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教えて!住まいの先生

Q認知症の人が土地の名義変更などできるのか。

私の父が先月亡くなりました。 私たち家族(父、母、弟)が暮らす家は、父が建てた家で20年前の建築時に祖母(父の母)が土地代として1500万円援助してくれました。名義も父と祖母で土地の分、半分ずつを分けました。あとあと面倒なことになると周りから反対されていたみたいですが、祖母は老後この家で面倒になる予定だから的な感じで大きい顔をしていたかったのだと思います。 しかしこの度、父が亡くなったのをいいことに、叔母(父の妹)が待ってましたと言わんばかりに、認知症と診断されている祖母に私たち家族が暮らす家の土地の、祖母の分の名義を自分の名義(叔母)に変えたそうです。 亡き父もいつかは息子(私の弟)の名義にしたいと生前言っており、祖母もそのつもりでいたみたいです。 ですが最近会ったとき「〇〇(私の弟)の名義にするよ!」と言ってみたり、「〇〇(叔母)には何も遺すものがないから〇〇(叔母)の名義にしてあげたいんだ」などと言ってることが一転二転していました。 祖母は昔から父は怪我や病気が多く入院が多いからと、父に保険をかけてくれていました。それなのに叔母は「お兄ちゃん(私の父)がもらった入院給付金は、お母さんがかけてくれた保険でしょ?お母さんに返しなさい!」と言い(祖母に返した所でお金の管理をするのは叔母です)、私の父はストレスで帯状疱疹ができ、母も精神的にやられてしまったりもしました。 お葬式が終わった次の日、祖母がかけていた父の保険について保険会社に連絡をしたり。自分(叔母)が契約者でもないのに信じられないです。ましてや、お葬式の次の日です。 話はそれてしまいましたが、叔母は相当お金に執着をしている女です。この女を法的手段で潰してやりたいと思います。 そのため、質問があるのですが まず認知症と診断された人に、土地の名義変更をさせて問題はないのか? また法的な絶縁はできないと思いますが、この先老人ホームなど入った場合、お金の援助は必ずしなければならないのか? まだ49日も経っていないことや、母も仕事がありバタバタしていて弁護士さんのところへ行けていません。 話にまとまりがないのですが、こういった法的な話に詳しい方がいらっしゃいましたら、どうかご回答お願いします。
質問日時:2019/4/13 18:41:52解決済みの質問解決日時:2019/4/16 09:29:28
回答数:6閲覧数:135
お礼: 500枚この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/4/14 13:39:31
>>私たち家族・・・一転二転していました。

登記簿謄本で確認しましょう。法務局で手に入ります。もし叔母に移転されていたら、手遅れですが、まだなら、叔母に「認知症の人の名義を勝手に変えてしまっても取り消す事が出来るので、その様な事は行わないで下さい。」と釘を刺しておきましょう。

もし、手遅れな場合、取り消す事も出来ますが、なかなか大変だと思います。おばあ様には、しっかっりした時もあるからです。完全な制限行為能力者とは言えないかもしれないからです。手遅れで無い場合はしっかり証拠を掴む事と(制限行為能力者の)しっかり釘を刺す事をお勧めします。

もし、手遅れな場合でも、今の家に住み続ける事には何の問題もありません。叔母は単なる地主で、地上権を持っていないからです。出て行けと言われても、出て行く必要もありませんし、地代の支払も必要無い様に思います。半分はお父様名義なので、叔母はどうする事も出来ないはずです。

叔母はあなた達に立ち退きを迫る事も不可能ですし、叔母の分の土地名義を売却する事もほぼ不可能です。他人名義の家が建っている土地の名義の半分など何の価値も無く、だれも買う人が居ないからです。無理やり売るなら、それこそ二束三文ですのでほぼ無価値なのです。

すぐにするべき事は、お父様名義の分の相続です。そうしてから、じっくり時間をかけて、しっかり叔母と対峙することです。もし名義が変わっていても心配いりません。叔母は固定資産税がかかってくるのみで、なんの得も無かった事に気が付くまで少し時間がかかるはずですので、それまでじっくり待ちましょう。

叔母が、よそに相談して、土地はやはり二束三文だという事に気が付いてから、はじめて土俵に付く訳で、それまでは放置で良いと思います。


>>この女を法的手段で潰してやりたいと思います。

日本は法治国家ですので、一方的に潰すような事は無理だと思います。国はあくまで中立です。叔母にも相続権はあるわけで、生前贈与だと言われたら、あなた達は、なんの文句も言えないのです。

生命保険の件は受取人があなた達家族の様なので、叔母には何の権利もありません。ですので、返す必要は無いと思います。

土地の件で立ち退きをちらつかせて、何かを要求して来ても、何も恐れる事は無い事をしっかり覚えておいて下さい。そして時間をかけてじっくりと対峙しましょう。それには法的に理論防御する必要があります。

借地法や使用貸借についての知識を吸収しましょう。特に使用貸借ですが、法律の文面では非常に弱い様な記載となっていますが、実務ではそうでは無く、結構強い権利です。それに土地の半分はお父様名義なわけで、さらに強力な権利です。

建物がある限り、立退く必要など全くありません。地代を請求されても拒否ができますし、支払うとしても固定資産税程度を支払うだけで事足りるはずです。

参考にして下さい。

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質問した人からのコメント

回答日時:2019/4/16 09:29:28

とても参考になりました。 素人のまとまっていない質問に、お答え頂きありがとうございました。

回答

5件中、1~5件を表示中

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A 回答日時:2019/4/15 22:23:50
叔母が弁護士雇って裁判になり 無視すれば 叔母の勝訴になりますから 叔母弁護士から通知きたら すぐに弁護士雇って 対応してください 保険金は 受取人ですので心配しないで下さい 今住んでる 土地 家は あなた達の物です 認知症の時の名義変更は 認知の度合いで決まります 医者の診断書がいります 弁護士ドットコムってとこ検索してください ドットコムから弁護士相談すれば 1時間無料のとこあります 私も彼女の土地 亡くなった旦那さんの姑と義兄弟から 出て行けと言われ ドットコムから 3人の弁護士さんに相談に行きました 3人とも でて行く必要ありませんとの回答でした その旨を 義兄弟に伝えたら 何も言わなくなりました 弁護士さん3人 全部無料でいきましたよ もし この後揉めたら どの弁護士に頼むのかも参考になります 行く時は 家系図と今までののいきさつを 事細かく書いて 行ってください 時間も短縮できて弁護士さんもわかりやすいですから 勝ちましょう

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A 回答日時:2019/4/15 22:23:40
認知症と診断された人に、土地の名義変更をさせて問題はないのか?
ということですが、名義変更手続きは、原因があって、するものです。
原因というのは、売るとか贈与とか。
で、その売るとか贈与とかの有効無効の判断は、認知症の程度によります。
認知症の診断が出たから即、無効にはなりません。

たとえば
「この土地、私にちょうだい」
「いいよ」
「じゃあこの契約書に名前書いて」
「はい、はい」
……って贈与契約書に署名しちゃったのだとすると、書類上は
立派に契約成立なので名義変更の手続きができてしまいます。

じゃあ、本当にわかってたのか? というのは難しい問題です。
ご本人がお亡くなりになっているのだし。
贈与契約書の署名が明らかに祖母の字じゃないとか不備があれば
良いですけどね。
きちんと書類が整ってると、なかなか厳しいでしょう。
医師の診断とか介護認定とか、友人知人の証言とかを持って
裁判で争うレベルになりかねませんが、
それは費用も時間もかかり、なんとも大変なことだと思います。

お金の援助は必ずしなければいけないものではありません。
暮らしに困って生活保護を受給しようとすると、親兄弟や親戚に
「援助できませんか?」という連絡は来ますが、
「うちには援助する余裕は一切ありません」というと、
それ以上強制的に何かをさせられることはありません。

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A 回答日時:2019/4/14 13:15:01
認知症などの判断能力のない人は、法律行為はできません。

ポイントとして、
所有権移転登記の際、既に医師の認知症としての診断があったか。です。

所有権移転登記は、個人申請または、司法書士による申請の2通りです。

個人申請による所有権移転登記をした場合、叔母は私文書偽造の犯罪となります。当然、所有権移転は無効となります。

司法書士が行なった場合にも、所有権移転登記は無効になり、司法書士は処罰されます。
ただし、司法書士が認知症の方の登記をしたことは考えにくいですね。

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A 回答日時:2019/4/14 12:02:53
あなたの場合は、まず、相続が発生しているので、「叔母」の意思や
各人が自分の思惑で自由に名義変更などはできないということです。

不動産相談室(元不動産会社経営)と申しますが―――――――
まず、相続は「相続権該当者」と「相続権配分比率」が、明確に法規定
されています。
従って、叔母が相続権があるかどうかはこの質問文だけの情報だけでは
わかりません。

ここで、遺産を巡って様々な心情や経緯があるようですので、これは
ここで素人(失礼)のあなたの文字だけの情報に対して、文字だけの回答
で解決する問題ではありません。

そこで、近隣の弁護士事務所で相談することをお勧めします。
地元の弁護士会に「相続に強い」弁護士の紹介を依頼すると良いです。

また現実に弁護士に相談する際には具体的に「現状・希望する状態」を
メモに箇条書きにして準備して臨むことをお勧めします。
(30分○千円の相談料の中で、効率よく相談するため)

素人回答も多いこの「知恵袋」で得た回答を、実戦で活用するなどは
無謀ですし、第一、一読しただけで理解できるものではありません。

特に「認知症」などは、当人は法律行為は不可、が法規定されています。
その場合、「成年後見人」が必要ですが、一定の認証が必要です。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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詳細な回答をお望みならリクエストの方が良いかも知れません。
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A 回答日時:2019/4/14 05:55:09
認知症と診断されていたんですか?
介護保険制度を使いましたか?
役所から介護度を確認する人が来ましたか?
介護度を確認する書類に、認知度についても記載されているはずです。
役所からそれをコピーしてもらう事が可能なはずです。(一応審査があります)
名義変更について法的に戦うならそれを持って弁護士のところへ行ってください。

叔母は独身なのですか?
ハッキリと「そういう事をするなら、あんたの老後の援助は一切しないよ」と言ってみては?
言っても言わなくても、これ以上悪くはならないのですから。

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