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教えて!住まいの先生

Qタワーマンションって、何か将来性がないのですか?

ネットの記事などで、そのうちの廃墟になるとか不便とかよく見ます。私は郊外の戸建てに住んでいるため、都心のタワーマンションに憧れますけと。
質問日時:2019/6/17 11:55:23解決済みの質問解決日時:2019/6/21 21:48:38
回答数:10閲覧数:103
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A 回答日時:2019/6/20 11:57:05
どういう意味合いで将来性がないのかにもよりますが、経済的な観点では入居者は減って来るとは思います。
理由としては建築物の価値を維持する為修繕積立と管理費の総合が10年後1.5倍から2倍まで跳ね上がります。建築物というのは経年劣化資産なので、時が経てばそれだけ価値が落ちるのです。それを維持する為の資金が必要なのです。
だからランニングコストが高い。
あと利用性です。ここから少し話が難しいです。タワーマンションを買う人の多くは資産運用の為節税で金融資産を現物資産に替えその為タワーマンションを買い賃貸にし不労所得を得るのですが、今までは固定資産税と相続税は高さに依存しなかったのでかなり高層にいたっては旨味があったのですが、一昨年から改訂されまして、タワーマンションのみ高さに依存して税金が取られるようになったので、資産家としても旨みが薄れたのと、オリンピック後一気にマンションが安くなると言われていますが、その理由は地価が下がるのではなくマンション自体の価値が下がる可能性があるからです。
どういう事かといいますと、地価は国が評価額を決めて基準化してそこから土地相続税、固定資産税を決めたり、実勢値として不動産が価値を肉付けするのですが評価額は徐々に下がる可能性はありますが、一気には下がりません。
なぜか、都市開発などの費用は税金なのでさげられないのです。更に税金の基準と述べた様に評価額が下がれば税金も下がるので、日本は税金が不足なのでまず地価がいきなり下がる事はないです。ではなぜマンションは値下がりする可能性があるかは実勢値と建築費は民間法人が建てたものなので、不動産どうしで話しあって価格の変動は用意だし、基本にタワーマンションとかだと三菱レジデンシャルとか財閥関係が建てているのがほとんどなので、行政、銀行とかの情報など色々な要素が絡み価格を見直されたりする事があるのです。
ではなぜ一軒家は言われないのかというと、マンションは土地の所有権がほとんどないです。共有所有権なのでなので評価額の恩恵があまりなく。法人の判断で価格が変わりやすいという事です。

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A 回答日時:2019/6/18 15:11:45
あれはメディアが煽ってるだけだよ。実際は戸建てよりタワーのが地震には強いです。 それも圧倒的に

みんな勘違いしてるけど背の高い建物は自信に弱いと思ってるけど、背が低い木造の戸建ては揺れない分崩れます。 例えば阪神大震災の時も戸建ては崩れたけど背が高いコンクリの建物の崩壊は0です。

それと値崩れ起こすと言うけどそれも煽りだよ、麻布や青山の80平米4億位のタワーとか半値で売る人いません! ましてや今後は独身率が上がりDINKS率も上がり国勢調査では2039年に独身者が48% 子供作らないDINKS28%と言う位の少子化の結果が出ています。

つまり8割が一人か二人世帯だと逆に戸建てに住む人など激減で売れなくなり、都心のマンション需要が強くなるよ。 どう考えても独身者が通勤に一時間かかる郊外に戸建て買わないでしょ?

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A 回答日時:2019/6/17 22:20:21
日本のように地震が多い国では、高層マンションは危ないです。ひとたびライフラインが止まれば、高層階に住む方は建物が壊れなくても、住み続ける事が不可能になります。後はメンテナンスが高額になることです。建築の専門家は高層マンションには住みません。危険性が分かっているからです。

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A 回答日時:2019/6/17 21:06:16
タワーマンションにも良い所もあれば悪いところもあり、叩かれているほど悪いものではないと思います。悪い記事が多いのは単に妬んだり僻んだりしている人が多く、叩く記事を書くとそう言う人が喜んで読むからだけだと思います。

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A 回答日時:2019/6/17 15:28:33
タワーマンションも今後、必ず老朽化しますが、
解体費用出して土地を再利用するほどの価値の無い場所に、
建設されたタワーマンションは放置されると思います。
マンションでも土地の価値は大事です。

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A 回答日時:2019/6/17 14:57:22
タワーマンションは、富裕層と庶民が一緒に暮らす共同住宅です。

富裕層からすれば、月数万円の管理費なんて痛くもなんともないですが、下の階もしくは中間の階に暮らす層からすれば、管理費月1万円の値上げでも、痛く感じてしまいます。

まして、タワーマンションは結構な修繕費用がかかるとのことですので、将来的な修繕積立金の値上げは必須です。

となると、収入が思ったほど上がらないのに無理をして買ってしまった人たちが困り出します。

売って出ていけるならばそれでいいでしょうが、あまりに多く建ってしまった地域では値下がりも必須です。となると、売るに売れないし、管理費も払えないという事態が想定されます。

よって、管理されないタワーマンションが増えてくるという仕組みです。

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A 回答日時:2019/6/17 14:43:49
修繕費の問題、 エレベーターの待ち時間、 駐車場の待ち時間、 いろいろマイナス面が見えてきたのと 東京などは、 かなりの数のタワマンが建設されて 希少価値も下がってきているのでは ないでしょうか?

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A 回答日時:2019/6/17 14:05:15
高層の建物になると全ての設備関係のメンテ費用が高くなります。
給水のポンプや配管(排水含む)の更新作業費 エレベーターのメンテ費
免震装置の維持管理や外壁等の修繕工事
これらの修繕費等を積み立てで運営していくので、20年目
ぐらいから管理費がすごく上がると考えられます。
外壁の補修も足場が立てられないので、相当高くつくと思います。
駅近くの物件で新築5~10年住んで売るのが賢いような建物たと感じています。

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A 回答日時:2019/6/17 12:57:19
建設、販売した会社が
自社所有で賃貸にしていないことを考えると
持っていると維持出来なくなる可能性も
あるのではと思います

なので販売にして管理組合で管理するというビジネスモデルに
なっているのではと思います

おそらく賃貸というビジネスモデルにした場合は
ローンよりもはるかに高い月額になるのではと思います

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A 回答日時:2019/6/17 12:25:33
修繕積立金の問題が大きいです。
修繕積立金は分譲当初安めに設定されていますが数年後値上げをしないと十分な額ではないそうです。
さらに投資目的で購入する人もいるのでそれらの人は借り手が見つからないとこれらの費用を未払いにすることが多いそうです。(特に外国人投資家)

政府が目安としている積立金をためている物件は30%ほど、さらに政府が推奨する積立金は額ととしては十分でないといわれています。
月々の修繕積立金必要額は平米あたり200円/月だそうです。

以上のように大規模修繕が必要になったときに積立金が不足するケースが多いそうです。

マンションに住むなら賃貸のほうが良いと僕は思います。

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