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教えて!住まいの先生

Q賃貸住宅大家です。不動産管理会社への誠意のない対応について相談させてください。

築30年弱で室数は10室の物件について、現在契約している中堅の管理会社の業務内容に対し不満があります。 現在の管理会社は2社目で、その間複数の入退居がありましたが、現在の管理会社は以前の管理会社から入居時の室内の状況等の情報(具体的には室内の破損状況等を記録した写真など)を継承していないと主張します。これに対し、最初の管理会社はその情報は継承してあると主張します。 以下に現在の管理会社に対し不満に思う点を提示します。 ・新規入居時に室内の状況について入居者と立ち合いによる状況確認や写真撮影等を実施しない ・退居時に室内の損傷状況につき入居者との立ち合いによる状況確認を実施しない ・経年劣化等ではなくて明らかに入居者による破損個所があり、入居者に対し修理費用を要求するよう管理会社に要請しても対応しない ・管理会社の怠慢・債務不履行を指摘したところ、一方的に管理契約を解除すると通告された このような対応の管理会社との管理契約を解除したいのはやまやまなのですが、次に契約する管理会社に対し現在の入居者の入居時の契約状況や家賃の支払い手続き、マスターキー管理の引継ぎ等を行う手間を考えると、安易に管理会社を変更することは不都合な点も多いと考えます。 可能であれば、現在の管理会社に対し注意勧告等の実施を行うことができる機関があればお知らせいただきたいです。 よろしくお願いいたします。
質問日時:2021/1/17 07:57:17回答受付終了
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A 回答日時:2021/1/17 17:42:18
あなたで、退去について立ち会い・写真撮影・修繕の判断基準など決まりあがあるなら、現状の管理会社に任せずそれを条件に仕事をしてくれる管理会社を探した方が無難とは思います。。 あなたの訴えはごもっともで、仕事は真面目にしてもらうに越した事はありません。 退去時の借主での破損もいろいろですが、管理会社からすれば何でも細かな部分を見つけて請求する姿勢より、小さな破損程度なら場合によっては最終的にする修繕に入れてスルーしてしまう場面も多々であります。 なるべく退去でトラブルにしない、穏便に済まそうとする管理会社は普通に多いと思います。 管理費用が発生していますから、大家の言い分もわかりますが。 入居時に入居者と共に部屋の写真を撮っておくとか・・・やや過剰に反応・干渉し過ぎな面もあるのかなと感じます。 管理会社に任せる部分、大家が介入する部分、そう神経質にならず対応を考えた方がいいのかなとも思います。 管理会社からすれば・・家賃を集め大家に渡して・トラブルもなく仕事はこなしているのに、大家から重箱の隅を突くようにアレ・コレをしていないぞ!みたいな事を言われるのは、納得できない部分も出るかもしれない。 新しい管理会社での引き継ぎを気にされていますが、問題の管理会社はやりたくないと申し出がされているなら、新しい会社に鍵から引き継ぎを任せれば問題ないのでは?大家のあなたがそこまで気にする事なんでしょうか?? 大家さんで、管理会社がする事に対しやや踏み込み過ぎてはいないかな?とは感じます。

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A 回答日時:2021/1/17 10:58:38
家主側からみても不満がある管理会社です。仲介業者から見ればもっと酷いでしょうし入居者からみても不満に思われている事は想像できます。現状空きも10部屋。速やかに管理会社を変更する以外に原状を打破出来る方法はないと思います。

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A 回答日時:2021/1/17 10:52:49
最初の管理会社は廃業したのでしょうか? そちらに戻せないかな? 管理費が、お高いのかしら。

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A 回答日時:2021/1/17 10:36:59
総合的な不動産会社に勤めています。 管理会社を指導する機関・組織はありません。 何も資格も免許も不要な業界ですから。 しいていうなら、2021年6月からは200戸以上管理している業者は賃貸管理業務登録制度が制定されて登録をしなければならなくなるぐらいです。 現在は登録任意ですので、任意の状況でも登録している業者は比較的まともな会社です。向上心やトラブルを防ごうとする方針があり、管理業務の重要事項説明を行う義務も発生します。 管理委託契約において、どこまで業務を行うかは任意で事前に委託業務内容も含めて委託する管理会社を検討するものですから打ち合わせは重要です。 管理会社との管理委託契約の内容に入退去の立ち合いを行うかが委託業務として明記されていなければ、相手の契約不履行にはなりません。 また、業務内容が少なければ少ないほど委託費が安くなるのは当然です。 なお、退去時は立会いする業者は多いですが、入居時は立会いを行う業者は非常に少ないです。入居者へ傷汚れ有無のチェックハガキを渡して返送してもらう業者が大半です。

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A 回答日時:2021/1/17 09:24:35
どう考えても管理会社変えた方がいいですよ。手間で資産価値落としてどうするんですか。うざがられて余計杜撰になる可能性があるようなレベルの低い管理会社に頼むなんて恐ろしいです。田舎で競合がいないのであれば契約書巻き直すかそれも出来ないのであればご自身が出来る範囲で立ち合いと監視した方がいいです。 大家さんネットワーク使って、いい管理会社見つけた方がいいです。

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