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教えて!住まいの先生

Q中古住宅の値引き交渉について

お世話になります。 現在、中古住宅の購入を検討しています。 先日内見に行き、大変気に入った物件があるのですが、 主人が金額面(今後のローンなど)が心配しており、 なかなか踏み出せずにいます。 よりよい買い物になるよう、 どのように交渉していけばよいか アドバイスいただけますと幸いです。 プロフィール 夫 30歳公務員 貯金500万ほど 倹約家で株などもやっている。 公務員だが、特殊な仕事でもしかしたら将来的に 公務員でなくなる可能性あり。(郵政民営化的な感じ) 私 28歳公務員(教員) 貯金100万ほど 2回ほど引っ越し(きょうだいでシェアルームからの 一人暮らし)や中古車の購入で貯金が減ってしまった。 教員の仕事がブラックなので将来的に非正規などに なる可能性高。 物件 4LDK 1988年8月築 物件価格は2199万円 諸費用含め約2500万円 月々のローン返済目安金額は 35年ローンで月61000円ほど。(ボーナスなし) リフォームが今月末完成予定 土地→約38坪 建物→約32坪 ⭐︎三井のリハウス 私の出身中学校区にあり、市内の中心部。 小学校 徒歩10分、中学校 徒歩5分。 最寄りの駅(地方電車)から徒歩3分。 ・築年数は古いですが、外観は洋風な出窓もあり、 外壁はタイル調?でさほど古さを感じない。 ・リフォームにより、風呂キッチン等の水回り、 給湯器交換、ハウスクリーニング、クロス張り替え、 フロアタイル張り替え、襖、障子、畳交換、 クッションフロア張り替えなどほぼ内観を交換。 ・庭付き。 ・日当たり良好。 ・前所有者は退去済みで住み替え(離婚)によるとのこと。 ・耐震適合証明が取得できる物件であるとのこと。 ⭐︎私はキッチンに食洗機をつけたい。 ⭐︎主人は築年数の割に値段がすること、世間の標準が分からないのでローン月6万は妥当なのかが心配。 一度不動産屋さんに値引き交渉をしましたが、 需要の高い地域であること(なかなか出ない地域)、 将来的に売ることになっても 価値のある土地なので残債が回収できるだろうこと、 すまい給付金・ローン控除対象であること、 を理由に値引きは厳しいと言われました。 そして、現在リフォーム中ですでに発注済みなので、 何かしらのオプションをつけることも厳しい...と。 とても気に入った家なので、主人の心配する価格面、 および今後住むにあたっての設備面で 納得できるように、もう一度交渉してもらっている 最中です。 若い担当さん(20代前半)で熱心な方で とても信頼しているのですが、 リフォーム最中であること、 売主が中古住宅専門の 業者さんであることもあり、 値引きは厳しいものでしょうか... できれば2000万円ほどで購入したいのです。 ネットでは中古住宅でも値引きできる、 そもそも値引きを前提とした価格設定が多い、 離婚が理由なら早く売りたい気持ちもあるから 値引き交渉がうまく行きやすい等の情報を 見つけたのですが、 若夫婦&若担当だからか、うまくいかないのか... と考え込んだりしてしまいます。 中古住宅を購入した経験のある方、 不動産に詳しい方、 アドバイスをいただけますと幸いです。
補足

たくさんの回答ありがとうございます。 不動産について素人であるにも関わらず、 値引き交渉などと強引だったと恥じました...。 地域は市内でも古くから栄えているところで 中心部にあり、学校・買い物・公共交通機関など すべてに利便性が高いところです。 なので、地価が高いです。調べたところ、 基準地価の平均値が約33万/坪でした。 土地代だけで約1254万なので、物件価格に リフォーム代やら買った業者の手数料やらが入っていると 考えると妥当...?なのかなと思ったり、いやもっと 抑えられるのかなと思ったり...。 前の方がいつまで住まれていたか、また外装面については 今、担当の方に確認していただいています。 内装の水回りはL字キッチン、グレードの高いお風呂などが 着くそうです。 あとは瑕疵保険付きですが、みなさまのアドバイスに あったように白蟻や耐震が不安なので、 インスペクションをできたらしたいなと考えております。 丁寧にいろいろな方がご回答くださり、 大変勉強になりました。 ありがとうございました。

質問日時:2021/4/13 17:41:16解決済み解決日時:2021/4/18 07:26:37
回答数:15閲覧数:227
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2021/4/14 16:29:07
私は魅力的だと思いました。駅近で立地が良いですよね!車社会なのかな?それでも学校も近くて便利そう。きっと買い物も便利なのでは? またリフォームの内容も充実しています。フロアタイルとありますが、フローリングのことですよね? 給湯器も交換されてるなら安心ですね。 新築と違ってカーテンレールも網戸もなんならエアコンも付いてると思います。地鎮祭も不要だし。あとはご近所さんの雰囲気は?ゴミ屋敷とか若者がたむろしそうな空き地はありませんか? 価格が不安ならネット情報を見ると良いですよ。「地名、中古一戸建て」などで検索するとたくさん出てくるので感覚が掴めると思います。 私はあっという間に売れそうな物件だと思いますよ?他にも希望者が出る前にさっさと買うか。。あと勇気を出して値下げ交渉もありだと思います。 うちも中古を買ったのですが、値下げ交渉しなかったんです。すると不動産屋さんの態度が軟化して、色々とサービスしてもらえました。もしかすると値下げ分上乗せされた価格だったのかもしれません。

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質問した人からのコメント

回答日時:2021/4/18 07:26:37

多くの方にご回答いただき、ありがとうございました。 補足まで細かく読んでくださった方も いろいろと計算してくださった方も 本当にありがとうございました。 ほとんどの方をベストアンサーにしたい気持ちは山々ですが、 今回は中古を買った経験がおありで、 また選んだ物件を良いところだと評価してくださった こちらの方にさせていただきます。 ありがとうございました。

回答

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A 回答日時:2021/4/15 20:18:14
私の近くに二つの中古住宅があります。 1つは築16年 セキスイハウスが建てた総タイル張りの豪邸で50坪 土地は300坪の高台です。 価格は土地建物全て含んで1680万 玄関から道路まで石畳がされていますし庭には1本数十万の紅葉の大木が5~6本 もう一軒 私の隣の物件 築18年木造住宅の平屋で50坪 土地は開発公社の分譲地で150坪 価格は945万 土地は現在も1宅地売りに出ていますが価格は750万 私も以前住んでいた家を築16年で売りに出しました 当初の建築費は2300万で16年で査定したら500万でした 建物の資産価値は築25年で0査定です。 あなたの購入しようとしている物件は築33年 当然建物の価格は0もしくはマイナス解体費用32×40000=128万 という計算から2200万−130=2070万 2070万÷38=54万 住宅地にしたら坪辺り54万はかなりの街の中心に近いかな? 人口30万以上の生活環境の揃っている土地

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A 回答日時:2021/4/14 13:14:43
質問文や補足を見る限りでは、中々良い物件の様に感じます。 住まいは家だけじゃなく、環境も大切です。自分に合った環境を選ばないと後悔しますよ。その辺りのことでご主人と意識や感覚が違うのでしょうね。もう一度よく話し合って下さい。 値引きに関しては、再販業者なら厳しいです。そもそもが業者が利益を確保しつつお買い得感のある絶妙な値付けしてますから。 完成後1ヶ月以上買い手がつかなければ、値引きもありですが、100万が限度ですぐ売れます。

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A 回答日時:2021/4/14 09:46:00
築33年、坪数38…にしては高いですね…。坪単価が高いのかな?
33年なら内装より床下、柱などの基礎、屋根をチェックした方がいいと思います。あと、何年空き家だったのかも重要かと。食洗機を付けたいなら尚更、スペースがないと付けられませんから、リフォームも完了してないこの現状で契約するのは控えます。
完成まで待っている間に、その地域の坪単価の相場を調べたり、上物の価値があるかどうか、リフォーム箇所のトータル費用なども調べて、どのぐらいの利益を目論んだ物件なのか?調べるかな。
人気の地域…って、上手いこと言いますよね…。実際に、あなたがその人気の地域に住みたいのか?って話です。地域に拘らないのであれば、他も探せばあると思いますし、物件自体を安く抑えてリフォームを自分たちで発注する方が納得がいくかもしれませんよ?
築年数の割に高いと感じるのは妥当だと思うので、ご夫婦が共に納得のいくところを探した方がいいかもしれません。

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A 回答日時:2021/4/14 08:07:09
個人が物件を処分する場合は、値引きを前提にいくらか割り増しをして価格を出しますが、今回の場合は業者が買い取った物件をリフォームして販売するわけで、どちらかというと建売や分譲マンションに近いものです。で、リフォーム中=建築中=完成前の段階です。この状態で、値引いて売るなんてことはないですね。この時点で値引きすると言ったら、すぐに現金化が必要という状態といえるわけで、倒産リスクが怖くて買えない話になりますよ。 と考えると、あなたが判断すべきは、今の提示価格で基本購入(細かい条件交渉はするとしても)するか、いったん忘れて半年後まだ売っているようなら値引き交渉して購入のどちらかですね。 今の提示額でローン組んで問題なく払えるのなら、1週間後今の売価で買う買い手が出ましたと言われて、後悔する物件であれば購入。そうでなければ待ちでしょう。

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A 回答日時:2021/4/14 08:00:27
ぐだぐた理由並べて値引き交渉をしつこくしても無駄です。

今の価格で高いと感じれば契約見送って放っておけば勝手に下がってくこともあるし、1年経っても下げてこない物件もあります。

1回アプローチしてダメなら今の価格で余裕で売れると踏んでいるか、下げられない事情があるかのどちらかです。
特にリフォームを多数入れてればそれだけで数百万かかってるわけで、それを差し引いて土地の価値を差し引いて残るのが元の建物の価値ですが3〜4百万円と言ったとこじゃないですかね。

高けりゃ買わない、売れなきゃ下げるの普通の市場原理ですから、そんな前のめりに交渉しても意味なし。チャンスは明日にでも契約するから端数カットとか、インスペクションで大きな欠陥を見つけたとしかない。

耐震証明を取得できるとのことですが、事前に取得してもらえたら買うというのはどうですか。これも断られそうですが…
取得後に耐震証明取得するなら事前に手続きしておかないとローン控除適用できないので注意です。また、事前に取得できていると、移転登記の登録免許税が安くなります。

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A 回答日時:2021/4/14 02:02:23
築33年ですと相当な建物(ヒバ、ヒノキ、ダグラスファー)以外ですと上物の価値はゼロに近いので土地値ということになります。 周辺の土地値を調べてみると良いです。 上物の価値ゼロですと、坪57万円ですね。 ま、どちらにしても戸建のメリット(良さ)を享受するには最低でも50坪は必要だと思います。 どうしても欲しいなら、床下の基礎、土台、天井裏、水回りの床と根太の状態など、丹念に調べた方が良いです。本来なら有償でインスペクションを掛けてからの方が安心です。

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A 回答日時:2021/4/13 19:05:58
若いので、全く問題ないですね。

相場とどうなのかというところは、場所もわからないのでなんとも言えませんが、すでに離婚された方の手を離れ、業者が売主となっているとのことですので、変な価格にはしていないと思います。

一方で、とっても残念なのは、業者から直接買えないってことですね。
仲介手数料分高くなってしまいました。

売主の不動産屋さんから購入すれば、仲介手数料は掛からなかったのに、そこはもったいないです。

価格の交渉は、できる物件とできない物件があります。
もし、3ヶ月とかたっても売れない場合は、業者の場合は、価格を下げるでしょう。

半年経っても売れない場合は、大幅な値引きにも応じるかもしれません。

なぜなら、業者は銀行などからお金を借りて物件を購入しています。
よって長々と置いておくと、新しい物件にお金も回せないし、現金化できない資産となるため、キャッシュフロー的に問題となるからです。

あとは土地の評価価格を入手して、その1.2倍から1.5倍ぐらいの値付けになっているかを確認してみてもいいかもしれません。
評価価格って取引金額よりも少し安めに設定されています。
(建物はほとんど価値はないようなもんです)

結論としては、本当に欲しいなら、値下げなしで買っても、変な相場にはなっていないはず(業者売主なので)
ただし、そこまで強く欲しいという意思がないのであれば、他の方が買ってしまうリスクはあるが、半年程度待ってみるっていうのも一つの手です。

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A 回答日時:2021/4/13 18:45:51
競売も出ませんか?

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A 回答日時:2021/4/13 18:43:20
売主が業者なら目的は転売利益なので、 売り出しから一定期間経たないと値引きはしません。 不動産はスピード勝負なので、 他に買いたい人が出たなら確実に負けます。 業者が売主の物件には消費税が掛ることも考慮しましょう。

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A 回答日時:2021/4/13 18:40:01
そうですね、まずは感覚を合わせられるといい

・こんな辺鄙な場所誰が買うんだろう?
・いくら場所がイイっていても周りと比べて高すぎる!
こういう場所だから

※2,3年はほおっておいてもこの値段で買う人はいないでしょう

と思うから2000で指してじっと待つ


そういう場所だと思うなら、あなたの作戦は妥当だと思うが、いい場所なんだけど決めきれない、というときに、値引きを考えてもしょうがないです。

ただ、そういう値段の感覚を何度も繰り返しながら、ご自身やご主人の感覚が実際に買うときの感覚にみあってきて、本当に必要な時に決められれれば、それでいいと思います。

そういう意味で、今、焦る必要はない

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