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教えて!住まいの先生

Qアパート経営って儲からないって聞きますが、実際どうなんでしょうか?

実は相続税対策で自宅の横の土地にアパートを建てる計画があります。 実際、建築費が高すぎ利回りなども良くないので、まだ決定はしていません。 あくまで相続税対策なので、儲からないと思ってはいるのですが。。。 実は、近所で次々にアパートを一般の工務店で (毎回違う工務店で建てています) 建ててる投資家さん(40代後半)がいて、その人も相続税対策と思っていたのですが、ご両親は既になくなっているそうです。 私が知っているだけで、3.4年で3つは建てています。 所有している土地がなくなると、土地から購入して、丸々融資を受けてるようです。 そして、次も考えてるようで私達が建築の話しをしている工務店さんに不動産屋さんが紹介したみたいです。 相続税対策ではない 丸々融資 土地から購入 これでアパート経営は成り立つのでしょうか? ちなみに余談ですが同じ工務店で建てるとなると同じ仕様のアパートが地元に2つ。 競争率も高くなるので、私的にはやめた方がいいかなぁって気持ちになってます。
補足

こちらは田舎で地元に駅はありませんが、県西部ではまだ都会の方です。 我が家の土地からは保幼小中学校&偏差値の高い高校&スーパー&コンビニ&銀行郵便局などが近いため、ファミリー向けを計画中です。

質問日時:2015/6/3 00:24:12解決済み解決日時:2015/6/6 11:46:40
回答数:15閲覧数:8710
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2015/6/3 06:54:30
親の相続対策でアパート経営している者です。

1)祖父祖母が残した土地を売却してしまうのがしのびない為
2)自分の老後はセカンドハウスにしたい為に先ずアパートを建てる
3)子(私)が親に金銭消費貸借契約書で貸す。債務を計上して相続額を減らす。
金融機関から借入れはしない。
4)建築時期を10年ぐらいはずらす。場所も分散する。
リフォーム時期をずらせば修繕費等で経費計上できて
毎年の所得が平準化できる。
5)仲介不動産屋を分散させて、多様な考え方があることを学ぶ
6)住宅メーカーの税理士セミナーで相談する。延べ15人。
毎年の確定申告を自分でやる。税理士よりも詳しくなるので
報酬を支払う必要はなくなり、相続税の申告も自分でできる。
7)老後はアパート経営で安泰と考えない。
アパート経営は努力と研鑽を積まなければならない右団扇だと考える。
サラリーマンの年金こそが左団扇の最大の不労所得であると考える。

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質問した人からのコメント

回答日時:2015/6/6 11:46:40

皆さんありがとうございました。

回答

14件中、1~10件を表示中

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A 回答日時:2015/6/6 11:13:42
利回りを試算したシンクタンクの報告を見ますとあまり儲からないようです。

数年前の試算ですのでリスクを考慮すれば国債でも買ったほうがましかもいというレベルですね。


>丸々融資
土地から購入
これでアパート経営は成り立つのでしょうか?


そのシンクタンクの報告結果から判断しますと赤字になるようです。

土地価格の下落に歯止めのかからない地方ですと採算に載せるのは厳しいでしょう。さらに少子高齢化による人口減少はこれから本格化します。

利益を出すというよりは資産の保全目的がおおいようですね。


新築から10年は利益が出るのでそこで売り抜ければいいとか

表面利回りの高い物件を安く買いたたけばいいとか言いますね。

極端な例ですが10万円でぼろぼろの戸建てを購入
そのままの状態で月○万でかせば数か月で元が取れるとか豪語する人もいます。

ただその後取り壊すとなると大きなマイナスが出る上売るに売れないので

おそらく取り壊し費用を考慮すればマイナスなんじゃないかな。

ノウハウや経験のない人には難しいですね。

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A 回答日時:2015/6/6 10:44:30
少なくともアパート経営5年以上のキャリアはいりますね。

土地+建物を100%借金は、ハイリスク・低リターンですがキャリア+能力のある人なら成功することは可能です。

が、質問者さんはアパート経営は初めてのようです、これならやめた方がいい。
いかに能力があっても、やはり経験が大事です。

銀行は保証人が十分であれば、アパート事業はどうであろうと貸します、ですから銀行が貸したから大丈夫とはならないのです、この点はご注意を。

私はアパート経営十数年選手ですが、いまだに難しいな、このところ相続税対策の文言に騙されてアパートが増える一方の状況です。

相続税対策のつもりが、かえって資産を減らすことないようにお気を付けて下さい。

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A 回答日時:2015/6/3 17:21:48
儲けるつもりで儲かる方法でやれば儲かります。

その方法がわからないなら無理でしょう。

その土地を使った相続税対策の最適解がアパートを建てることであるかどうかも含めて検討しなおしましょう。

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A 回答日時:2015/6/3 17:08:05
5000万程度の余裕資金があって、
それが一瞬にして溶けて無くなっても
意に介さない度量があれば、
不動産投資は楽しいですよ。

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A 回答日時:2015/6/3 16:36:43
zwangs_dogさんがマヌケ、と言っていますが、違います。

私は行っています。zwangs_dogのように能なしでは危険ですが。

きちんと市場の分析を行い、最後の出口を確定させることで進んでいます。

保有期間が重要です。

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A 回答日時:2015/6/3 15:37:14
自宅を建て直したり リフォームの際に、
建物を広めにとり、その一部を 賃貸にするというのが
無理が無くていいのではないでしょうか。

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A 回答日時:2015/6/3 15:24:32
不動産投資家が次々にアパートを建てるのは儲かっているからではありません。融資が受けられるから次々にアパートを建てるのです。 株やFX、投資信託など投資にはいくつかありますが、融資を受けられる投資は不動産投資だけでしょう。

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A 回答日時:2015/6/3 15:15:50
アパート経営として考えるなら自宅横とか、
不便な立地に建てないこと
理想的なのは、そこそこの駅近中古物件を入居者付きで購入し
利回りを期待することでしょう
新築は、リスクも大きく家賃収入までタイムラグがあります。
失敗して買いたたかれた物件を適正価格で購入する方がましです。

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A 回答日時:2015/6/3 15:05:05
相続税対策というだけならアパートは辞めたほうがいいでしょう。
アパート経営は上手く行けば儲かります。
しかも現金商売でございますので上手くいけばおいしいです。

>相続税対策ではない
> 丸々融資
>土地から購入
この場合は賃貸で回した後売却までを1セットに考えて儲かるかどうかになります。

捕捉について
田舎ならアパートでなくて戸建てってのもアリかと。
どれだけの田舎かはわかりませんが貸家ってのも人気ですよ。
最初から賃貸目的の量産型の戸建てがあります。
地元の賃貸業者に相談するのがいいでしょう。

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A 回答日時:2015/6/3 09:35:08
相続対策でやるアパート経営は破綻への道です。

この前提は借金をして赤字を出す事で、相続税を減らすという思考が
間違いなのです。

アパート経営は賃貸事業ですので、それ自体で利益を出さなければ
意味がありません。

私であればその土地を売却し、都心で収益物件を買います。

資産の組み換えを行います。

相続対策でない場合でも、その場所に需要がなければ造っても
しようがありません。

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