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教えて!住まいの先生

Q建築基準法43条 ただし書きの申請について知りたいので詳しい方お願いいたします。 東京で、画像の赤色の土地を購入し、再建築希望です。(古家有り)ただし書き申請をして許可がおりなければ

再建築不可という土地で、私道の負担はABと赤い土地の3つです。
畑、駐車場は公共?のものではなく、所有者がいます。
赤い土地と私道の接っしている部分は9mほどです。

質問1
ただし書き申請で最下記の通り、
国土交通省令(建築基準法施行規則第10条の2)三で許可がおりないかな?と期待しているのですが、やはり難しいでしょうか?

質問2
また、セットバックするにしても、私道負担しているABのうち、Bは承認してくれる可能性が高いと思いますが、公道と接しているAは自分の土地が減るだけなので承認してくれない可能性がかなり高いと思います。
その場合はBと、赤い土地はAのせいでずっと再建築不可になるのでしょうか?
その場合なにか解決策はないのでしょうか?


素人なので間違いや伝わらない部分が多いかと思います。申し訳ありません。
回答いただけると幸いです。

▲建築基準法第43条第1項ただし書
建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。次条第1項を除き、以下同じ。)に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の 国土交通省令 で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

▲国土交通省令(建築基準法施行規則第10条の2)
法第43条第1項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4メートル以上のものに限る。)に2メートル以上接すること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。
補足

知恵袋で結論が出ないのは承知してますので、 似た事例で申請が通った、通らなかった事例を教えていただけたり、 可能性の話でも少しでも知識として有益な情報を教えていただげると助かります。 知恵袋としての範囲で構いませんので、そういったご回答いただける方がいらっしゃると幸いです。

質問日時:2016/4/18 15:52:15解決済みの質問解決日時:2016/5/3 03:36:03
回答数:8閲覧数:1882
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2016/4/19 20:09:05
前提として、私は43条但し書き許可の事例を何件か取り扱ったことが有りますが、行政庁によって取り扱いが異なる部分も有りますので、先ずは自分の足を使って所轄の建築行政窓口に相談されるのが最適解です。
…と言うことを述べたうえで、少々長ったらしいですが、私見を以下に書き連ねます。

質問1
何の為に法第43条の規定が有るかと言えば、その建築物の使用者(住人)を守るための規定です。災害等の際の避難に支障が無いかどうか?建築物が火災に遭った際消防車がそこまで辿り着けるか?といった、無暗に市街地に建築物(個人の財産,不動産)を建てさせ、有事の際その財産や生命を守り易い様に…というものが法の主旨として根幹に存在します。
当然ながら法第42条に規定する建築基準法上の道路であれば、半恒久性が担保されている為、何ら条件を付けることなくOKな訳ですが、それだけでは網羅できない事例も有るため、例外的に許可を受けたうえで建築を認めますよ…って言うのが但し書きの主旨とその規則の例示(一~三)になります。つまり、一の様に公園、緑地、広場と例示がありますが、公園以外の緑地、広場は建築物の建築が為されない担保を求められるため、実際の所は行政の所有か、また、何らかの建築制限が有る場合にしか認められません。また、二に関しても土地改良により整備(築造)された
農道や、河川・公園等の管理道路等、42条道路では無いが、その道路の恒久性が概ね担保されたもののみを認めていくような規定になっています。最後に三の取り扱いですが、非常に限定的な取扱いであって、多くの行政庁で三の取り扱いで許可を受けることができません。
じゃあ三はどういう時に使う規定なの?ってことになりますが、これは上記規定では救えないような、かなり大規模な特殊地域を抱える行政が、県民の財産の確保に重点を置き取り扱いをするための規定です。取り扱いとして多く見られるのがリアス式海岸等、海(港)と陸地が急な場所にあるような港町。狭い土地に90cm程度の路地に面して、漁業関係者の住宅が立ち並んでいるような場所。行政としてのインフラ整備に手が付けられないが、四角四面に法規制の適用をすれば、漁業関係者の大反対を受け、漁業収益(引いては税収)の低下も大きな打撃となるため、県市町村民を救うという名目の『公の責任』のもと、そもすれば超法規的とも取れる取り扱いをしている状態です。他の例では、旧来の城下町(商業地)からそのまま現在に至ってしまったような地域で、表通りはあり、店舗はそれに接しているが、住宅は90cm程度の脇道・裏道にしか面していない様な地区。これも商店は法的に問題無いが、その裏路地等に住んでいる住民の財産を救うためのインフラ整備が実質不可能だが、ある程度救って行かないと…って港町と同じような状況の地域で認められるケースはあります。
ご質問の見取り図を拝見する限りだと、そういった地区では無いと考えられますので、三の取り扱いは考慮しない方が良いと考えます。

質問2
質問者様の仰るとおりです。無償でOKと言うことはマズありません。セットバック分(1.3m)の土地を通常(公示価格)より高い値段で買い取る形しか無いです。相手の性格にも依るでしょうが、普通に足元を見てきます。倍とは言いませんが1.5倍は覚悟しておきましょう。
また、個人所有(三者共有)の状態では、前述のとおり43条許可は受けられないと考えた方が無難です。
Aから購入する等して4m確保した上で公衆用道路に地目変更をし、区市町村に寄付をすることにより、市町村道の認定が受けられれば42条1項一号道路として接道に問題無い土地となりますが、現実中途半端な形態では道路認定を受けられない事が殆どであるため、その部分の行政の道路管理は不要等の条件を付したうえで寄付をして、43条の但し書きの許可を受ける(選択肢では二に該当)の可能性がありえます。※行政によっては寄付を受けて貰えませんが…
若しくは同様に4mを確保したうえで、Bと当該土地に2mずつ接するように、中心から2mずつに分筆して、それぞれその部分を建築物の敷地の一部(俗に路地状部分)として建築すると言う手は有り得ます。これであればその部分は敷地となるため、許可も必要無いですし、4mの公道に2m『敷地が』接することになります。
少々別案になりますが、裏手の駐車場所有者の側で2mの『路地状部分を確保する』と言う手も有ると考えますが、Aと同様に足元を見てくる可能性は高いので、Aと実質的に相手の提示価格で(より安い方を)選ぶことになると考えます。

最後に、行政窓口の相談はなるべく早めに行かれた方が良いと考えますが、その土地の購入自体を考え直すのが一番です。恐らく土地購入の目安となる公示価格より相当安くその土地が売り出されていて、それが目を引いた事と考えますが、不動産屋も相当の知識を持っている為、安いものは安いなりの理由が必ずあります。建築敷地として、また、財産としての取得は考え直した方が良いでしょう。
あと、財産としての拘りが無く、単なる住処としての選択であれば、既存の建築物をリフォームしてそこに住むと言う手も無くは無いです。これはあくまでも『建築確認申請を必要としないリフォーム』としなければならないため、様々な足枷が掛ってきますし、法手続きを不要とするには基本的にフレーム(構造体)は触れないので、既存の建築物が補強(筋交いの増設等構造耐力的要素の追加は可)で何とかなるレベルのものかの見極めが必要になりますし、取り壊して建て替えるのに比して費用が高くなる可能性すらあります。また、TVで有名な番組の様なリフォームは中々難しいと考えた方が良いと考えます。※あの番組で紹介されているリフォームの中には『本来法手続き必要なもの』、『そもそも違法なもの』も含まれていることを追記しておきます。

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回答

7件中、1~7件を表示中

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A 回答日時:2016/4/22 22:21:15
一括審査による許可同意基準は行政庁によって違います。

現状4m未満の通路の場合、
・沿道の将来のセットバックの合意
を条件とするところも多いですが、Aが合意してくれない例が多いのも事実。
現状通路だけは共有地として確保されているのであれば、
・A以外が同意していればよい
・建て替える本人以外のセットバックにはとりあえず目をつぶる
などの妥協をしている行政庁も多いです。

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A 回答日時:2016/4/20 09:26:01
質問者さんのような道路は 全国にたくさん存在します。
市町村によっては 寄付とか買い上げで積極的に公道へ変更しているところもあります。
しかし お金がかかることなので消極的な市町村もあります。
その場合でも 私道であっても道路とみなし建築は可能です。

これを白黒ハッキリしてくれるのが「建築指導課」です。
役所には 必ずあります。

建築指導課の誰と話したのかを確認しておいてください。
手書きの地図ではなく 法務局へ行き「公図」と私道の「要約書」
を取ってください。

公図は 土地の形と「地番」が記載されています。
「番地」ではなく「地番」です。
「番地」は市町村が割り振り・・・
「地番」は法務局が割り振っており・・・
「番地」と「地番」が 一致しないケースもあります。
縦割り行政の結果です。
同一にしたほうが 効率が良いわけですよね。

「要約書」は その地番の所有者が記載されています。
これを取る理由は 本当に「私道」であるのかどうか・・・
たとえば 近所のウワサで 私道 というケースもあります。

建築指導課へ行き
「こんな土地なのですが、家は建てられますか?」
と聞いてみてください。

「現在 古家が建っており そこを購入し建て替えをしたい」
「土地と接している道は このように私道です」
「しかし この道は 4mの公道へ接しています」
「他にも この私道を利用している家が 数軒あります」

この程度で大丈夫です。

一般的には その私道は 公道と同じような扱いになるはずです。
しかし 地権者がいるので 掘削をしたり・・・
それは 承諾が必要となります。
昔の家は 給水管が13mmというのが多く・・・
今は 20mmにしないと 理想的な住宅が建たないかと思います。

めんどうくさいですよね。

それから セットバックも当然にあると思います。
道路とみなされれば 現況の道の中心から 2m下がります。
これも 建築指導課から 境界くいが無料で頂けるので・・・
道の中心に「錨」を打ち込み 2mさがった場所に杭を打ち
写真を撮って 申請しておきます。

とりあえず・・
建築指導課が 言うことが 正解です。
法律に準じて 土地は取引され 建物が建てられます。
その法律を作っているのが 行政ですから・・・
行政の言うことは 絶対なのです。

とは言っても 法律は完全ではないので・・・
微妙なケースが たくさんあります。
グレーゾーンということですが・・・

だから・・・
建築指導課の誰が言ったのかを しっかり確認しておくのです。

以上です。

そのような立地の土地は 全国に山ほど存在しています。

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A 回答日時:2016/4/20 08:50:04
☆、素人にも色々あるが、建築基準法第42条3号道路であって第43条
゛゛も適合と建築地の建築主事が認めるかを役所で確認することです。
゛゛そこで駄目ならば、そもそも既存建物は違法状態のものです。

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A 回答日時:2016/4/19 00:20:47
経験則で恐縮ですが片側後退で角地の所有者が承諾をした例にあったことがありません。審査会での個別審査になるかと思います。

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A 回答日時:2016/4/18 23:50:26
結論から言って43条のただし書きは該当しません。
国土交通省令(建築基準法施行規則第10条の2)の意味も違うようにお考えではありませんか?
この意味は、その空地を道路と見た場合にそのままの状態で維持されることが前提ですだから公有地が前提なのです。

最後の望みは、東京都の特例を遣うと建てられる場合がありますので確認して下さい。
確か90CMの間があって、以前にも家が建っていた場合には、同じ素材で同じ大きさのものだったら立替が出来ましたが、是は敷地延長の時だったような記憶があります。

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A 回答日時:2016/4/18 17:37:03
回答にはなりませんが、現状の道路幅員が2.7mだと、建物の解体や建築の際のひようは、かなりのプラスαになります。

さらに、上下水道・ガスなどの配管についても、問題が発生します。私道に新設する場合には、他の私道所有者の承諾も必要になります。建築確認が下りても、問題はたくさんあります。

この場合のセットバックは、一方後退1.3mになるのでないでしょうか?
Aの方は、さらにすみ切りも必要になると思います。

また、住宅ローンの利用も制限されますので、総合的な観点からの判断が必要となります。

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A 回答日時:2016/4/18 16:24:44
実務では許可条件や手順を 各行政庁が事細かに定めています。
地域の実情もあるしね。
なので ココで詳細がわからないので結論は出ませんよ^^

購入前提なら 契約して先に許可を取って 取れたら 決済 ダメなら白紙解約
という条件が私の地域の取引では一般的です。

実際の許可には 建てるお家のプランや権利者の同意 場合によっては
通路部分の整備など手順が必要になる場合もあります。
Aの取扱いについても地域によって違うでしょうし ローン使う場合
の注意点もあるでしょう。許可に手慣れている建築士に依頼すべきですね^^

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