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教えて!住まいの先生

Q私は不動産屋ですが、私の感覚がずれているのか、確認したい為に質問致します。 私が欠席した今年の総会で修繕積立金の値上がりが決定してしまいました。

日本ハウズイング管理の総世帯数:115戸のファミリーマンションで、
2018年(今年)に大規模修繕を実施済みなのに、今後下記の修繕費がかかるようです。

2019:1,200万円
2020:1,500万円
2021:100万円
2022:1億5千万円

修繕積立金の値上がり金額を日本ハウズイングは2案提案してきました。
管理費は12,500円前後です。


案1 修繕積立金:26,000円(一律)
案2 修繕積立金を5年単位で上昇
(2019~2023:13,200円、2024~2029:18,500円~省略~2044~2049:39,900円)
◎案1の場合
今すぐに修繕積立金が現状の3倍の26,000円(以降変更無し)と管理費合算でも38,500円となり、
70.08平米のお部屋で40,000円位になると生活もできずに今すぐに引っ越しするしかありません。

◎案2の場合
修繕積立金を最大39,900円(2044年時)に事になり、管理費と合算すると、52,400円します。
住宅ローンが終わり年金暮らしになる2044年に、52,400円を老後が心配です。

■質問
2004年建築、総戸数:115戸のマンションです。2018(今年)大規模修繕を実施済みです。

①大規模修繕を実施した翌年から、4年間の修繕工事金額合算で、1億7,800万円の修繕が掛かると言うのは
妥当でしょうか?
②修繕積立金値上がり案が2案ありますが、これはどちらも妥当でしょうか?
質問日時:2018/10/29 19:20:07解決済みの質問解決日時:2018/11/3 22:15:40
回答数:7閲覧数:206
お礼: 100枚この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2018/10/30 22:59:40
今年行った大規模修繕が竣工後一回目の大規模修繕
だとして回答します。

①通常の長期修繕計画でしたら4年後にそれだけ多額の
改修工事が必要になる事は有り得ません。
なので、下の回答にあるように何故その金額が必要と
なるのか、理由を明記して貰わない事には妥当か否かの
回答も出来ません。

②積立金の妥当性はあくまでも長期修繕計画に基づくもので
ある為、管理会社が提案してもそれを管理組合(理事会)で
検討して決める事です。

あなたはこういう質問に欠かすことが出来ない
長期修繕計画という物を一言も書かずに質問してるので
まともな回答が得られる訳がありません。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ただ、それはそれとしても質問から推測される
管理費(12,500円)と修繕積立金(現行8000円強)に
ついて感想を述べると、日本ハウズィングが管理費の
安さを売りに管理受託を増やしてる会社なので、
115戸の比較的大規模マンション、70㎡の部屋に
12,500円と言うのはかなり高いと思います。
他のマンションでその条件なら8,000円前後が
日本ハウズィングの管理費です。何か特別なオプション
でも付けてるんですかね?

修繕積立金8,000円強は、竣工当初よりこの値段で
あるのならばだいたい妥当と思われ、適切な積立金が
有ると思われます。

ですので、私としては貴方の質問がかなり特異なケースの
ように思われ、何故4年後にそういう多額の支出が必要に
なるのか理解が出来ません。

例えばですが、現在あるサッシ(窓)を全て二重窓にして
省エネ性能を上げたり結露対策にしたい、というような
計画を盛り込めばその位の工事費が掛かります。
(それでも結構性能の良い方の二重窓です)

支出の理由が何なのか?そこを明記して下さい。

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回答

6件中、1~6件を表示中

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A 回答日時:2018/10/31 19:06:30
長期修繕計画ややってきた、修繕工事次第ですね。
大京、ライオンズの様な高付加価値物件ならそれぐらいします。

超ざっくりで、高いと思います。水道が直圧とか、エレベータとか、そこら辺も見ないと判らないです。

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A 回答日時:2018/10/31 04:42:13
自称:不動産屋というのが嘘だとしか思えないような
無知丸出しの質問ですよね。感覚のズレとか
そういう次元の質問じゃないですよ。

通常ならそんなに修繕費は掛かりません。
給排水管の交換は30年~36年位ですから、もし
やるにしても給水管の更生工事程度で、これなら
時期的にも妥当だけど精々が3000万前後でしょう。

考えられる要因は駐車場が機械式だった場合に
その更新ですよね。台数によってはその位が
必要になってくるんでしょ。

値上げ案ですが、必要ならどっちでも勝手にしろですが、
もし自分がそのマンションの住人であればとりあえず
第2案の段階的値上げを選びます。
理由は、そんなに修繕費や管理費が高いマンションは
売却したくても売れなくなるのは目に見えてるんで
積立金が安いうちにさっさと売却して逃げるのが
自分の資産を守るためには最善だと思うからです。

仮に第一案を選んだとして、管理費+修繕費で4万も
掛かるような中古マンションが簡単に売れると思いますか?
貴方は嫌でもそこに住み続けなければならないでしょうよ。

もう貴方のマンションは近い将来のスラム化が
見えてますよね。


しっかし日本ハウジングにしては管理費が高いね。
あそこは安かろう悪かろうの代表で、掃除だけは
上手なんだけどフロントの無能さは管理棟数が
多いだけにあっちこっちで聞くもんね。
それなのに70㎡、115戸で12,500円?有り得ない。
こんなに出すなら違う管理会社に変更するわ。

*ここでいうフロントって管理人の事じゃないよ。
毎月の理事会の時に顔出してくるスーツ着た兄ちゃんね。

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A 回答日時:2018/10/31 00:14:15
修繕積立金は平米200 円位が基準です。70平米で14000くらい。余程特殊なマンションでない限り、この金額から解離しているのは異常です。修繕内容を精査してください。

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A 回答日時:2018/10/30 23:59:44
貴方が欠席したとしても事前に議案書は
回って来てるはずで、内容を知ってるはずですよね?
そういう議案になった理由も記載されてるはずですが?

それを終わってから知らない間に決まったように
書いてる貴方はそもそも自分が管理に関わってない、
誰かがやってくれるだろ?的な過ごし方してるんでしょ?

自業自得ですよ。

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A 回答日時:2018/10/30 20:46:00
皆さんが妥当と判断したから総会で決議されたと思いますよ。

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A 回答日時:2018/10/29 19:54:45
質問①については、修繕資金積立計画作成の基礎になった長期修繕計画において、その積算資料を精査しなければ是非は判断できません。

質問②については、修繕積立金額を一気に増額する案と、段階的に増額する案ではないかとお見受けします。この選択方法という意味であればベーシックです。
ただし、金額の妥当性については①を同様の回答になります。ましてや、妥当か否かの判断は誰にもできません。

不動産業に従事される方であれば、売買仲介時に長期修繕計画に触れるケースもおありだと思います。そういう機会に、単なるグラフだけではなく、その背景となる積算資料を読み込んでごらんになることをおすすめします。お客様への説明の深みが増すと思います。

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