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教えて!住まいの先生

Q住宅ローンの支払いが苦しくなってきました。

2008年に返済35年で土地と建物併せて3800万の借入、10年固定で金利2.8%です。 2018年で10年固定が終わるので、変動に切り替わると思いますが、その前に借り換えをした方が良いか、アドバイスお願いします。 ちなみに、一昨年車を買い換えたタイミングでイオン銀行の借り換えを試みたのですが、審査が通りませんでした…。 ちなみに、世帯年収は860万くらいです。 10年も払い続けてるのに、まだ3200万も残債があります…。 周りの同じ様な土地、上物で2010年以降に家を買った友人は皆、2.8%も金利を払ってるなんて聞いたことないと言っています… 特に金融事故もないのですが、様々な書類を手配した挙句また借り換え審査が通らないのかと思うと、あと1年待って自動的に変動金利を待つ方が得策なのかな?とも思います。 変動に切り替わったら月々のローン返済金額が減ると予想されますか?
質問日時:2017/4/24 09:19:28解決済み解決日時:2017/4/24 23:44:47
回答数:4閲覧数:4330
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2017/4/24 11:15:43
ご相談者様の年齢をかんがみて
審査結果が厳しく出たのではないでしょうか?

3200万円 25年 で審査されますが
新築での計画と、借り換えですと、
住宅ローン減税のない分、審査が厳しくなります
(返済負担率が上がるため)
車のローンがあればなおさらです

本来であれば、
当初10年間の減税分は
元金を繰り上げ返済の計画ですすめると
良かったのと思われます


現在の金利については
周りの方と比較をしても意味合いが違ってきます

10年固定を選ばれたときに、
支払い開始から10年の間に金利が上がると予想された
ことが、
実際には上がらなかったので損をしている
と感じるかもしれませんが
金利があがれは、お得なローンだったということです

ですので、そこで損をしているのではなく
そういう保証が付いた商品を選ばれた結果によるものです
金融機関側からすると、
今まで8年間ほどは保証を付けていた のです



そこまでご理解いただいたうえで
ご相談にある変動金利との比較 ですが

平成8年から、現在と基準金利はほとんど変わっておりません
つまり、
お借り入れになった時と、金利は変わっていないのです


それでも現在、2.8%ということは
優遇金利の問題だと思われます

良くあるのが、
給与振り込みや、クレジットカードや、公共料金…
条件は様々ですが、これらのお取引を行うことで
優遇してもらえる制度なのですが、
これには大きく分けて2タイプあります


ご相談者様が選択された優遇の条件が
借り入れ当初のみに、短期に大きく金利が下がる優遇金利商品

を、選ばれたのではないでしょうか?

もう一つは、お支払いが終わるまで、
小さな優遇になるがずっと続く優遇金利商品 があったはずです

将来的に、金利が上がることを理解されて
今の商品を選ばれていたはずなのですが… いかがですか?



現在も10年前も、
変動金利の基準金利は変わっていないのですから

変動金利になっても、
あまり金利が大きく変わるとは思えません
優遇幅の利点を使い切ってしまっているので
総支払額を下げたいのであれば、借り換えをすべきです


ご年齢にもよりますが、
3200万円 25年 金利1.2% で127933円
現在の14万円を超えるお支払いからは少し下げることができます


お借り換えの審査は厳しいことも踏まえて、
他のローンは早急に完済し、
自己資金をできるだけためる

ことを検討されるべきです

お支払いが苦しい時に無理 とおっしゃるかもしれませんが
昨年の車を買い替えられているということや
世帯年収を考えると
厳しいコメントをするようですが、
家計管理が甘い とおもわれます
(詳しい状況を存じ上げませんので、きつい表現ですみません)

世帯年収の傾向で考えると
生活も安定し、ゆとりを感じることができる収入です
生活するだけでは余裕があるので、生活水準を上げがちです。
しかし、ちょっとした贅沢で、
すぐに生活が苦しくなることも理解しておくべきです
油断をすると支出が上回りかねません。

また、
定年などのリスクに備え、年収が下がるケースも考慮しましょう
収入が下がっても、税額は昨年度の年収で計算されるので、
高収入の方ほど、減収に備えた貯蓄が必要となります


そのうえで、手取り額の20%の貯蓄を考えます
年間、110~114万円は貯蓄可能ということです
世帯収入300万円台の方でも30~38万円の貯蓄可能なのですから
無理なのは無駄があると理解しましょう

貯蓄をするためには、
先取り貯金(お給料から天引きで定期預金などに入れる)や
固定費用を見直す(公共料金や通信費・各種ローン・習い事 など)
様々な方法があります

検索すれば、出てきます

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A 回答日時:2017/4/24 22:04:10
10年頑張ったのですからあと10年頑張れます。 そうすると先が見えます。 今までは元金が減らず、こんなに払っているのに…とイライラはありますが、元金が減るようになって来るとまた頑張れます。 長期のローンを組んだのですからそこは理解して頑張って下さい。 子供の教育と重なると本当にしんどい時期がありますが、終わりが見えたら楽な事しかないですよ。

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A 回答日時:2017/4/24 09:52:11
2008年なら2.8%で普通です。
https://allabout.co.jp/gm/gc/10411/2/

同じ借入期間で
2.8だと
14万の返済で5万が元本。9万が利子。
年間で60万しか借金は減りません。
1%なら
10万の返済で7万元本 3万が利子なので
少ない支払にもかかわらず、年間84万借金が減ります。

今きり変えたほうが良いか一年待ったほうが良いかに関しては
切り替え時に発生する手数料の金額によります。
そこは自分で計算してください。

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A 回答日時:2017/4/24 09:33:42
団信に入っているなら、最後の手段はある。

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