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教えて!住まいの先生

Q任意売却について詳しい方へ質問させて下さい。

現在賃貸中の家の住人が越すことになり退去後家を売りたいと思います。築25年の家ですがローンがまだ800万近く残っていて家賃も入らなくなればローンの支払いも出き無くなります。そこで少しでも高く買って貰い出来ればローンと同額くらいではと思うのですがおそらくそれ程高くは売れないかと思います。任意売却してもローンが大幅に残るようならその残りのローンを払っていく事になりますよね?一括なんてとても払えませんし、そうなると結局は自己破産することになりそうです。 とりあえず任意売却専門業者に見積もりだけ出して貰い大幅にローンが残るようなら任意売却はせず直接自己破産の方が無駄が無く良いのかな?思います。 そこで質問なのですが、任意売却専門の不動産屋さんに相談するべきか、それ専門の弁護士に相談するべきなのか悩んで居ます。 任意売却専門不動産屋はヤクザが多いから気をつけて。と知り合いに言われ余計不安に。 任意売却について詳しくご存知の方がいましたら分かりやすくアドバイス頂ければ有難いです。
質問日時:2019/6/1 10:30:19解決済みの質問解決日時:2019/6/2 14:48:51
回答数:7閲覧数:99
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/6/1 14:10:45
債務整理の一環として、弁護士に相談するのが最善でしょうが、弁護士への報酬が必要になります。
また、不動産を所有している段階の自己破産は、通常は管財事件になりますので、破産手続きに時間がかかります。

さて、あなたの場合は、まだ住宅ローンの滞納も始まっていないようですし、時間が残されています。
そこでまずは、任意売却専門の不動産屋ではなくて、街の普通の不動産屋に「査定」をしてもらい、その査定額と住宅ローンの残債額を比較することがスタートになります。
何社かに査定してもらい、その平均値が実際に売れる金額に近いでしょう。
ここまでは、将来的に任意売却するかどうかは言う必要はありません。
あくまで「査定」のみですからね。

それで、もし住宅ローンの返済に足りないようでしたら、オーバーローンということで、実際に住宅ローンを滞納して、金融機関の方で任意売却が可能な状況になれば、任意売却をすることになるでしょう。
まあ、その段階で、有能かつ誠実な不動産屋をさがせばいいと思いますよ。

ちなみに、金融機関の協力を得て任意売却する場合には、債務者に支払い能力がなければ、普通はその残債務について一括弁済なんて請求してきませから、ご安心ください。
債務者が非協力的で「競売」になった場合は、金融機関としても残債務につき一括弁済を請求してくることはありますが・・・。
任意売却は、ただ物件を売却するということではなくて、任意売却を認めるかどうかの話し合いの過程で、当然ながら金融機関と債務者(不動産屋の担当者も同席することもあります)が残債務の取り扱いについて話し合うことになります。
ですから、任意売却というのは、最終的な手段としては有効でしょう。

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質問した人からのコメント

回答日時:2019/6/2 14:48:51

皆さんありがとうございました。 いろんなご意見アドバイスに感謝します。

回答

6件中、1~6件を表示中

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A 回答日時:2019/6/2 11:04:51
ローンで買った「賃貸目的」の投資物件の入居者が退去することになり、
それに耐えられないと感じたあなたが自己破産の可能性も出てきた、
というような質問に読み取れます。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
入居者が退去したから早速、自己破産を考える、というのは少し
極端すぎるようにも思われます。

なぜなら、ご自身を「破産」で処理するのではなく、要は次の入居者が
出れば良いワケでしょ?

不動産業者へ入居者募集など、依頼はしたのでしょうか。
空室が続けば融資機関に事情説明も必要になるかとは思いますが、逆に
見れば―――わずか○か月空室になった程度で破産まで考える必要に
迫られる位、資金力がない状態で不動産投資をした―――のですか?
と、融資側からはそのように見られるでしょう。

その賃貸物件は、当然ながら「抵当権」登記はされているはずです。
融資機関は、一定の期間、返済見込みがなければ法的措置(競売)申請
に動き、物件処分し回収を計ります。

また文面のように「任意売却」にも出せますが、それは入居者の確保が
「絶対ムリ」など確定した際の手段で、今現在・即刻の話ではないと
思いますよ。

また任意売却「専門業者」などの記載がありますが、それらの業者さん
は「営業トーク」の世界で「任売専門」をうたっているだけで、通常の
不動産業者で全く問題ありません。
しいて言えば、抵当残額より下回る可能性が十分にあるので、各抵当権
者に金額の折り合いを調整するだけ、です。

最後の「任売はヤクザ」などの表現は、ドラマを信じた一般人の責任の
無いヤジと考えた方が良いです。

不動産業者は、株主・役員・社員その他関係者に一人でも、
ヤクザ(反社勢力)が存在すれば、業者免許取り消し処分されます。
また、取引相手が「反社」の場合は、取引停止で無効になります。
(これは「反社」のマネーロンダリングを防止するためです)

●そこで、とにかくあなたは不動産屋に「入居者募集」を依頼すること
が最先決です。
返済等に金銭事故などがあれば、融資機関からあなたに連絡があるはず
です(突然、競売に伏されるなどは、近年、あまり聞きません)

本来、不動産投資などするお立場でない方が実行してしまったのです。
多少は心痛でしょうが、命までは取られません。
損害が出ても「高い授業料」として「損切り」と割り切ることです。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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A 回答日時:2019/6/1 20:55:41
他に多重債務でなければ、自己破産なんて最後でいいのですよ。賃貸不動産の800万の債務で自己破産なんてつまらないです。このような状況、残債務が多すぎ売れず、差押となった後の不動産を売却するのが任意売却です。弁護士は不動産売買の専門家ではないので、弁護士ではなく任意売却専門の不動産屋をお勧めします。ヤクザが多いと言うのはネットか何かで聞いた嘘なので真に受けないように。大手より任意売却専門のほうが強いことが多いです。なお、不動産屋ではないモグリが運営している任意売却のサイトは要注意です。
なお、通常中古で売却する場合もローンが残っていることは普通ですので金融機関は当然に対応します、ただし売却金額で返済ができるというだけです。

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A 回答日時:2019/6/1 20:50:11
まず、確認してください。
1.債権者
2.実際に売れる価格
3.残債との売れた価格との差
4.本当に自己破産しても構わないのか?

任意売却(以下、任売という)の流れです。

1.ローン支払いが出来ないので、債権者(ローン借入先の担当者)へ任売の申し出をあなたからお願いする。
2.では、さっそくあなたがプロの不動産仲介会社へ依頼して、売却活動に入ってください。
3.不動産仲介会社が、査定後、売り出し価格決定して、買主を探索。
4.売却価格ー残ローンー売却諸費用=▲残債
5.▲について、債権者と交渉の上、分割支払い額期間決定。
6.あなたが分割できない場合、自己破産手続きを弁護士に依頼。
7.半年から1年くらいで、裁判所から自己破産決定通知

参考まで競売の流れです。
1.ローンの延滞をして、債権者から催告通知を受ける。
普通、6ヶ月滞納すると、債権者が設定中の抵当権を実行して、その後、競売の催告状が届き、裁判所の担当官が、現地調査をしに来る。たとえ所有者が拒否しても、所有者が不在でも、鍵屋を呼んで解錠し、入室、室内カメラ撮影。
2.その後、概ね3か月から半年、長ければ10か月後くらいに、競売の日程等の公示
3.その時点で、買主が決まっていれば、まだ任意売却できる。但し、債権者が同意していないと、競売へ流れる。
4.競落者が競落後、明け渡し期限までに、立ち退き。
5.立ち退きしない場合、競落者により裁判所へ強制執行の申立て
6.裁判所の執行官により強制執行が執行。
7.あなたは、競落価格との差額を、債権者から一括請求される。
8.支払できないあなたは、やはり弁護士へ自己破産手続き依頼。
9.半年から1年くらいで、裁判所から自己破産決定通知

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A 回答日時:2019/6/1 20:14:07
どうせ破産するつもりなら弁護士に相談するば? 弁護士は、手数料が入るから管財事件にしたがるとかわけのわからんことを言っている不動産屋がいますが、管財事件にするかどうかを決めるのは弁護士じゃなく裁判所です。

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A 回答日時:2019/6/1 14:26:54
埼玉県で任意売却専門の不動産会社、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。
どうぞ、宜しくお願いします。

まず、任意売却の認識が間違っているようです。
任意売却とは、住宅ローンの返済を滞納(約4~6ヶ月)し、債権が銀行→保証会社へ移行した後、保証会社の合意を得て売却する方法です。
*滞納期間は、金融機関で異なる

住宅ローン滞納
↓(4~6ヶ月)
期限の利益の喪失(銀行とのローン契約が解除)
↓(約1ヶ月)
代位弁済(債権が保証会へ移行)

債権者は、競売申請へ

任意売却のポイントは、代位弁済(債権が保証会へ移行)時です。
ここで、任意売却の手続きをすれば、債権者は約3~6ヶ月程度、任意売却の期間を与えてくれます。

しかし、何の対応もしないと、約1ヶ月後には競売へと移行してしまいます。

住宅金融支援機構や保証会社によって、所定の手続きがあり、指定された売却方法があります。

次に自己破産ですが、大きく分けて2通りがあります。
・同時廃止
・管財事件

簡単にご説明すると、処分する財産がない場合は「同時廃止」
処分する財産がある場合は、「管財事件」となります。

「同時廃止」と「管財事件」の違いは、費用負担と免責までの期間にあります。
・同時廃止 合計費用 25万円~35万円 免責まで 約3ヶ月間」
・管財事件 合計費用 60万円~80万円 免責まで 約10ヶ月~1年

不動産を所有している場合には、管財事件となる確率が高いので、任意売却をしてから自己破産が原則となります。

但し、先に弁護士に相談した場合、任意売却を推奨する方はごく僅かです。
なぜなら、弁護士にとって、不動産売却は業務外となり、管財事件の方が報酬が多くなるからです。

特に、TVCMの弁護士事務所は、かなり高額な報酬を請求されますのでご注意下さい。

任意売却専門不動産屋はヤクザが多い・・・何を根拠としているかは不明ですが、
この業界には、顧客情報の転売を目的としている業者、は多く存在しています。
例えば、一般社団法人・NPO法人・全国対応としている業者です。
また、任意売却において公的機関ではありません。

まだ滞納していない状況であれば、今後の対応策を検討する必要があります。
①現状での売却価格を把握する
代位弁済まで、通常の売却をする
②今後のローン支払いが可能か、滞納を継続するか判断する
③任意売却について検討する
④自己破産のタイミングについて検討する

この①~④が同時にできる不動産会社を探し、相談することが良いと思います。

追伸:期間や金額は概算となりますのでご了承下さい。

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A 回答日時:2019/6/1 10:43:07
不動産一括査定サイトというものがありますから、
そこで見積りさせて、一番高い見積りを提示したところに
売却すればよろしいのでは?


https://sumai-value.jp/lp/sa_181109/?utm_source=gsc&utm_medium=cpc&utm_campaign=gscx1269x1269xt04&gclid=EAIaIQobChMI2amX7ZLH4gIVEj5gCh0UwAHkEAAYASAAEgLfwfD_BwE



https://www.homes.co.jp/satei/lp/p003/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_content=satei_gsn&utm_campaign=02_plxgee_25009glc&cmp_id=02_plxgee_25009glc&gclid=EAIaIQobChMI2amX7ZLH4gIVEj5gCh0UwAHkEAAYAiAAEgLNWPD_BwE


ちなみに自己破産は難しいと思います。
貯金が30万円以上あったら門前払いです。

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