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教えて!住まいの先生

Qkenanami3150様、貴重なご意見ありがとうございました。

不動産関係の事は全くのド素人なので
kenanami3150様のアドバイスには本当に感謝しております。

早速ですが・・・
分譲マンションは賃貸にせず、売却の方向で考えたいと思います。

一戸建ての購入を検討していく上で、やはり売却時の現金は、
資産の据え置き、更に生かす道も色々ある、と本当にそう思いました。

そこで、ご質問させて頂きたいのですが・・・

『住宅ローンのコツ』として、
「自己資金(頭金)は、なるべく保有した状態で借入は出来るだけ多く、長く」
との事ですが・・・

我が家の現状からお話しますと、現在、土地の購入はまだしておりません。
大半の方は、土地を購入し、その土地に合った家を建てられると思うのです。

中には、土地と家の同時進行は可能、と聞いた事があるのですが
その場合ですと、ローンが高額になり月々の返済が大変になるのでは
という心配が残ります。

因みに、ざっくりですが我が家の求める土地価格が1.500万円~1.800万円くらいで
上物(注文住宅)が、2.000万円前後くらいと予想しています。
合計で、約3.800万円前後くらいになるかと思われるのです。

そこで問題なのが、3.800万円くらいの融資を受ける場合、
年収がどの程度なら審査が通るのか、夫の年齢が45歳という事もあり
長期のローンは可能なのか、という所が分かりません。
そして自己資金(頭金)1.000万円の保有は出来るのでしょうか。

本当に無知なので、このような質問をしても良いのか悩みましたが
差支えが無ければ、またアドバイスを頂きたく、お言葉に甘えて
「回答リクエスト」させて頂いた次第です。

よろしくお願い致します。
補足

ku_teidan様 貴重なご意見、本当にありがとうございました。 不動産関係の事は、全く無知なので大変勉強になりました。 ku_teidan様のご意見は是非、参考にさせて頂きます^^

質問日時:2013/11/14 04:59:23解決済み解決日時:2013/11/17 05:20:14
回答数:2閲覧数:350
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2013/11/14 13:20:43
はい、「リクエスト」を受信しましたので、お話します。(以下、敬称略)

ド素人でいいですよ。
一般の方が不動産に係るのは極めて少ないものです。知識はなくて当然です。

ただ、<土地を買って建物を>とする、いわゆる「注文住宅」は、「大半?」などでは全くなく、比率も高くはないと思われます。

新築は建売住宅が中心で、多くは中古住宅をリフォームする、などの状態だと実感されます。

また、注文住宅なら、土地取得後にほどなく建築でしょう。
なぜなら、住宅ローンの融資は、「建築」することが条件だからです。

ただし、総額の融資契約をして、土地取得時・建築時(契約・上棟・完成引渡の各段階ごと)に融資が実行されますが、だからと言って、融資が高額に、などは聞いたことがありません。
---------------
あなたには先ず、住宅ローン利用の際の基本条件をお話しします。

住宅ローン融資条件は、◆勤続年数3年以上、◆年収300万円以上、●場合によっては自己資金を、物件価格の20%位求められることがあります。

また、1000万円借入に付き、毎月均等払いで、約3万5千円の返済額です。
仮に、1800万円借入の毎月返済額は、×1.8倍=6万3千円です。
●そしてあなたの3800万円は、均等で、3.5万円×3.8=13万3千円(約)です。

そして、「公務員」・「上場企業社員」など、一定の職業の方は、全額ローンも可能です。

金融機関は、「都市銀行」・「地方銀行」・「信用金庫」・「信用組合」・「農協(JA)」、その他があります。

上記は、「正社員」の場合であり、「パート」・「アルバイト」・「派遣社員」・「契約社員」は、対象外になります。

●そこで年令制限ですが、一般には最長75才までともされますが、中には信金などで82才の設定も可能なところがありますので、各金融機関が一律ではありません。(ただ、設定は35年間になります)

従って、「夫」の45才と言うのは、まだ<十分>と言えるはずです。((50才を超えると金融機関は渋る傾向のようです)
---------------
そこで、あなたは一度、最寄りの金融機関の住宅ローン相談窓口を訪ねて相談することをおすすめします。

すると現在のご自身が、どの程度利用可能かどうかの概要がわかり、以後の計画が具体的になるからです。
(相談は無料で、相談だけでもあなたにリスクはありません)

●あなたは一定の貯蓄の実績もあり、融資機関からすれば、「歓迎」を受ける客、と言う位置づけになるはずです。

更に、融資機関から、「貯蓄資金は使用しないのか?」などの質問はあり得ないはずです。(自由に応用したら良いです)

以上を踏まえて、融資する本家本元の金融機関での相談を、繰り返しお勧めします。

以上、参考になれば幸です。

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質問した人からのコメント

回答日時:2013/11/17 05:20:14

早々にリクエストへのお返事を頂き、感謝申し上げ上げます。
「住宅ローン利用の基本条件」に関しては、
無知な私でも分かりやすくご説明頂いたお蔭で、
頭金の使用方法も幅を広げ計画する事が出来そうです。

そして金融機関へも足を運び相談に乗って頂くよう
努めたいと思っております。

この度も大変貴重なご意見やアドバイスを頂き
本当に感謝しております。ありがとうございました。

夢のマイホームが少し近づいたような気がします^^

回答

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A 回答日時:2013/11/14 17:13:38
自己資金を出来るだけ、使わずにと言う方向の様なので、フラットは考慮せずに書きますが、、、

金融機関の融資の判断基準に一つに返済比率(収入に対する返済の割合)と言うのがあり、年収の約6倍の融資額を超えると、この基準をクリアできない可能性が高くなります。(返済比率自体や、基準金利が銀行によって多少違うので、年収の7・8倍まで伸びる銀行もあります)

なので、概算ですが年収640万以上。更に自営業ですと、過去3年間は黒字であることが、条件になってきます。
しかし、これらの条件をクリアしたからと言って、必ず希望額を借りれると言う訳ではなく、その他の条件によって減額になる事もあります。こればかりは、金融機関の判断なので審査して見ないと分かりません。
諸費用も借りるとなると、オーバーローンになるので、より減額される可能性は高くなると思います。

減額された場合は、不足分を自己資金から充てないと、購入はできません。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
自営業の方は、年収を低く申告している方が多いので、ご主人も低く申告していて、年収が足りないのであれば、修正申告か1・2年位、適正な申告をしてからでないと、難しいかもしれないです。

不動産屋か、ご主人の仕事の上で付き合いがある金融機関があれば、まずはそこに相談された方がイイと思います。

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