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教えて!住まいの先生

Q住み替え?建て替え?リフォーム?どれが良いでしょうか? 築30年の中古住宅を相続しました。和風住宅で、日本瓦、和室の欄間は凝っているしお金はかけて建てられてると思います。 家自体は

母が10年前に購入し、結構リフォームはしています。
ただ、リビング横に1部屋増築し暫くしてから、繋ぎ目部分の壁に雨漏りがまれにするようになってしまいました。

私は30後半の専業主婦、夫は40前半です。
これからこの家をどうするのが良いでしょうか?

○住宅資金は夫に1000万まで出して貰い、足りない分はこれから貯めたりする。
○南海大地震のリスクの高い地域。なるべくローンを組みたくない。地震が来たら地震保険を頭金に住宅ローンを組むように考えているためです。
○地震保険は、東京海上の超保険が火災保険の100%出るので検討している。今見積り中です。

1 住み替え
土地が80坪を超えてます。不動産屋は2200万位で売却出来るだろうと言ってます。同じ位の坪単価の所に40坪程度の土地を1000万位で買い、そこに新築する
夫にも1000万出して貰うと、3000万用意出来たらほぼキャッシュで買えます。
気になる点
○土地が広いから売りにくいと言われた
、売るのに時間がかかる。買取りは安くなるから売るメリットがない。
○他の親族の手前、売りに出しにくい。
○買う土地が高めになると、建物代が予算内に収まらなくなりやすい。

2 建て替え
しばらく住んでから建て替える。夫が50歳位までに2000万用意したいと思ってます。
気になる点
○一番費用がかかります。
○うちは子どもが遅かったので、夫50代半ばで第1子大学進学です。
だから50歳までに大学の仕送り費用800万用意するつもりでした。教育資金は2人合わせて1000万贈与してもらってます。
その仕送り費用を半分の400万位まわさないと建て替え費用を用意できません。
絶対に大学は自宅外に行くわけではないですが、前もって用意しておきたいと思ってます。足りない分は奨学金です。

3 リフォーム
住宅診断を受けてリフォームして住む。
気になる点
○雨漏りする所がちゃんと直るのかどうか?一度建てた大工さんに修理してもらったが直ってない。普段は雨漏りしないが、風が強い時などに雨漏りするみたいです。
○リフォームしてもキリがない気がします。
細かい所で修繕費がいつまでもかかる。
○断熱性が悪いのでそこもフォームしたいが、費用を押さえるため他の事を優先したい。
質問日時:2015/3/21 14:40:02解決済みの質問解決日時:2015/4/5 03:22:18
回答数:3閲覧数:1700
お礼: 100枚この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A回答した人:田口 元美さん 回答日時:2015/3/21 19:24:59
専門家
【自宅について】

はじめまして。
愛知・岐阜・三重など名古屋を中心とした東海圏で、ホームインスペクション(住宅診断)を行っております建築士の田口と申します。
よろしくお願いいたします。

ご自宅をどうするか、悩ましいですね。

しかし、新築を建てても、ずっと新築ではなく古くなり、リフォームが必要になります。

これからお子様に費用がかかるとなると、あまり無理をしない方が良いかもしれません。
雨漏りは原因を突き止めできれば、直りますので、経験豊富な専門家をご紹介してもらうと良いでしょう。

また、ご自宅を貸すという方法もあります。
賃貸住宅として、家賃をもらいます。

月8万なら、年96万の収入がありますので、10年で960万になります。

いろいろな方法がありますので、ご検討されると良いと思います。

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回答

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A 回答日時:2015/3/21 19:23:13
分かる範囲でお答え致します。

①住み替えた場合:
1.80坪の敷地は、確かに一般的な分譲地の50坪からすれば大きいのですが、半分にしたのでは小さ過ぎて売れないので、このまま売るしか選択肢は無い!のが実情ですね。

2.これは気分の問題ですから、他に方法が無い場合には「体裁」は気にしてはいられませんよ。

3.これもやってみないと分からないので、今の時点では何とも言えませんね。

➁建て替えた場合:
1.当然ですが、一番高く付きます。

2.おじいちゃんやおばあちゃんから孫への「学資の支援金」があれば、貯金の計画も楽にはなりますが、いかがでしょうか? 「奨学金」以外は全部親だけで用意するのでしょうか?

③リフォームした場合:
1.多分付け足した部分の「谷樋(屋根の部分です)」が浅いので、強風時に漏れているのが原因でしょうね。 「瓦屋さん」か「板金屋さん」に診てもらいましょう。 直るはずですよ。

2.どこで止めるのか? が一番重要なのですが、まずは正確な「築年数」はいつですか? 1981年の5月より前に建てたのであれば、建物の「耐震診断」にも「耐震補強工事」にも補助金が出ますので、まずは調べてみてください。 自治体によっては、平成3年以降でも出る場合がありますので、落胆しないで調べてみてください。

とにかく「耐震性能」だけは、せめて最低限度の「係数=1.0以上」に上げておきましょう。

3.「断熱性能の向上」に関しては、既存住宅でも下手な「新築」よりも高くする事は可能ですから、心配無用ですよ。

http://shinjukyo.gr.jp/?page_id=12
「断熱リフォームの実例」を参考にご覧ください。

「補足」があれば「追記」が可能です。

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A 回答日時:2015/3/21 15:28:03
築30年の住宅と、現在の新築住宅の絶対的な違いは、耐震強度です。
築30年ですと新耐震設計基準で建てられた建物かと思いますが、その後、阪神淡路大震災の後に、平成12年に大改正されました。つまり、現在の最新の耐震設計基準で建てられた家ではない。と言うことです。
もちろんですが、リフォームを行い、その中で、耐震補強を行い、現在の最新の耐震強度レベルまで高めることは可能です。 但し、お金がかかります。

また、室内の開口部、ドアなども、現在の新築住宅の高さは2mが当たり前。(昔の建物は和室の敷居の高さに合わせて1.75m程度ですね)。同時に、掃きだしサッシなども高さは2mが基本になります。 また、床下の断熱、壁の断熱、サッシの断熱(ガラスはペアガラス)も新築では当たり前の仕様でしょう。

そういった、住宅の性能を、新築ではごく当たり前な仕様までUPさせようとすると、リフォームは新築より高価になってしまう傾向にあります。

高気密高断熱で、冷暖房負荷を極力減らそうという仕様が主流の新築住宅の性能を、リフォームで超える事は、予算的にもありえない話です。但し、リフォームすれば、今よりは・・・・快適になることは間違いありません。

また、資金的な制約もあります。新築の場合は、長期ローンを低金利で組むことが可能ですが、リフォームの場合、長期ローンが難しく、新築の住宅ローンより金利が高いのも一般的です。 新築かリフォームか?を選択する際に、多くの方は、この資金計画(毎月の返済額・・・)がネックになり、新築を選択し、1年でも早くローン返済を開始される方が多いです。 逆に、リフォームを選択される方の多くは、50~65歳くらいの年齢の方が多く、現金(貯蓄)はあるが、高額なローンが年齢的に組むことが出来ない方が主体です。

今は、戦後最大の低金利時期でもありますので、現金を使わず、あえてローンを組む方も多くなりました。 相続税法も変わり、相続税対策でも、あえて85歳まで長期ローンを組むかたもいらっしゃいます。 金利が安く、途上で不幸があり亡くなっても、団体信用保険が適用されていれば、ローン残金はそこで保証されるからです。

いろいろ、ご自身の資金計画も含めご検討ください。

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