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教えて!住まいの先生

Q不動産登記に関しての質問です。 不動産業に就いたことがないため、的外れな質問かもしれませんが、子供が相手だと思ってお付き合い頂ければ幸いです。 不動産登記法58条は規約共用部分の

登記について定めてあります。

58条6項 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について共用部分である旨又は団地共用部分である旨を定めた規約を廃止した場合には、当該建物の所有者は、当該規約の廃止の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。

58条7項 前項の規約を廃止した後に当該建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。

私のイメージでは、不動産の登記簿というのは、消滅しない限りずっと引き継がれていて、例えばマンションの専有部分である101号室を規約で共用部分としたが、それを後に規約を廃止して専有部分に戻すようなケースでは、最初に共用部分として表題登記をして、規約を廃止して専有部分に戻した時には、存在していたものが滅失したわけでも、無かったものが突然現れた訳ではないので、既にある101号室の登記簿の権利部分を修正すれば良いように思えるのですが。。。

上手く説明出来ているかどうか判りませんが、新しく土地を造成したり、家を新築したときに行うのが表題登記で、その土地なり家なりがそのまま存在しているのであれば新たな表題登記は不要なのでは無いかと。

釈然とせず困っています。

ご存知の方、いらっしゃいましたら宜しくお願いいたします。
質問日時:2020/2/18 14:50:26解決済み解決日時:2020/2/23 13:29:08
回答数:2閲覧数:55
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/2/20 00:22:08
区分建物の表題登記がすでにされているとします。

所有権保存登記がされますと、表題部の所有者が抹消されます。(不動産登記細則 第158条)

つまり、表題部の所有者が抹消されていれば権利部に登記があることになりますし、権利部に全く登記がなければ表題部の所有者欄は生きていることになります。

58条4項 は以下の通りです。
「登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。」

権利関係の登記がされていなければ表題部所有者の登記は残ったままですから表題部所有者の登記の抹消が行われ、表題部所有者の登記が抹消されていれば権利関係の登記があるということですから権利に関する登記の抹消が行われることになります。(よって「及び」ではなく「又は」となります。)

つまり共用部分である旨の登記をした時点で所有者(所有権者)はいなくなる(実際には共有の形で区分所有者がもつ)ことになります。

この状態で規約共用部分を廃止し、専有部分にするということは所有者が生まれるということですから建物の所有者又は所有権を取得した者は表題登記の申請が必要ということになります。(58条6項、58条7項)

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質問した人からのコメント

回答日時:2020/2/23 13:29:08

お答え、ありがとうございます。

お陰さまで、私が誤解していた点がハッキリしました。

私は表題登記をすると、必ず新しい登記簿が作成されると勝手に思い込んでいました。

教えて頂いたように、所有権登記がされると、一旦、表題登記は抹消されるが、所有権登記が抹消されてしまうと、再度の表題登記が(同じ登記簿に)記載することができるとは考えませんでした。

ありがとうございました。

回答

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A 回答日時:2020/2/19 11:51:41
>私のイメージでは、不動産の登記簿というのは、消滅しない限りずっと引き継がれていて、例えばマンションの専有部分である101号室を規約で共用部分としたが、それを後に規約を廃止して専有部分に戻すようなケースでは、最初に共用部分として表題登記をして、規約を廃止して専有部分に戻した時には、存在していたものが滅失したわけでも、無かったものが突然現れた訳ではないので、既にある101号室の登記簿の権利部分を修正すれば良いように思えるのですが。。。

結果はほぼそのとおりです。
権利に関する登記は抹消されるので表題部に記録されますが(規則143条)・・・

共用部分である旨の登記をすると、登記官は所有権の登記がない建物に合っては表題部所有者に関する登記事項を抹消する記号を記録し、所有権の登記がある建物にあっては権利に関する登記の抹消をしなければなりません。(58条4項、不登規則第141条)
ですから、共用部分である旨を定めた規約を廃止した場合は当該建物の所有者は当該規約の廃止から1月以内に表題登記の申請をしなければならないし、規約を廃止した後に所有権を取得した者は、取得の日から1月以内に表題登記を申請しなければならないことになります(58条6項7項)
建物自体に変更があるわけではありませんので、建前は建物表題登記の形ですが、建物図面、各階平面図の添付を要しません。(別表21参照)
登記官は当該建物の登記記録の表題部に所有者の氏名又は名称および住所ならびに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分ならびに敷地権があるときはその内容を記録すれば足ります。

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