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教えて!住まいの先生

QJAバンクの住宅ローンについて教えて下さい。

住宅購入につき近々ローンを組む予定なのですが
お世話になっている不動産屋さんはJAバンクの変動金利が
一番低金利でフラット35Sより良いと言われました。
また変動金利ではあるが5年間は支払額は変わらず、
金利が上がっても1.25倍までと決まっていると言われました。
そこで質問なのですが、5年間支払金額が変わらないということは、
元利均等返済方式で、金利が上がれば元金の減りが下がり
5年後から返済額が上がるという事でしょうか?
まだ子供が小さく学費などあまりかからないので、
段々返済額が下がって、トータル金利の安い元金均等返済がいいかなと
思っているのですが、選択できないのでしょうか?
また、金利が上がっても1.25倍までと言われましたが、これはJAバンクだけの
プランなのか、どこでも1.25倍までという決まりなのでしょうか?
ちなみに、2200万借入・ボーナス併用無し・20年ローンの予定です。

それから、不動産屋さんに頼むとローン手続き手数料が5万円ほどかかるのですが、
これは自分でやって手数料を浮かせる事は可能でしょうか?
(不動産屋さんに聞くのも悪い気がして聞けなくて・・・^^;)

お手数ですが、詳しい方や経験者の方ご解説・アドバイス等お願い致します。
補足

JAバンク行ってきました。 何故かやたらと変動金利と元利均等払いを勧められるので 逆に不安になってしまいました^^; 今はほとんどが変動金利・元利均等払いとの事でした。 私的には、支払自体はあまり無理のない額でおさまりそうなので 少しでも総支払利息の少ない元金均等払いにしたいのですが 支払金額が毎月変わってしまう事以外に何かデメリットあるのでしょうか? 引き続き、ご意見・アドバイスお願いします。m--m

質問日時:2011/5/18 12:59:38解決済みの質問解決日時:2011/6/2 10:24:11
回答数:2閲覧数:3652
お礼: 100枚
共感した: 0 この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2011/5/18 15:02:55
JA大阪でお話をします。
私はJAで住宅ローンを組みました。貴方以上3000強程.....
確か私の場合固定金利を選択された期間中(10年)のお借入れ利率は変動しません。
再度、その時点のJA所定の固定金利の特約を設定。申し出がない場合には「変動金利型」となる

金利上昇25パーセントは何処の金融機関も同様の対策を採っています。そうしないと破産する人が増える可能性があるからです。
ローン手数って事務手数料のことかな?
可能です。
書類を自分で作成すればJAは確か事務手数料無しになります。不動産屋は無理ですが...
参考になれば....

補足
変動金利と固定金利それぞれにメリットがあるのでどっちが良くてどっちが何てことは無いです。
・低金利が長く続いた場合は変動金利が有利(総支払い額が変動金利が少なくすむ
・金利が徐々に上がった場合は固定金利が有利になっていく

色々と不安がありそうなのでここで一発
・弱気で投資は苦手な人
・貯蓄は苦手な人
上記のタイプは長期固定金利が良いです 最終的に変動金利型住宅ローンの方が支払額が少なくなるかもしれませんが、将来の支払額が確定している安心感たっぷり

・毎日の金融情勢チェックも日々行える人
変動金利が良いでしょう コツコツと貯蓄もできる人で、金利チェックも苦にならない人なら変動金利型住宅ローンを選んでも、急な金利上昇にも冷静に対応できるでしょう。 ただし、しっかりした貯蓄があることが大事

最後に長期0金利で来ていますのでこれからもずっと続くことは無いという事もしっかり頭を入れておいてください
あと、固定金利で無理な返済でなければどちらを選んでもいけますよ あとは貴方次第!

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回答

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A 回答日時:2011/5/18 18:17:45
変動金利の場合の金利見直しについてですが、【1.25倍】というのは返済額が【1.25倍】以内の増加になるということです。
金利が【1.25倍】ではないのでご注意を。

ここからは仮のお話です。
当初2200万20年で元利金等払い、固定期間5年が1.3%だったとします。
返済額は104,148円(元本約80,400円、金利分約23,700円)です。
金利見直し時期に来て、仮に変動金利が5.0%に上がったとします。
本来の金利計算をすると、返済額134,623円(元本約64,200円、金利分約70,900円)になりますが、
【1.25倍】の決まりがあるため、130,185円(104,148×1.25)以上は返済しなくていいことになります。
ただしこの場合は、返済額に占める金利分はあくまで5.0%分の金利となって、元本返済額が減ることになります。
もし急激な変動が起こって10%とかに上がると、元本が減らずに金利を払い続けるだけということも起こりうる訳です。

元金均等は返済能力に余裕がある場合、非常に有利です。
私の考えでは余裕のある返済は、手取りの20%以内だと思います。
取り扱いについては、JAによって異なると思いますが、おそらく可能でしょう。

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