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教えて!住まいの先生

Q父が、大東建託のアパート経営(35年一括借上、賃貸経営受託システム)の営業にあっており、乗り気になってしまっています。 71歳に30年ローンを持ちかけるだけで怪しいのに、保証人は妻(私の

母)で良いというのです。この土地ではなく、今住んでいる土地まで借金の方に取られたりしないでしょうか?

アパートをたてず、その土地を売れば1000万位にはなるのに、5000万近くのアパートを立てさせられ、経営にて、もっと儲かるものでしょうか?

過去の知恵袋を参考にさせていただく限り、心配でなりませんが、最近の投稿がないのは、うまく行く方も増えているのでしょうか?

やはりおすすめ出来ない、とか、逆に35年経ってからも、うまくいってるケースがあるなど、分かりましたら教えていただきたいです。

よろしくお願いいたします。
質問日時:2015/9/18 23:11:38解決済み解決日時:2015/11/28 03:48:09
回答数:15閲覧数:12356
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2015/9/22 13:21:03
大東建託は相続税対策で建てさせる会社です
相続税対策ですので71歳で30年ローンなんて当たり前です
相続税が30%以上なら一考に値しますが
失礼ながら、土地の値段が1000万程度ではそうではないと思いますので
やめておいた方が無難です
会社が儲かっているということは
誰か(国税を含む)が損をしているということです

会社設立40年ほどで 最初は倉庫とか貸店舗ばかりでしたし
今のシステムは10年も経っていませんから
35年以上経って上手くいってる事例を探すのは困難でしょう
先の方が書かれていますが(10年固定のあとは5年更新です)
欠点ばかりではありませんが
建築費が高いので 利点を探すのは難しいです

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回答

14件中、1~10件を表示中

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A 回答日時:2015/9/24 15:33:17
土地を手放したくないのでしょうね

101歳までのローンは銀行では融資しません

どうせ大東健太くんで貸すんでしょうけどね

その土地が、よっぽどアパートに恵まれている環境ならOK

そうでなければ単なるマヤカシ

【建築会社】
大東健太くん・・・利益:1,000万円~1,500万円

【管理会社】
大東健太くん・・・利益:賃料の7%~10%

【仲介業者】
大東健太くんと仲間たち・・・利益:賃料の1ヶ月

【家賃保証】
大東健太くん・・・利益:賃料の10%程度

【融資先】
大東健太くん・・・利益:金利

【ガス供給】
健太くんのお友達・・・ガス代に上乗せ


どないしてオーナーが利益出るのか僕には理解不能ですw

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A 回答日時:2015/9/24 15:08:26
朝から晩まで、全国ネットでコマーシャル、
営業マンの年収1千万円は、ざら。
成績の良かった営業所は、家族を連れて海外旅行。

この金は、誰が払ってるの?
あなたのお父さんの様な人たちです。

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A 回答日時:2015/9/22 20:48:30
今流行りの相続対策アパート経営ですね。昔からアパート経営は儲からないと聞きます。駅近ならともかく新築時は満室だか、古くなれば空き室だらけ、何か問題でも起きれば賃料下げる羽目に、借金が残るだけです。

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A 回答日時:2015/9/22 01:21:55
質問内容と前述されてる回答者の回答を一通り拝見させて頂きました。
回答者の方々には失礼かと存じますが、
恐らく不動産、不動産投資に関しての知識・経験に乏しい方々のご回答かと存じます。

私自身、不動産業に携わる者として、質問者さんに些少ではあるかと
存じますが、お役に立てて頂きたく考え
私見も入り若輩ではありますが、回答させて頂きたく思います。

まず、大東建託の一括借り上げの大まかなシステムについてですが

契約期間:35年
賃料固定期間:当初10年以降2年毎の更新
管理範囲:入居者管理・建物管理
修繕等:修繕・原状回復費用は大東建託負担

というものです。
ここで大事なのは賃料固定期間です。これは契約開始から10年間は
契約時に定められた家賃収入が入りますが、以降2年毎に家賃交渉により
減額される場合が有ります。
この際は当然家主様との交渉後に減額となりますので同意無しに減額される事はありません。 但し減額に応じなく且つそれにより経営が著しく悪化すると
大東建託が判断した場合2年更新時に契約解除となるといったケースもあります。
上記は一括借り上げのメリット・デメリットの両方が混在しています。
メリットとしては一度その金額で契約すれば当初10年以降・2年間の一定額の収入が約束される部分にあります。
デメリットとしては更新時に大東建託金額に納得がいかず尚且つ大東建託が経営悪化となると判断し契約解除となった場合、家主さんが自身で管理をする事となります。
実際には自身で管理というのは現実的ではないので、別の管理会社やサブリース会社を探し再度契約するという事になるかと思います。
実際にこれで失敗される方も多いです。といいますのも
大東建託の管理物件入居率は2014年度95%というデータもある程高いです。
家賃減額の際提示金額も大凡周辺地域の実勢価格に基づいているので
契約を移し失敗されるという事です。
かと言って契約を確実に更新し大東建託の言うとおりにしていれば
安泰なのかと言うとそうではありません。
家賃の実勢価格はあらゆる条件によって決まります。
それは様々な条件があるので周辺地域がなんらかの理由でマンション経営に適さない環境になった場合、周辺地域の家賃相場が著しく減退し経営不振となる場合もあります。これは一括借り上げに関わらず全てのマンション経営に漏れなく言える事です。
なので、このケースで大東建託だからといった事はありません
こういったケースで一般の方や蚊帳の外の方が一括借り上げシステムだからと
実勢を知らず吹聴して回った事実も不動産業界にはあります。

次に大東建託ならではのデメリットがあり
それは大東建託は支店もしくは営業担当によって大きく対応が違うという事です。
支店によっては別会社なのかと思うほど酷い支店が存在します。
それは悪質で実際に詐欺まがいの契約を結んでしまう営業マンも存在する程です。
なので大東建託と契約を考えるのであれば担当支店・担当営業が信頼出来る者か
怪しい所は無いかという事に注意して下さい。
私見ですが、大東建託の場合、体育会系のゴリゴリの支店は信用出来ない傾向にあるかと思います。

肝となるメリット部分について説明します。
既出の回答にもありますが、マンション経営をした場合、節税対策として有効です。
これからマンション経営に携わられる可能性のある回答者さんに豆知識として言わせて頂きますと
この事を知っておられる方は多くおられますが、
詳しく伺うと一括借り上げの場合や実際の節税効果を答えられる方は少ないです。
計算式も含めてこの事を一括借り上げ時の節税効果も含めて答えられない方は
ネット等で得た知識や吹聴されてる意見だけを元に回答・意見を出している素人の方だと思って差し支えないかと思います。
おや?この人?と思えばこの質問を伺う事は営業に対しても非常に有効です。
実際の節税効果について説明していきます。
極力わかりやすく説明しますが、不明な点があれば追記して頂ければと思います。
節税効果としては主に相続税です。相続税は土地・建物の評価額から算出されます。
評価額の計算方法ですが
土地の計算:自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)=評価額
建物の計算:固定資産税評価額×(1-借地権割合×賃貸割合)=評価額
(借地権割合は地域によって異なる・借家権割合は全国一律30%)
となります。
ここでの借地権割合・借家権割合に関しての詳細な説明については割愛致します。
ご興味があれば、追記して頂ければと思います。
計算上注視して頂きたいのは賃貸割合です。ざっくりと言ってしまえば入居率です。
正確には各部屋毎の土地面積に対してどの程度賃貸されているかという事です。
簡単に説明させて頂きますと入居率が低ければ節税効果が薄くなり高ければ濃くなります。
実際の例を出させて頂きますと
土地・建物それぞれ一億円の資産評価額の場合
入居率100%であれば相続税計算時の評価額は土地8200万円・建物7000万円となります。(借地権割合60%で算出)
この場合の控除額はそれぞれ1800万円・3000万円となります。
入居率が50%の場合は土地9100万円・建物8500万円で
控除額は900万円1500万円となります。
当然入居率は高い程よいとなります。
ここに一括借り上げのメリットが有り、一括借り上げであれば実際の入居率が例え50%であろうとも、相続税計算時の申告は入居率100%で計算する事が出来るという点にあります。通常のマンション経営と比べ大きなメリットがあるかと思います。

長くなりましたが、色々な意見が飛び交い混乱される事もあるかと思いますが
参考にして頂ければと思います。
最後に不動産業に携わる者として既出の回答の中に訂正させて頂きたい回答があったので訂正させて頂きます。

家賃収入で利益を出そうとされる場合の条件
・自己資金で建築可能
自己資金でなくとも問題ありません、と言いますより不動産業界に長くいますが
黒字経営と言われる家主様の殆どが融資を受けて建築されてます。
これこそ実際の不動産業界を知らない方ならではのご意見だと思いました。
仮に自己資金で建築できる方であってもある理由により必ず融資は受けられます。
理由に関してはある程度の資産のある方なら皆さんご存知ですし
大口不動産に関して精通していれば常識です。
・自身に不動産管理に関する知識が有り、自身で管理を行える
私の知る限り不動産の知識をお持ちの地主様は多々おられますがどちらかといえば少数です。そして自身で管理をされてる地主様も精々借家程度の者でマンションを管理されてる方は存じません。試しに管理会社の噛んでいないマンションを周辺で探してみるだけでも十分理解出来るかと思います。

不動産は一度はじめてしまえば一生に関わる事ですので
冷静に判断して下さい。

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A 回答日時:2015/9/21 20:09:38
他の方も書かれておりますが、将来的に完全に赤字になり土地を失う事になります。

この手の話は全て業者が儲かるだけで、所有者が儲かる事はまずありません。

業者がホントに儲かると思っているのなら昔の様に地上げをしてでもその土地を購入して、自分で運営するはずです。

家賃収入で儲けようとするのなら、最低以下の2点をクリアする必要があるでしょう。

①自己資本で建築可能

②自身が不動産管理に関する知識と時間があり、基本的な管理を自身で行える

例外として、所有している土地が非常に便利な所にあり安定した家賃収入が見込める場合です。

只、これでも業者任せでは難しいでしょう。

全力で拒否すべきです。

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A 回答日時:2015/9/21 08:31:07
賃貸物件は既に供給過剰だし、儲かるのなら他人に運営させない。
一方的な解約条項はあるし、定期的に塗装などをさせられるが指定業者のみで相場よりも高額。

所有者は搾取されるだけの奴隷で、儲かるのは会社だけ
自己破産に追い込まれるか多額の借金が残るだけで危険

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A 回答日時:2015/9/21 08:16:02
詐欺です。馬鹿は騙されます。

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A 回答日時:2015/9/21 03:04:48
要は相続税対策です
何もしてないのに罰金でもないのに国に大事な資産を取られたくないでしょ?

何もしないと相続資産の半分以上を取られるんですよ?
その取られた自分の資産がODAとか支援金とか訳わからん使われ方する訳ですよ

だから、お金持ちの方々は儲けたいのではなく、多少の損を覚悟で契約してると思います
大事な先祖からの後継資産を守るために頭を回転させた結果だと思います

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A 回答日時:2015/9/19 19:25:18
この案件はほとんど詐欺同然です、被害が多発しています。

借用者(父)の財産(住んでいる土地・建物・お金)すべてが、担保でなくとも
このアパート経営に失敗すれば、銀行に取られます。
もちろん保証人である母も(の財産=相続分も)同じ運命です。

貸す方は(銀行)は、このアパート経営がどうであろうと、最終的に貸金が回収できるかのみを判断し貸します。アパート物件+住んでいる土地・建物+現預金が実質的担保になります。

ですから銀行が貸してくれるからこのアパート経営は大丈夫とはならないのです。

もちろん、大東の提案は危険だらけです。
一番のキモは、大東はいつでも大家への支払い家賃(=サブリース家賃)を下げることができる内容になっています、大家は値下げに反対できません。
値下げに反対(拒絶)すると、この契約は解除(解約)され、自身でアパート経営をすることとなります。
圧倒的に業者有利、大家不利の契約になっているはずです。

誰考えても、71歳に30年ローンとはいい加減ですね。

全力で拒否しましょう、この知恵袋のバックナンバーも参考にしてください。
きわめてありふれたダマシの手口であることが分かります。

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A 回答日時:2015/9/19 03:37:31
はじめまして、最近NHKでも取り上げているサブリース(一括借り上げのようなアパート経営)ですね、
よく見てください、現在アパートの部屋が埋まっているところは皆無だそうです、つまり部屋を借りる方がいないのです、おまけに一軒家が空き家になっていてホームレスや浮浪者が住みついて火災をおこしたりするくらい住宅が余っているのです、
我が家の裏にも8世帯が住めるアパートを大東建託が立てています、隣に開きのあるアパートがあるのに、もう完成しているのに誰も入居していません、
これは10年後には契約内容(家賃収入の低下)が変更されると即不良資産ですね、
高齢の方がオーナーの様です、今後の負債(借金)で病気にもなれないですね、
もう日本は住宅を必要とする人数はいないのです。

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