教えて！住まいの先生

こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

１）現在は銀行によっては、世帯年収の7～8倍までの住宅ローンを組めるところがありますが、ご主人が単独でローン名義人なる形で借入額の総額が3200万円以内になるようにお考えになるのが、現実的でリスクも少ないかと思います。（購入時の仲介手数料、融資事務手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険、引越費用などで、頭金の300万円は消えると思います。）

２）必要であれば、収入合算で審査してもらい、ペアローンにはせず、奥様が連帯保証人になると良いと思いますが、不妊治療もされているとのことですので、奥様の年収は保険の役割の位置づけにしておいた方が無難です。ご主人の今後の昇給なども考慮すると、3200万円以内の借入だと、全く普通のレベルの借入額です。計算もしっかりされているようですので、私も特に問題だと思いません。（計算値が正しいという前提ですが。）

３）尚、住宅ローンの繰上返済については、あまり早く繰上返済をせず、常に手元に余裕資金を残しながら返済していくことで、住宅ローンのストレスを減らしたり、急な病気・ケガや離職などで収入が減った時のリスクヘッジをしておくことが非常に大事です。また、住宅ローン控除期間中は減税効果もあるので、あまり繰上返済をして残高を減らす意味が弱くなります。

４）奥様の年収がもっと高い場合はペアローンにすることで、奥様の分の所得税の還付も期待するということもできますが、仮に300万円の年収ですと、所得税＋住民税の額もあまりなく、ペアローンにすると2本分のローン契約を結ぶので融資事務手数料もその分高くなり、また、団体信用生命保険の保険料もかかりますので、住宅ローン控除の効果はあまりなく、仮に配偶者どちらかが死亡しても、もう片方のローンは残るので、ペアローンにするメリットは殆どないと思われます。（ペアローンでなくても結婚後にローンで取得した住宅は共有財産になるので心配いりません。）

５）また、今はリフォーム資金一体型の住宅ローンがありますので、金利的にも昔よりはお得にローンが組めるので、あまり難しいことはないと思います。大事なことは手元資金に常に余裕を持たせておく計算をしておけば、いざという時に対応できますので、そこを計画的にやっておけば、不安も少なくできます。

以上、ご参考になれば幸いです。

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