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教えて!住まいの先生

Q大手IT勤務26歳です。中古ワンルームマンション投資についてです。

ワンルーム投資はあまりお勧めしないという話はよく聞きますが、何社かの営業の人の話を聞いている限り(物件の条件による所もありますが)悪いものではない気がするのですがどうなんでしょうか? 自分は今融資を受けられるくらいの収入、信用があり、レバレッジを効かせた投資ができるというメリットもあり、やっておいた方がいい気もしますがどうなのでしょう? 現在株、投資信託、米国ETF 等の投資は行っていますが、利回り的に見ても他人のお金を運用する様な形態になる不動産投資に関しては長期運用を考えた際に非常にメリットが多い気がするのですがどうなんでしょう? 35年とか運用した際のシミュレーションの表を見た限り想定できるリスクが全て盛り込まれている気はしています。(ローン、修繕積立、空室、火災保険etc.)その結果将来の年金代わりとして不動産をいくつか購入しておくのは悪くない判断な気もするのですが騙されているのでしょうか?笑 恐らく、実際の物件の中には損をするもの、得するものあると思いますが一般的に、 ・空室リスクの低い都内ワンルーム ・値下がりの少ない中古2千万代 ・融資を受けられる大手勤め 上記の様な条件においての不動産投資の成功率としては如何なものでしょうか、、、?
質問日時:2021/6/13 16:00:51回答受付終了
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回答

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A 回答日時:2021/6/15 21:54:09
論外。

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A 回答日時:2021/6/15 13:47:50
うーん、、 今はやめといた方が良いのではないでしょうか。 もっと勉強されて視野が広くなると、判断も変わってくると思いますよ。 営業の方は急がせますが、急がない方がいいです。 どうしても不動産したいなら、リートに投資した方が無難かと思います。

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A 回答日時:2021/6/15 11:52:28
世に出てる投資物件は全て投資家のおこぼれです、銀行や不動産が投資家に案件を持っていき断られたものが世に出回ります。

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A 回答日時:2021/6/14 21:25:33
はい、コモネギが一丁上がりw と、営業さんは思ってます。 良い物件は人に勧めるより、自社か自分でやりますよ。w 餌物件や手放したい物件は、素人さんに回します。 だってそうしないとプロは儲かりません。 シュミレーションを見て、そのまま判断とは;; 勝った瞬間に即死の物件もけっこうあります。 株などと違って、色々な手が係るのが不動産ですよ。 なので、ノイローゼになる前に諦めるべき! 空き家物件がすごい勢いで増えてます、都市部でも35パー前後に迫ってます。 何を意味するか。

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A 回答日時:2021/6/14 07:38:32
成功率だと?? 物件価格が2千万とあるだけでそんな物件を買っていたんでは、 成功率なんてゼロかほぼゼロだよ。 投下資金を回収できたあとに、ようやく儲けがやってくる。 それがあと何年かかるかを考えたら、トンデモだろうよ。 賃料なんて20年で半分にまで下がるぞ。 もっとよく勉強しな。

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A 回答日時:2021/6/13 17:49:32
都内の中古ワンルーム投資は新築に比べれば有益です。

ただし、取得する物件しだいです。
築年数にもよりますが、築10年以上なら2,000万円出す価値はありません。

でも、いいエリアで築10年程度だと2,000万円くらいの物件しかないじゃないかと思われるかもしれませんが、今は高すぎるのです。
物件の価値が2,000万円なのではなく市場にお金が溢れているから2,000万円なのです。
特に投資用区分マンションは、融資が厳しくなった1棟アパートと比べて借りやすいためまだ高止まりしています。

私は日銀の緩和は再来年あたりに終わると考えています。それまで待ってはいかがでしょうか。築10年の物件が1,000万前後になると思いますが。

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A 回答日時:2021/6/13 17:42:50
区分の一室に2,000万円もかけてどうするつもりよ。 つーかグロスだけでも利回りを書けよ。

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A 回答日時:2021/6/13 17:35:19
全てのリスクですか? 地震で傾く 殺人事件発生 この2つのリスクは評価されていますか?

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A 回答日時:2021/6/13 17:14:29
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)不動産投資=不動産経営自体は悪くないビジネスなので、ずっと続いているのかと思います。私も不動産経営をやっているのは、事業として利益を出せるのでやっている部分が大きいです。

2)ただ、投資用不動産会社の中には、仕入れた中古物件や開発した新築物件に大きなマージンを乗せてサラリーマン投資家に売りつけ、空室リスクの補完機能のように見せてサブリース契約をさせて売れにくい物件(低利回り・契約解除困難)にして、罠にハメる業者も多いので、特にそのようなパッケージの対象になり易いワンルームがあまりお勧めされないのだと思います。

3)また、不動産投資は投資の側面と事業経営の側面があり、買った後に不動産会社やリフォーム会社、賃借人と様々な交渉・契約を行って、良い条件で合意させて初めて成立するビジネスモデルなので、同じ物件を買っても投資家によって、交渉力が低ければ、儲かる可能性が大きくことなる点が、株式投資などとは異なる部分です。また、投資家の税務や法律知識によっても儲かる金額が替わるので、成功率が変わるのです。

AさんとBさんが同時期に同じような物件を買って運用しても、結果に大きな開きが出る場合が多く、交渉力があり、不動産屋やリフォーム会社、税理士などとのコネクション作りや税務や法律を勉強する意欲があるAと、購入した不動産屋任せにするBさんとでは結果は自ずと変わってきます。

レバレッジ融資の場合もリスクを理解して、手元に物件価格の2~3割の資金を持っておいて、融資を受ける人は売却戦略も取れることになります。そもそも今は30年、35年といった長期保有する戦略は儲かっている投資家はとりませんし、物件を安く買うには投資用不動産会社からは買いません。ワンルーム投資が悪いのではなく、買い方や運営の仕方の問題かと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

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A 回答日時:2021/6/13 17:12:43
最大のリスクは 事故物件になることです。

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