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教えて!住まいの先生

Q不動産投資についてです。 知人の紹介で、東京の築浅のワンルームを2部屋買わないかと言われてます。 現在27歳で薬剤師、年収は650万。 いい金利で借りられるらしく、45年ローンだと、キャ

ッシュフローが月2万とのことです。
固定資産税を仮に10万としても残ります。
空室になったタイミングでサブリースも可能とのことです。

節税対策にも資産形成にもなりますが、やるべきなんでしょうか?
質問日時:2020/1/19 09:04:28解決済みの質問解決日時:2020/2/3 05:03:22
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A 回答日時:2020/1/19 11:44:23
「キッシュフローが月2万」←最初の3年だけ。
「空室になったタイミングでサブリース」←その後大幅な賃料減額。
「節税対策にも資産形成にもなりますが」←まったくなりません。

不動産の常識。
賃料は必ず下がり、管理修繕費はうなぎのぼり。
45年の間に何回かの大規模修繕による高額出費。
45年後のマンションがどれだけ資産価値があるか。
巨大地震でも来たら解体費用がかかり、資産価値どころではない。
45年間、ローンと固定資産税だけは確実に続く。

まあ72歳までに、ホームレスか生活保護になります。
人生いろいろ。普通の人生ではそんな体験めったにできません。
夜逃げも楽しいイベントでしょう。

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A 回答日時:2020/1/26 05:03:05
ワンルームは手堅く堅調に推移します。経済的な耐用年数も非常に長いです。ただし、家賃保証をあてにせず、地域の賃料相場の推移を確認し、どれくらい下がるものか確認して計算してください、中古で取得した場合、年数にもよりますが5-10%程度を上限にゆっくりと下がっていくと思います。一方、相場賃料よりも安そうだなと思えば逆にあげることもできます。私は1万円以上あげることに成功しました。ただしそういうことは不動産屋は教えてくれません、面倒だからです。
金利についてもゆくゆくは借り換えなども検討してみてください、2.1%から1.3%まで下がることもあります。0.7%まで下がったひともいました、ただし借換も不動産屋は手伝ってくれません、提携金融機関に怒られてしまうからです。
マンション経営というくらいですが不動産の経営はいたってシンプルです、家賃(収入)を上げるか金利(支出)を下げていけるよう工夫していくとぐんぐん良くなります。しかし、経営者はあなたなのでそういったことを叶える努力をしない限りそれは勝手には起きません、誰かに任せてしまえばいいと思うくらいの感覚であれば、その誰かがそんなに信用できる人間なのか一度考えてみてください。
考えられる最悪なことが起こっても
不動産はあなたのものなので、最終的には自分でなんとかするしかありません、これから、何をするのか意味を理解してきちんと取り組めば、あなたの生涯賃金はそれを持っていない人と比べてかなりべらぼうな差がつきます。そもそもが他人の資産が自分に入るのですが、ワンルームの家賃は生活費の一部という性質もありますので、景気に大きく左右されることは少なく、基本的には安定して入ってきま、そうじゃないというので有ればぜひ聞いてみたいものですが、ただ当然古くなるごとに設備の修繕なども発生しますので、200万円くらいはプラスで持ち部屋の修繕費として積み立てておくとよいですよ、逆にいえばそのくらいあればお釣りが来ることもあります。
下がっていくもの、追加で設備更新が必要になるもの、改善方法のハウツーなど、教えてくれる営業さんでしたらバッチリですね、家賃保証に切り替えればっていう解決方法はちょっとゴミってるんで要注意です
担当がカスだとストレスしか感じません
カスに金渡してもろくな使い道もないので
長く経営を支えてくれそうな人とぜひ取り組んでみてください
きちんと計算ができれば誰にでもわかることでもあると思います
買取請求で売り渡すくらいの年数が経っていればそれだけでかなり儲かってるはずです、運用履歴をきちんと見れば火を見るより明らかです!最後楽に買い取ってもらえるのはむしろラッキーです半額でも十分です

まとめると、買う前に確認とすれば
対象物件が 地域の家賃相場と比べて(成約事例ベース)適正か確認
物件の使用方法が地域内での使用方法に則しているか
運用が時間を伴っても十分継続可能だと思えるかどうかを費用を追加した上で検討してみてください
最後に、価格は上がりもすれば下がりもしますいつ下がるのかはたまた上がるのか誰にもわかりません、今現在できそうなプランか考え決めて判断で十分いいと思います、近い将来もし仮に不動産が突然暴落してもその時は焦らず、家賃は乱高下しないので、売らずに逆に追加して全力で買い足してください、けっこう儲かると思います。そしてその時が来た時のために与信はとっておいた方がいいと思うので、いきなり2件じゃなくてもまずは一軒くらいで様子見でもいいと思います
現在の所得650万では2件以上先は良い条件では買えないと思いますので与信も含めて考えてみてください

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A 回答日時:2020/1/25 10:26:24
「新築ワンルームマンション投資」将来の年金代わりにならない。
https://adv01.k2-investment.com/archives/3695

新築ワンルームマンションは、ローン返済が終わっても資産にならない
https://adv01.k2-investment.com/archives/3681

新築ワンルームマンション投資は節税にならない
https://adv01.k2-investment.com/archives/3670

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A 回答日時:2020/1/24 21:31:27
45年って、キャッシュフロー2万円って私なら買いません。

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A 回答日時:2020/1/22 23:43:21
こんばんわ、、

45年ローンですか、、

金利は何%でしょうか?

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A 回答日時:2020/1/22 14:49:36
もうさ、ここにこういう質問してる時点でやるべきでないよ。

まず自分で勉強してごらん。

ヒント
・45年ローン
・サブリース

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A 回答日時:2020/1/22 14:41:04
以下にて、シミュレーションツールを提供しています。 試算してみれば、良いか悪いか大体分かりますよ。 https://coconala.com/services/817313 あと、空室になってからサブリースはしてくれないと思います。 もしやってくれるなら、契約書に中途解約条項と合わせて記載したほうが良いです!!

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A 回答日時:2020/1/22 00:22:22
区分建物なんですよねえ。ご自分で住まわれるのならやめたほうがいいかと・・

管理費や修繕積立金も発生するんじゃないですか

あとマンションって、都会に住んでる人で、なおかつ金に余裕のある人以外は買ってはだめだと思うよ

なぜか・・・それはマンションの建て替えなんてほぼ不可能だからです

マンションは一代限りで、使い捨て・・くらいのことができる人じゃなきゃ買っちゃだめですよ

いろんな価値観、財力、個人的事情・・を持った人たちが、一棟の建物を区割りして所有権を持ってるわけです

そんなもの建て替えなんてできると思いますか?

50年たったら、財力も変わってる、年も取ってる、要介護状態かもしれない。息子や孫が同じようにはぶりがいいとは限らない。子や孫は別の土地に住んで、マンションに何の興味もないかもしれない

ほかの所有者から、買取請求権を行使されて、なけなしの金を渡されて、80過ぎてから放り出されるかもしれない


マンションって、もともと矛盾をはらんだ不動産ですよ

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A 回答日時:2020/1/21 13:22:06
何事にも向き不向きがありますが、 率直なところ、あなたは投資にはあまり向いていません。 年収は高めですし、頭は良さそうなので、もっと利回りが低くても、リスクも低いような物を選ばれた方が良いと思います。

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A 回答日時:2020/1/21 12:03:08
ワンルーム2室を45年のローンですか? そのレベルならキャッシュで買ってトントンですわ。 サブリース組むなんて愚の骨頂。 手残りではなく、返済で追金かかりますわ。 節税対策にはなるかなw 資産形成どころかただの負債。 知人が自信持ってオススメするなら、連帯保証かそいつの不動産に抵当打ってもらいましょう。

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A 回答日時:2020/1/21 11:38:08
相談者さんは情報弱者の素人だと思います。

サブリースの闇もご存じないようなので、今はやるべきでないです。

知人の方は違うと思いますが、
不動産会社営業は、非常に詐欺行為が多い。
信じられないかも知れませんが、本当。

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