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教えて!住まいの先生

Q【250枚!】坪単価の考え方、相場、実際について教えてください。 新築を考えています。「坪単価」という言葉に振り回されております。

例えばこちらのページの表を見てみると、
(https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/uwamonokakaku/)
全国の床面積平均は130㎡(40坪弱)で、土地代を含まない建築費が3300万。
…ということは、単純な「坪単価」だと80万を超えているかと思います。

全国平均が80万越え、というのはにわかには信じられず、
いろんなサイトを見ても80なんて超高級住宅じゃないかと思います。
例1)
https://suumo.jp/chumon/tsubotanka/
→ 坪単価での分類だと80は最高級扱い。
例2)
https://ie-daiku.org/housemakertubotannka.html
→ 80万なんてほとんどないのですが…。

しかも、大手ハウスメーカーに依頼するのは実は全体の1/4程度、
あとは工務店などで費用を抑えると聞きます。
そもそも、上の平均値について、土地代は入らないですし、
保険などの諸費用、外構工事などなどで500万としても坪単価70万、
900万かかったとしても(あり得ないですが)、
それでも坪単価60万を超えています。



いったい、本当の坪単価(=建築費/延床面積)は
どのくらいなのでしょうか。(工務店を考えています)

そして、なぜ巷でいうところの坪単価の相場
(50万くらい?60、70あったら高級)が、
「平均ととんでもなく乖離」しているのでしょうか??

私も見積をお願いしているのですが、
当然と言わんばかりに70を超えてきて困惑しています。
これでは何が普通なのか分かりません。


分かりやすく、そして詳しくご説明くださった方に
BAを出したいと思います。よろしくお願いいたします。
補足

回答ありがとうございます。が、ちょっと分かりにくかったようなので…。 外構や給排水、地盤、カーテンエアコンなどなど(全部まとめてXとします)が 坪単価の積算に入らないことは十分承知しています。 なので、 「それらを3300万(上記平均)から差し引いても、坪単価が著しく高くならないか」 というのが質問の意図です。 (質問文本文ではX=500万とX=900万を代入・試算しました) 逆から計算すれば、注文住宅のほとんどは木造でしょうから… 仮に木造の坪単価を50万,平均の伸びしろ(RCなどを含み)を見て55万とし、40坪で2200万。 …ということは諸費用が「平均で」X=1100万かかる、ということでしょうか?(だとしたら驚きです)

質問日時:2019/5/10 13:12:32解決済みの質問解決日時:2019/5/15 18:45:26
回答数:5閲覧数:202
お礼: 250枚この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/5/10 14:47:35
坪単価には2種類あります。
①「本体価格坪単価」
②「建築費総額坪単価」です。
①は建物本体のグレードの目安になります。この①は50万くらい?60、70あったら高級というものになります。
他の回答者さんの中にもちょびっと記載がありますが、本体工事価格以外にも
家を建てるのにはコストがかかります。
地盤改良費50~500万円
外構費50~300万円
屋外給排水工事 数十万円
ガス工事代 数十万円
エアコン・照明機器代100~300万円
太陽光発電システムなどの省エネ機器代100~300万円
土地造成 数百万円
といった具合です。
仮にこれらの合計で本体工事費以外に1000万円かかったケース、
40坪の建物では坪単価25万円相当になります。
①と②の坪単価の差が25万円となるわけです。
75万くらい100万円なら高級というのが②の坪単価となります。

身近なたとえ話でいうと「携帯電話料金」です。
基本料金を①の本体価格とします、
例えば月間100時間通話するヘビーユーザーは通話料金が増えて
支払総額②は基本料金とは異なります。
通話放題をつけているのかいないのか、キャリアはどこなのか、
かける相手はどこなのか、などの諸事情で②は変動しますので、
携帯キャリアが料金について語るときには①の基本料金部分、
というのと、構図としては似ています。

==

Q1)いったい、本当の坪単価(=建築費/延床面積)は
どのくらいなのでしょうか。(工務店を考えています)
A1)
①の本体部分のみの坪単価なのか、
②の支払い総額の坪単価なのかを明確にするとよいでしょう。
②については地盤改良は既存建物を撤去して地盤調査するまで費用はわかりませんし、外構は砂利をばらまいて終わりにするのと、生垣や池を作ったりするのとではコストは全く異なりますので、通常、ハウスメーカーが仕様の話の中で使う坪単価は①です。
ただし、
見積もりに記載されている金額は、本体工事以外も仮置きの数字を置くことで資金計画を立てやすくするのが通例のため、見積もりについては②になることもあります。
どちらも本当の数字なので、総額なのか、本体のみなのかを、確認するとよいでしょう。
携帯電話料金1800円、と言われたときに
・通話料金1800円
・支払総額1800円
・基本料金プラン1800円
の全てが「本当の価格」であるのと同じで、価格の意味内容は確認しないとわかりません。

Q2)なぜ巷でいうところの坪単価の相場
(50万くらい?60、70あったら高級)が、
「平均ととんでもなく乖離」しているのでしょうか??
A2)
40坪3300万円は記事を注意深く読むと
本体工事価格ではなく、「注文住宅を建てている人は、どれくらいの広さの家に、いくらくらいの費用をかけているのだろう」という
支払い総額の記事になっているからです。
SUUMOのライターさんはプロなので②の支払い総額については
混乱を避けるために坪単価での議論を避けています。
40坪3300万円を割り算して「坪単価」という議論に変えたのは質問主様です。
この回答としては
質問主様自身が、支払い総額を建築面積で割り算してしまったので、
世の中で一般的ではない上記②の支払い総額ベースの坪単価になってしまった、
ということです。

Q3) 私も見積をお願いしているのですが、
当然と言わんばかりに70を超えてきて困惑しています。
これでは何が普通なのか分かりません。
A3)
見積もりの中の「本体工事価格」という小計部分の金額を
ご確認ください。
これが、「巷でいうところの坪単価」の対象となる価格です。

==

と、ここまで書いて、実は坪単価は
「建物本体のグレードの目安」でしかありません。
窓が多い家は、窓が一つもない倉庫より高額になります。

本来は
部材費用、人件費、諸費用や利益などの積算が
見積もり金額になります。

どんぶり勘定で
「坪単価」で見積もりを起こしてくる工務店やハウスメーカーの見積書は
破って捨ててよいと思います。
原価から積み上げた見積もりではないからです。
これくらい暴利を積んでおけば、多少のトラブルや値引きをしても安全、
というどんぶり勘定の見積もりです。

質問主様が
『「坪単価」という言葉に振り回されております』と
おっしゃるのは、実は坪単価は判断材料の本質ではないからです。

金輪際、坪単価で見積もりを評価するのはやめましょう。
また、
各社に見積もりを依頼する際に、想定仕様と想定金額を明細に書き込むことを求めるとともに、単価や割引率が低い住宅設備については「施主支給」をしたい、
という趣旨を各社に伝えるとよいでしょう。

仮に支払額と建築面積が同じだったとして
・ハイグレード商品を高割引率で提供し工務店利益率低いケース
・ローグレード商品を割引ゼロでふっかけることで工務店暴利のケース

2つとも同じ坪単価になってしまいます。
坪単価では、本当の品質を測ることはできません。
割引率や工務店の設定利益が異なるからです。

==

私が引っ越し前まで住んでいたマイホームは工務店で建てましたが、
他のお客さんの契約を当てにしていて大工さんを確保していたにもかかわらず、
他のお客さんの住宅ローンが通らずにキャンセルとなってしまい、
半年以上の職人さんの仕事がなくなったのにお給料は支払わないといけない+
ある程度の材木や資材を発注してしまっていた状態になったので、
職人を遊ばせておいて給料を払い、材木や資材の支払いをするより
赤字でもよいので契約してくれれば工務店として赤字幅を減少させられ倒産を回避できるという事情で、
物凄い割引で契約に応じてくれた工務店がありました。

坪単価換算してしまえば
ローコスト住宅並みでしたが、ミストサウナやホームエレベーターまでつけた
グレードの高い仕様になりました。
他の現場での発注ミスで産業廃棄物として廃棄コストを負担しなければならない
住宅設備を無料でつけてくれたり、といったサービスもたくさんしてくれました。

大事なことは、「坪単価」ではなく
商品グレードと、割引率も含めた積算が大事です。

「広さ」「金額」だけに着目した坪単価ではなく
品質にも着目して、「良いものが安い」のか「最悪のものを割高」なのか、
判断するには、坪単価では判断材料として不十分です。

もう、坪単価に振り回されるのはやめるとよいと思います。

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質問した人からのコメント

回答日時:2019/5/15 18:45:26

非常に迷いましたが、考え方と具体的な金額の両面で最も分かりやすかった方にBAを差し上げたいと思います。ありがとうございました!

他の方も、適切なアドバイスをどうもありがとうございました。
冷静に、そしてきちんと勉強します!

回答

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A 回答日時:2019/5/11 10:41:25
住宅性能や設備で大きく変わるので平均価格にあまり意味はないです。
また、実質的な平均であれば着工数の多い大手メーカーの単価が大きく反映されます。
個人的には、建物本体40坪で2200万程度が平均だと思います。
これに付帯工事(給排水等)や地盤調査・設計監理・各種申請他の検査費用等必要経費、登記・保険・税金など諸経費、土間コン・カーポート・ブロックフェンスなど外構費用、カーテン・照明・エアコン他含めて2700~3000万です。
なお、付帯工事費は、少なくとも屋外給排水工事40~50万、雨水排水工事20万、屋外電気工事10万、仮設費15~20万程度。
(配管延長や最終枡までの距離、仮設トイレの種類、養生の内容、各種申請関係を含めるかどうかなどで金額は変わる)
必要経費も、地盤調査費10万、基本図面作成費25万、設計管理費25万、瑕疵保証保険10万、オール電化申請他5万、諸検査費用10万(長期優良住宅やZEH認定は別途)ほど掛かります。

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A 回答日時:2019/5/10 14:20:55
チリも積もればという言葉があります。
まず基本的に坪単価は税抜きで表示されているので、消費税だけで200万円。
さらに地盤改良100万円、太陽光100万円、外構200万円、カーテンエアコンなど100万円、給排水100万円、その他諸費用200万円。
以上ざっくりで1000万円でしょうか。
会社によって上下すると思います。

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A 回答日時:2019/5/10 13:39:40
坪単価と言うのは建物本来の価格です。
例えば地盤改良・・・別
太陽光・・・・別
屋外給排水・・・・別
クーラー・照明・床暖房・カーテン・・こういう物は別です。

地盤改良が必要な家もあればそうでない家もあります。
屋外給排水はそれぞれの宅地によって違います。
当然太陽光や外溝など全て別と言う考え方が基本です。

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A 回答日時:2019/5/10 13:35:09
建築士ですが、積算・施工にも携わるものとして回答いたします。
あくまで、坪単価(=建築費/延床面積)ということで、手続きに関わる諸費用、設計費、地盤調査及び地盤改良費(必要な場合のみ)等は含まないとしてご理解ください。
地域差もありますし、建物の用途や構造種別によっても違いますので、一概に言うのは難しいですが、戸建て住宅なら、木造で50万弱、軽量鉄骨で55~60万、鉄骨造で70万位、RC造なら80万位が平均値だと思います。
少なくとも、私どもではそのくらいでやっておりますし、知り合いの工務店もほぼ同程度です。
確固たる理由もなく、これらの金額から著しくかけ離れているのなら、良心的な業者ではないと思いますので、辞めておかれた方がいいと思います。

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