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教えて!住まいの先生

Q土地の測量について。 現在所有している土地の売却を考えているのですが、不動産会社に相談した所、正確な測量が必要だと言われ紹介された測量士さんにお願いする事にしました。

その測量結果で実際の登記簿よりも狭い事が発覚しました。

わざと狭く見積もって買値を安くしようとしてる?とか考えているのですが、そんな事ってあり得るのでしょうか?

もし、結果が正確だとするなら固定資産税を多く払っていた事になりますよね?
これは役所に言えば返してもらえるのでしょうか?

よろしくお願いします。
質問日時:2019/5/21 21:45:34解決済みの質問解決日時:2019/5/23 19:53:05
回答数:10閲覧数:54
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/5/22 11:27:46
>わざと狭く見積もって買値を安くしようとしてる?とか考えているのですが、そんな事ってあり得るのでしょうか?

ないです。
実際の測量をしたら、登記簿上の地積と増減するのはよくあります。
昔は、㎡ではなく、「坪」「反」「畝」という大雑把な単位で測っていたので、
1つの大きな土地を少しずつ「坪」「反」などで測って切り売りしていけば、当然誤差は出ます。

>もし、結果が正確だとするなら固定資産税を多く払っていた事になりますよね?

そうですね。
珍しくはないですが。

>これは役所に言えば返してもらえるのでしょうか?

いいえ。もっと早く、きちんと測量すればよかったのに、と言われるだけです。
あなたの土地なんだから、自分で測るしかないですよね?

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回答

9件中、1~9件を表示中

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A 回答日時:2019/5/23 10:54:31
ご自身の所有地を売却するに際して、「測量士?」に測量依頼したとこ
ろ、実測と公簿上の面積が違う―――とのことで戸惑っておられるよう
に読み取れます。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
これは、通常の不動産取引ではよくある話で、そのために取引によって
は「実測精算」などの措置も取り決めるのです。

一般の土地の測量は「土地家屋調査士」(×測量士)が専門家ですが、
境界杭などは、地震や隣地建築その他の様々な理由により、打杭地点の
実測と法務局登記の公簿(登記簿)面積が「違い」などは日常茶飯事の
ことです。

そのため通常の不動産取引では、実測面積と登記面積が違うことは十分
にあり得ますので、各々そのことは承知の上での取引をする場合も多く、
後刻、面積の違いが判明しても「実測精算」はおこなわない、ことが
多い契約をするのです。(これは売主側・買主側のお互い様だからです)

しかし、固執する買主も当然、存在しますので、その場合には
「地積更生」などという対処もすることがあります。

ここで、なぜ「そのまま」実測精算も行わないで取引を承認する買主が
存在するかと言えば、多くは◆買主が気に入った物件◆条件を付けて売
主が「売らない」などを避ける◆見た目、整然とされている物件―――
などが多いからかも知れません。

ただ、「わざと狭く見積もって・・・・・?」誰がでしょう。
また、固定資産税を多く払って?――役所に言えば?、初めて聞きます。

●要は、あなたの土地を、土地家屋調査士に依頼して「確定実測図」を
作成してもらえば万全なだけでしょ?

そしてそれは、買主が出て契約が済み、最終決済引渡し日までに完了す
ればよく、調査士への支払は売買代金で充当すれば、あなたの拠出金も
不要なワケでしょ?

わざと・・・・・?、役所へ・・・・・?など、おカド違いの思惑などを持たずに
所定の措置をして正常な「商品」にすれば良いだけのことではありませ
んか?。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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A 回答日時:2019/5/23 03:07:12
大昔の登記は縄伸びといって固定資産税を安くするために役所が負けてくれてた。
つまり実面積より少なく登記してたことはよくあった

だが逆のケースも十分ありうるだろう。測量技術が、未熟だったし・・

固定資産税の過払いは不当利得として返還請求が可能だろう

ただそれも消滅時効で過去10年分までだろうと思う

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A 回答日時:2019/5/22 11:38:57
買取依頼ではなく、売却依頼であれば
面積が減少しても業者の得にはなりません。
そんな悪意があるとあなたが考えるなら
その業者に売却依頼などしない方がよいと
思います。
土地家屋調査士は国家資格であり、故意に
面積をごまかすなど、資格はく奪行為だと
思います。そんなはずはないです。多少の面積の
増減はない方がおかしいくらいです。
地震・軟弱地盤・振動等により動いています。
もちろん、面積を実測に合わせる更正登記を
すれば、将来に向かってのみ固定資産税は
減額されます。土地家屋調査士に費用を
聞いてい下さい。たぶん固定資産税を今の
まま支払った方が得になると思います。

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A 回答日時:2019/5/22 10:37:35
良かったですね、実測して。
もし、公簿のままで、あとで買主が知ったら文句を言うでしょうね。
時効にかからない直近5年分については請求可能です。

地価が高額で敷地面積が少ない場合、希望する建築物が建てられない、という危険を回避できます。

普通の評価額、常識的な面積であれば、微々たる誤差です。

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A 回答日時:2019/5/22 08:19:57
測量をやったのは土地家屋調査士ですよね。
その者は、不正は絶対しません。
広くしたり、狭くしたりすると何処かでしわよせがくるからです。
で、払い過ぎた税金は返ってきません。
この現象は明治時代の地租改正時の幼稚な測量から
きてるもので、縄伸び、縄縮みといいます。
この場合は珍しい方の縄縮みです。

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A 回答日時:2019/5/21 23:29:46
固定資産税は毎年送られてくる納税通知書の裏面に、異議申し出の期間が記載されています。 文句あるなら言えば良いだけで、ないのであれば『払いなさい』というのが役所の言い分です。 登記記録と実際の面積が異なることは多々あることで、実際に測量してみると面積が登記記録よりも何倍も少なく、固定資産税を多く払っていた。なんてのも20年前などは割りと多く散見しました。 今でも1.5倍程度は違うなどはざらにあります。 要するに、文句あるなら自分で登記しろってことです。

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A 回答日時:2019/5/21 23:21:26
測量士と不動産屋が示し合わせ、土地を狭く測量する・・・ほぼあり得ないですね。

測量事務所も宅建業者も免許が必要な商売です。

違法行為をすれば、免許も信用も失いますので、測量結果については、ほぼ信用して良いでしょう。

固定資産税の還付については、登記されている面積に課税されます。
元の面積(測量前の)が大きかった原因が役所にあれば、還付の可能性もありますが、そのような事例は聞いたことがありません。

但し、実測の結果で、課税面積の訂正を求めることはできます。
役所が認めれば、来年からの課税面積は少なくなりますね。

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A 回答日時:2019/5/21 23:19:04
まあ、あり得ます。
ただ、土地売却に測量は義務では有りません。

土地の更正登記が通るのでしうたら、返金されることもあります。

時効の関係から5年しか遡ることが出来ないですね。

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A 回答日時:2019/5/21 22:50:10
地下も隠れもしないごまかしの出来ない土地の現物があるので
測量はきちんとやりますよ^^

固定資産税は基本登記簿の面積です。そして登記をきちんとするのは所有者
の責任ですから 所有者が実際より大きい土地で登記したままにした結果
なので残念ですがこのままですよ^^残念でした。
良い値段で売れることを祈りましょう^^

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