート建築を行うのかをよく理解する事です。

本文だけでは、ご自身の家庭には、いくらの財産があり、相続人が何人であり、納税予定額がいくらなのかが不明ですので、正確な回答は出来ません。

大東建託は大企業ですから、税務計算はされていると思いますが、平成25年からが相続税の課税が強化されますので、土地持ちの方は何らかの対策が必要となるでしょう。

つまり、アパート経営は、どこの会社で建築しても、相続税対策や、納税資金対策には効果があるということです。その辺を考慮してください。また掲示板等は誹謗中傷が多いので参考にはなりません。

1億の借入ですから、相続税は3千万~4千万は減額出来ると思いますね。また、日経マネーによれば、大東建託がもっとも安全な資本力を有する企業として掲載されてましたね。

最後になりますが、質問者さんは「30年後にどれだけの利益が出ますか?」との点ですが、儲けたい・・利益を出したいとの考え方が前面にあるならば、アパート経営は止めることをお勧めします。

追記
補足を拝見致しました。
銀行から融資を受けるときには、相続時に、そのアパートを引き継ぎ相続する方が保証人になるので、母親が保証人になるのは普通です。また現物物件として、「アパート本体・建設土地」が、共同担保として入るのは当然ですが、自宅が担保に入るのは銀行との相談になりますし、他の農地も担保に入る場合は、銀行の指示で地目が「農地→宅地」に変わりますので、固定資産税が大幅に増加しますので、その辺りはきちんと説明を受けて下さいね。

自宅や他の農地まで、追加担保として銀行へ差し入れると言う事は、比較的土地価格の安い地区なのでしょうか?(坪20万位?)

また、農地のままだと税金は安いですが、ぜんぜん収入にならないんですよね。農家の年間収入なんて、スズメの涙程度ですからね。

この回答が不快なら

回答した人: kumasachi0206さん

回答日時: 2013/3/15 13:20:54

建築営業職に就こうとしていただけの素人です。ちなみに落ちました。(受けようと考えたのはTPP参加前提から)
自身で調べたことと元大東建託営業さんから聞いた話を交えながら書きます。

この時期に成績あげようとしているのは、成績によって海外旅行などの特別賞与のつく締めが今月だから(元営業から聞いた話)。
大東建託に限らず、賃貸建造物自体が30年経つと価値が急落(10年目以降から)建て替えなんかも、30年くらいが目安ですかね。そうなってくるとまた借り入れが必要でしょう。

詳しい話は先に回答された方々がおりますし、私自身は素人意見ですが儲けは出ないと思われます。相続税のために借金して、それを消していく感じと言えばわかりやすいと思います。
30年一括借り上げ自体が始まってから、そうまだ経っていませんしそういった問題はまだ上がってきてないのではっきりと断言できませんが…30年という期間、問題に対処しないといけないのは息子であるあなた自身になってきます。
農地ばかりの立地で先がどうなっていくかよく考えて決断してください。
もし前向きに捉らえられているとしても、3月中に決める必要はありません。
簡潔にメリットは相続税対策(継続的な納税はなくなりますが、大きな借金とかわるのでメリットかは?)
デメリットは10年目以降の対策、会社側の入居者斡旋や家賃設定(もちろん入居者なければ家賃は下げてきます)=不確定?な不安要素のケア



今となっては別会社に行くことになったので愚痴のように思うかもしれませんが、少しでも参考にして頂ければ幸いです。
詳しい方と言われているのに意見失礼しました。

この回答が不快なら

回答した人: katyan771さん

回答日時: 2013/3/15 12:20:55

問題は30年後の大規模工事ここでまた借りる方向になると思います。
本当に儲けたいならご自分で管理されることを勧めます


それに農地?ということは住居にするのに環境がいいのかな?1600万も下げるってどんな見積もり?
もし可能なら借主にとって住みづらいという事になるでしょうね。

それと本当に農業委員会に確認されたの??

通常30年は普通に借りれます。問題はあとの補修、管理を誰がするのかですね。
もう5万では貸せない値段を下げろ!壁の補修をしろって(その補修費の中を搾取してくるのがメーカーの方法です)

この回答が不快なら

回答した人: ctmvkzdbcvmqcaqfyさん

回答日時: 2013/3/15 10:26:49

アパートを経営して築30年後の今から30年後ですよ。よーく考えてください。2013年3月にアパートを新築したとします。それで30年ですから2043年が今から30年後です。長男のあなたは還暦の60才を迎えるんですよね。

まず人口や平均年齢の人口などちゃんと調べてからやらないと 大東建託のいい加減な考えはだまされますよ。

そんな一括化利上げするのでリスクはないといい加減なことは創造できると思います。 30年もアパートとなれば、修繕費もかかる。 設備投資もかかる。 まず大東建託という会社も30年後には無くなっていると思うのです。

30年後はあなたの両親も生きてるかどうかですよね。 あなたが経営をやるのでしょうね。

1億円の金額の借り入れですから 10社から20社くらいの金融機関からお金を借り入れしてるのだと思います。

500万円X20社合計1億円です。 3年に一度の塗装や お風呂などの設備投資、空調設備の設備投資、修理費も膨大です。

アパート経営は、住んでいる地域を見て人口や、子供の人口、などを把握しないと経営は出来なくなります。
リサーチをしないと30年もたたないうちにボロボロになります。

一ヶ月の返済は38万円くらいでしょうね。 あなたの親族もあなたに使われましたね、

大東建託という企業さんは、節税対策のために営業を使い資金を使わなければならないからです。 節税が目的です。

税金が免除されませんから ですから3月が締めなのです。 怖いですよ。大東建託は儲かりすぎて節税対策をしてるだけですから来年のことはどうでもいいのですよね。

節税やマネーロンタリングなどの本を一冊勉強して おく必要あるでしょう。 馬鹿みたいに売り込みに来ます。決算ですからね。

来月のことは考えていません。 大東建託という会社はいらなくなれば売り払えばいいだけの話です。残るのはあなたの債権だけです。

大東建託は儲かりすぎて利益ありすぎて お金を使わなければいけないのです。 2012年度の決算の話ですよ。
儲かりすぎると節税対策としてお金を全部使わなければいけません。これが大変なんです。決算という締めでただのそれだけのためにです。
大東建託は、将来に向けての計画性は全くありません。節税対策だけのためです。)2012年度基の決算が命だけです。 土地は借りているだけで建築物はあなたのものなのですからね。(大東建託) 不動産はいつでも抜けられるわけです。


来月の話はわかりません。白紙です。 儲かりすぎると税金がかかりますから 大東建託は節税対策をしようとします。 売れ売れ売れですよね。 大東建託の節税対策のためにあなたの土地を借りるわけです。借りてるだけですよ。 返すこともありますからね。任意に

この回答が不快なら

回答した人: tonarinoerichanさん

回答日時: 2013/3/15 09:33:39

大家です。
10年間は家賃値下げ無し、修繕費用は○東○託持ち、ということですが、10年経過後には家賃値下げ要求が来て、
割高な修繕費用も大家持ちになる、ということです。
新築から10年くらいは退去も少ないですし、修繕費用もかかりません。儲かるのは業者だけですよ。

相続対策でアパートを建てるにしても、一括借り上げしなくても地元の工務店で安く建てて、自主管理すれば
経費も抑えられます。ご両親はリタイヤされているようですので、管理の仕事に専念できます。

いずれにしても、賃貸経営の勉強を事前に十分されてからされる方が業者の餌食にならなくて済みます。
業者はアパートを建てさせることで業績を上げるビジネスモデルとしています。
アパートオーナーのことは二の次で、建てた後は破綻しても知った事ではないと考えていると思いますよ。

補足
私は他人にアパート経営をやめろとは言ってませんよ。
アパートを建てるなら、○東○託などに頼らず、ご自分で賃貸の勉強をしてから安い建築費で建ててくれる
工務店に依頼して、自主管理する方が相続対策、収益の両面でいいですよ、ということです。

この回答が不快なら

回答した人: dameka1975さん

回答日時: 2013/3/15 09:32:22

儲かるのは大東さんだけと思うべきです。
1億円、あなたの親に借金させて、まず建築費で
数千万もうけます。そこで10年分の家賃など簡単に
保証できます。10年後、減額を要求します。
外壁塗装を要求します。
断れません。一括借り上げ解約すると脅されます。
言いなりになるしかないのです。
ご両親に、大東さんの30年経過したアパート見せて
もらうようアドバイスしましょう。どこにも
存在しないと思います。
30年ももちませんし、存在していても、トラブルで
大東さんは管理していないと思います。

補足について
回答の程度が低いと言う意見もあるようですが、
わかりやすく、素人にもわかるように回答したつもりです。
素人が素人を説得するのですから、わかりやすい話がよいと
思います。
はたして相続税など課税されるほどの資産なのでしょうか。
たとえ多少の相続税が出て、アパート建設の借金で
相続税対策ができたとしても、その後には借金が残るのです。
結局、思うように収益は上がらず、不動産を処分することになるのです。
確かに大東は優良会社です。つまり儲かっているのです。
なぜなら、大東が儲かるシステムなのです。
莫大な借金をあなたが引き継ぐのです。
どうして、他の不動産も担保に入れなければ融資受けられないのですか。
銀行は、アパートにそれほど資産価値はない。借金返済はできない。
とわかっているのですよ。
もう一度、言います。アパート建てるなどやめましょう。どうしてもと言うなら、
その敷地を半分処分して、その資金で建築して、自分で維持管理しましょう。

地方の不動産業者です。

この回答が不快なら

回答した人: get100000000000さん

回答日時: 2013/3/15 08:48:04

業者が誰であれ、素人がサブリースでアパートをやるのは、財布を業者に握らせることであって、経営とは言えない。
「財布を他人に握られる」ことの意味を、しっかりと考えてご覧。

損益は、個別立地の市場環境によるから確かなことは言えないが、恐らくは、良くて数百万から二千万くらいのプラス、悪くて同額のマイナス。30年間での累計ね。

アパートそのものが儲かってリスクも無い事業なら、業者自身が金を出してオーナーになるっての。

この回答が不快なら

回答した人: newyork0717julyさん

回答日時: 2013/3/15 03:01:20

私は貸家3軒(家賃5万)を所有していて、9戸のアパート(1億)を勧められ、月収(手取り10万)でした。やはり、大東建託は永遠では、ないかも知れない不安から契約はやめました。見た目は古い貸家ですが、手取り15万。あと20年は大丈夫です。
熟慮されるに越した事はないですし、不安材料が解消されない限り、契約は急がれない方が良いと思います。

この回答が不快なら

解決済み Yahoo!知恵袋で、質問者、または投票によりベストアンサーが決定した質問

回答受付中 Yahoo!知恵袋で、回答を受け付けている質問

投票受付中 Yahoo!知恵袋で、ベストアンサーを決めるため、投票を受け付けている質問

「教えて! 住まいの先生」はYahoo!知恵袋のシステムとデータを利用しています。質問や回答、投票、違反報告はYahoo!知恵袋で行えます。質問や回答、投票するにはYahoo!知恵袋の利用登録が必要です。
キーワード検索結果一覧に表示される専門家が回答した質問は、専門家の回答がベストアンサーとなった解決済みの質問、および回答受付中の質問と投票受付中の質問になります。

ヘルプYahoo!知恵袋ヘルプ

Yahoo!不動産からのお知らせ

キーワードから質問を探す

賃貸契約
マンション購入・検討
一戸建て購入・検討
土地・不動産
注文住宅・リフォーム
住宅ローン・税・諸経費
売却
保険
住宅設備
住宅評価・相談
地盤・耐震
暮らし、トラブル