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教えて!住まいの先生

Q世帯年収800万、住宅ローン3200万、35年は難しいでしょうか。

質問失礼します。 夫33歳(年収600万、数年後に800万程度に昇給予定)、私36歳(年収220万、転職活動中)、子供なしの夫婦です。 関西在住、駅まで徒歩20分圏内等の条件で、先日希望に沿う物件に巡り会い、リフォーム代込みで3200万程度の中古マンションを購入しようか検討しています。 月々の返済シミュレーションは管理費等込みで6.8万円(住宅ローン控除10年間を加味)、ボーナス払いは都度生活状況に応じて調整予定で、可能な限り繰り上げ返済を行うつもりです。 現在は社宅、家賃補助が主人の会社から出ているので、実質負担は4万円程度、住宅財形を月5万積み立てており、家購入後の生活イメージを確保するため、実質9万を毎月家賃として計算しています。 (頭金は300万を予定、それとは別に株式や投資信託、確定拠出年金等を含めた金融資産は夫婦で1000万程度保有中) 管理費や修繕費、駐車場代を加味しても現時点の9万円がそのまま住宅ローン等にスライドし、現在の生活費の一部を見直しながら対応して行こうかと話している所です。 (生活費は諸々の固定費を含め、トータル月12万程度/住宅財形とは別の預貯金を月15万ほどを別途確保) 子供に関しては不妊治療を継続しており、一時的に働けなくなる可能性も加味しつつ、あくまで授かりものだと思っており、30万以上の自費医療を受ける予定はいまのところありません。子育て資金は貯金中です。 家族からは特に反対もなく(むしろ反対がなく不安…)、不動産会社、FPからも資金計画には問題ないと思うと回答を頂いたのですが、サービストークだと思っているので、現実的なのかアドバイス頂ければと思います。 それと、住宅ローンを組んでここが大変だった等、経験談等もありましたら教えて頂けますと幸いです。 長くなり申し訳ありません。よろしくお願いします。
補足

閲覧ありがとうございます。少しだけ補足を。 ・検討中のマンションは築18年、100平米で2600万程度。 ・リフォーム代金を見積もり中ですが、諸々含めて250万程度を予想。 ・マンション代とリフォーム費用で2900万、初期費用込みでローン審査を3300万(余剰含めて)で申請、頭金300万は初期費用と相殺のつもりです。 ・駐車場代は夫婦二人で月々12000円程度。家計の調整でなんとかなるかな?という所です。 ・私(妻)の方に副業があり、年収+150万程度なのですが、不確定要素(変動)が多いので市況を鑑みて保険の保険、という意味合いで資産概算には含めておりません。 主人の単独名義でローンは申し込む予定です。 色々と勉強になり有難いです。他経験談、アドバイス等ございましたらぜひご教示下さい。

質問日時:2021/1/13 10:09:38解決済み解決日時:2021/1/19 14:14:28
回答数:8閲覧数:616
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2021/1/13 11:41:10
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

1)現在は銀行によっては、世帯年収の7~8倍までの住宅ローンを組めるところがありますが、ご主人が単独でローン名義人なる形で借入額の総額が3200万円以内になるようにお考えになるのが、現実的でリスクも少ないかと思います。(購入時の仲介手数料、融資事務手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険、引越費用などで、頭金の300万円は消えると思います。)

2)必要であれば、収入合算で審査してもらい、ペアローンにはせず、奥様が連帯保証人になると良いと思いますが、不妊治療もされているとのことですので、奥様の年収は保険の役割の位置づけにしておいた方が無難です。ご主人の今後の昇給なども考慮すると、3200万円以内の借入だと、全く普通のレベルの借入額です。計算もしっかりされているようですので、私も特に問題だと思いません。(計算値が正しいという前提ですが。)

3)尚、住宅ローンの繰上返済については、あまり早く繰上返済をせず、常に手元に余裕資金を残しながら返済していくことで、住宅ローンのストレスを減らしたり、急な病気・ケガや離職などで収入が減った時のリスクヘッジをしておくことが非常に大事です。また、住宅ローン控除期間中は減税効果もあるので、あまり繰上返済をして残高を減らす意味が弱くなります。

4)奥様の年収がもっと高い場合はペアローンにすることで、奥様の分の所得税の還付も期待するということもできますが、仮に300万円の年収ですと、所得税+住民税の額もあまりなく、ペアローンにすると2本分のローン契約を結ぶので融資事務手数料もその分高くなり、また、団体信用生命保険の保険料もかかりますので、住宅ローン控除の効果はあまりなく、仮に配偶者どちらかが死亡しても、もう片方のローンは残るので、ペアローンにするメリットは殆どないと思われます。(ペアローンでなくても結婚後にローンで取得した住宅は共有財産になるので心配いりません。)

5)また、今はリフォーム資金一体型の住宅ローンがありますので、金利的にも昔よりはお得にローンが組めるので、あまり難しいことはないと思います。大事なことは手元資金に常に余裕を持たせておく計算をしておけば、いざという時に対応できますので、そこを計画的にやっておけば、不安も少なくできます。

以上、ご参考になれば幸いです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2021/1/19 14:14:28

沢山のアドバイスありがとうございました。皆様のご意見全て大変参考になります。1番細やかな部分までご説明して頂けたので、こちらをベストアンサーに選ばせて頂きました。よく検討の上、購入を考えようと思います。ありがとうございました!

回答

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A 回答日時:2021/1/19 03:48:08
その年収が確実に今後も続くという前提で言えば、金額的には問題ないでしょう。 ただ、「築18年の中古」というのが引っかかりますね。 マンションって古くなればなるほど維持費修繕費が膨れ上がっていくし、そもそも入居者たちも一致団結しなくなってくるので修繕計画も上手くいかなくなったりするし、下手したら廃墟へまっしぐら。 なので、まだ売れるうちに誰かに押し付けて勝ち逃げするのがベストの、いってみれば「ババ抜きゲーム」です。それがマンション。 で、築18年ともなると、すでにそれはもう「ババ」になりかけていますね。リフォームして内装だけ新しくしても、全体が古いので根本的に築年数が古いことには変わりありません。 私ならその金額で、狭くてもいいから新築マンションか、または一戸建てを買いますね。建売でもいいから。

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A 回答日時:2021/1/18 10:27:16
臆病なだけです 先の長い買い物は ダメになったら 【なった時に考える】が基本 スペックが遥かに低い人達だって行動してますよ

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A 回答日時:2021/1/17 21:55:29
そんだけ年収があれば10年余りで完済出来るのでは? 悩む意味が分からないです。

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A 回答日時:2021/1/15 22:11:29
築18年は厳しいですね。 100平米は広いと思います。 リフォームしたとしても、その築年数では買いませんね。

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A 回答日時:2021/1/14 18:24:19
迷ってしまうのは、本質的にはどうでもよいことに気を取られてしまっているからです。 乱暴に言ってしまえば、生涯の支出が、生涯の収入に収まっていれば破綻しません。逆も然りです。 まずは「生涯の収入」と「生涯の支出」を試算してください。 たとえば収入は800万×0.8×30年として1億9200万ですよね。 年金や退職金や昇給を無視しても2億弱です。 住宅ローンが3200万でも2000万でも4000万でも、たいして変わりません。 「住宅ローンなんて誤差だな」と気づくのが、住宅購入の最初の一歩ですよ

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A 回答日時:2021/1/13 13:14:28
築何年のマンションなのかにもよりますね。 住宅ローン完済と同時に耐用年数が来てしまうのは避けたいです。出来れば道後も住めるとありがたいので、住んでいられるだけの強度と管理を新築から50年と仮定して、平均寿命から逆算します。 ご主人が33歳、平均寿命を80歳とすると今日現在で築3年未満である事がベストです。 35年ローンが組める45歳まで購入を引っ張ってやれば、築15年まで圏内に入ってきます。それまで社宅にいて、住宅ローン分の頭金を貯め続ければ、借入金額を抑えられますし、繰り上げ返済も楽になります。

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A 回答日時:2021/1/13 10:34:27
ひとまず奥様(質問者さん)の年収は織り込まずに考えたほえがよいかもしれません。 (現在、不妊治療中、転職活動中、職種にもよりますが突然収入が減ってもおかしくない市況のため) 金融資産の一部を現金化して頭金に加えることはできないのでしょうか? そうすることでローンもグッと楽になるし新たに貯金もできるのではないかと思います。 わたしは戸建を単独ローンで買いましたが、マンションだと管理費や共益費はローンが終わってもずっとかかってきますので、そこを含めても大丈夫かどうかだと思います。 また、将来的に住み替えを見据えてるかどうか、車をもつか、駐車場代はどれくらいかという点もポイントになるかと思います。 住宅ローンで大変なことは今のところ特にないです。 あ。あと極めて一時的な話ですが、ローン実行手続きなど家関係で短期間に何度も年休を取るハメになり、会社の人に悪かったかなと思いました。事情を話せばわかってもらえるでしょうけど、繁忙期は避けた方がご自身も気が楽かもしれません。 総じて自分の城はいいですよーってかんじですかね。

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