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教えて!住まいの先生

Q検討していた新築戸建が将来土地区画整理で県道?になる予定地です。

ちょっとかぶるとかではなく丸々道路に被ります。 計画はありますが具体的にいつとは決まっておらず、という状況らしいです。 不動産屋さんからの説明で 道路になる計画が進んだら出ていかなければならないことはわかりました。 引越し代+迷惑料(という言い方は良くないかもしれませんが…)はでるのもわかりました。 しかしここからが疑問なんですが、 本来購入した土地が道路になってしまったら、また別に土地は与えられるのでしょうか? 与えられないんだとしたらまた一から家探しになりますよね? 例えば住宅ローンが残っていたり、住宅ローンなかったとしても新しいお家、なんなら土地から購入となった場合そのお金は…? 不動産屋さん1は 損しかないのでやめたほうがいいと言います。将来また住宅ローン組めるかわかりませんし、そこまでに現金で家買えるくらいの貯蓄がないと。。 不動産屋さん2は 土地区画整理になると手間はありますがまた新しい綺麗なお家が建てられます。(こちらは夫のみで話を聞いたのでいまいち深く聞けませんでした) また、道路にはならない土地区画整理地区の場合はどうなんでしょう? 全くわかりません どのみち候補の地域は土地区画整理対象みたいで… お恥ずかしながら家探し始めてから土地区画整理という言葉を知ったもので。。 トンチンカンなことを聞いていたら申し訳ありません。 教えていただけますと幸いです。 よろしくお願いいたします。
質問日時:2019/8/29 08:43:03解決済みの質問解決日時:2019/9/13 04:54:02
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/8/31 03:21:47
貴方は別にトンチンカンなことを言っている訳ではなく、貴方に今の状況を説明した不動産業者の説明がどっちも的確ではないせいで、正しい理解に至っていないだけだと思うよ。街場の不動産屋とてド素人ではなく、国交相や都道府県知事の免許を受けた宅建業者である筈だ。免許を受けた土地で商売をするからには、その自治体の都市計画の内容や土地所有に関する「シバリ」の内容は把握しているべきだし、都市計画道路にかかっている土地とはどういうものなのか、一般レベルの知識を備えていなければ本来おかしいのだよ。やめた方がいいだとか得するから乗っとけだとか、基本的な事項を説明もしないで短絡的な損得勘定を煽る様なポンコツ業者は、今すぐ看板を下ろせと言ってやりたいぐらいだね。

貴方の説明の通りだとすれば、貴方が購入を検討しているその土地は、将来的には都市計画によって公共施設(つまり道路)として整備されることが、行政の大方針として決まっている訳だ。これは都市計画決定と言って、基本的には滅多なことで覆ることの無い強力な決まり事だ。決定されただけの段階では、その土地は従来通りの所有者のものだし、売り買いをすることも建物の敷地として利用することも可能だが、その将来の道路整備に支障をきたす様なことはしてはならないことになっているので、売買をするにしても建築行為をするにしても、行政に届出をして許しを得なければならない。そして、いざ本当に道路を造ることが正式な事業として決まると「事業決定」という段階になり、事業主体は土地の取得に本腰を入れてくる。都市計画決定の段階では何でもかんでも制約を受ける訳ではないけれど、その土地にはある意味「色」が付くことになる。簡単に言えば、道路になる土地として事業主体が必要とすれば、ある意味で価値が上がる可能性があるとか、逆に都市計画という制約の影響を受けて実質的な利用価値が下がるとか、何らかの影響が有り得る訳だ。そしてそれが、今の時点から市場性にも影響し始める可能性がある。

その「影響」がプラスマイナスどっちに転ぶかは、周辺地域の利便性や発展の仕方に左右されることもあるし、単に道路計画に勢いがあるかどうかで決まったり、誰にも正しく予測することは出来ない。道路用地として高く買収されることもあれば、いつまで経っても道路は造られず、余計な制約がある土地として市場価値を下げることもあるってことだ。それを、不動産のプロである筈の宅建業者が、大雑把な認識だけをたよりに勝手なヤマ懸けをしているのが今の状況だろう。A社は貴方が住宅ローンを利用するにあたっての優位性だけを見ていて、B社は道路整備の事業主体からの補償に期待し、リスクをあまり見ていない。どっちもバランスを欠いていると思うよ。

貴方の質問の主旨は複数に分散しているので順繰りに答えていく。

まず、いざ本当に道路整備事業が進み、貴方が事業主からの補償提示に合意すれば、貴方はその土地を手放すことになる。代わりに手に入れるのは、その時の土地の評価額に相当する現金と、それに伴って生じる様々な損失に対する「補償金」だ。これを「保証」と書いている誤った回答があるが、細かいようで間違えてはいけないところだよ。補償金の具体的な内容は、そこに建物を建てて所有しているのであれば、その時点の価値に相当する建物を他の土地で手に入れるために必要な費用を算定した「建物補償費」や、そこでの生活を移転先に移すためにかかる引越し費用や、機械などの動産を持っている場合はその移転費用や、再調達にかかる費用も補償の対象となる。その他、移転先を探すためにかかる細かい支出やら、そこで商売をしている場合は移転に伴う一時的な営業休止や、廃業などによる利益の喪失も一定の範囲で補償される。

要は「土地を手放すにあたって生じる損失」が金銭評価され、それが過不足なく現金で手当されるのだよ。実際の項目と金額は、その時が来たら貴方が当事者として事業主と話し合い、不服があれば申し立てをしながら、最終的には「補償契約」という形で合意に至る。引越し代だけが出る訳ではないし、逆に言えば「迷惑料」などという不明瞭な趣旨の金なんざビタ一文少たりとも出ない。誰に聞いた話かは知らんが、実状はそういうことだ。

土地を失うことに関しては、その対価が金で補償されるのだから、当然のことながら「代わりの土地」なんて貰えないよ。補償の仕方として代わりの土地を現金ではなく現物で補償する「代替地補償」という手法もあって、そこは貴方の希望に適う物件を実際に事業者側が用意できるならそうなることも有り得る。言い方を変えれば、貴方は土地の権利者として、土地を提供する代わりに代替地での補償を要求することも出来るってことだ。事業者が十分な対応が出来るかどうかはケースバイケースだが、いくら公共の道路整備事業と言えど、土地の所有者の意向を無視して強制的に進めることは(よほど緊急性のある事業を除けば)出来ないので、権利者が納得できる様な条件を「現実的かつ良識的な範囲で」求めることが出来る筈だ。

土地や家を道路整備で失う時点で住宅ローンの残債があれば、その残債が新たに取得する資産を得るための残債として引き継がれる様な措置がとられる。例えば金融機関の抵当権が、新しい資産の方に設定し直される様な登記手続きをするとかね。そこはその時になれば相応のガイダンスがあるだろう。年齢的なこともあるし、その時点の貴方の収入状況にも左右されるからね。事業者側がリスクを保証できることでもないので、そこはどうしても権利者側が一種の決断を迫られると言える。決断する材料として考えられるのは、土地を売却して他へ移転する時にかかる諸々の費用が補償によって賄われるとか、建物の長期修繕が課題になる時期に再び新築への住み替えが出来る(し易い)とか、そういうところだろう。不動産屋もそこは部分的に指摘していた様だけど、他にも色々判断材料がある筈で、その取捨選択や最終的な判定は、その時が来れば権利者である筈る貴方に委ねられるということだよ。

結論的に、都市計画道路にかかっている土地を住宅敷地として買うべきかどうかは、俺の口から安易に助言することは出来ない。損をするかも知れないし、得をするかも知れないからだ。しかし、そういう意味では、どの土地を購入するにしても今の時点では見えない未来というものはある筈だ。そう考えると、都市計画決定の存在は比較的、その土地の将来がパターン化されるファクターではあるかもね。俺が最近関わったマンション建設事業では、計画がリアリティを増してきた時期に、周辺の都市計画区域内の土地・建物の売買が活発化して、価格相場も上昇がみられたぐらいだった。そういうことも実際には有り得るのだよ。

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A 回答日時:2019/8/30 19:58:35
道路計画はあるけど、見込みが薄い状態ですね。

非けんこ建物の建築ができる。というのですね。

工事にこぎつければ、収容されてしまいます。
お金はくれます。
自分で土地建物を手配しないといけないです。



区画整理事業でしたら、道路にひっかかる建物は建てられません。

区画整理事業でも道路予定地以外でしたら、建てられることが多いです。

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A 回答日時:2019/8/30 10:35:41
要するに「道路計画」のある土地のことでしょ?
いわゆる計画道路と言いますが、あなたがもしその物件に永住する
つもりなら避けた方が良いかと思われます。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
通常、計画道路内の物件は、建物内容も限定されますし、将来に保証は
あるとは言っても転居するに十分かどうかは裏付けがありません。

計画道路は、今後数十年の期間を予測して「計画道路」「計画決定」と
移行するのですが、これは議会の予算承認が必要となります。
予算承認が為されれば初めて「計画決定」となりますが、少子高齢化の
社会の現在、現実化するかどうかは不透明です。

建物も、通常なら容積率が大きくても堅固な建物(コンクリ等)は不可
で、一般には3階建てまでとなっているようです。

あなたに特別の事情があって、そこに住まなければならないのではない
なら、規制のある物件などでなく、正常な物件をお勧めします。

以上、参考になれば幸です。
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A 回答日時:2019/8/29 09:00:53
区画整理事業による場合は換地が貰えます。
県道による立ち退きですと、金銭のみで換地は出ません。
いずれにしろ、損するような事にはならないと思います。

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A 回答日時:2019/8/29 08:56:58
日本の場合は、
区画整理の時点の土地と建物とあまり変わらない保障は出ます。
損は出ないです。得することも有ります。
計画道路はなかな工事が始まらないのが多いです。

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