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教えて!住まいの先生

Q任意売却に関する質問です。 例えば、住宅ローン(住宅金融支援機構)の残債が2500万円だとします。 そして、当該住宅と類似した条件の物件の売り出し価格が800万円だとします。

(不動産チラシや不動産インターネット検索等)

なお、滞納はまだか、しても月数が浅い(競売にかかっていない)ものとします。

仮にこのようなケースの場合だと、任意売却会社等は相手にしてくれるかというか、
任意売却の対象になるのかどうかという、ふとした疑問がわきました。

そこで、もしも実際に体験なさった方がいらっしゃったら、差し支えのない範囲で教えていただけるとありがたいです。
ご自身が体験されてなくても、なにか情報をお持ちの方でもいいです。

コイン枚数がのこりすくないので、お礼が少なくてすいませんが、よろしくお願いします。
補足

物件の価格が安いと、業者にメリットがあるのか(採算が取れるの?などなど)とゆったことも気になっています。

質問日時:2019/5/17 15:47:33解決済みの質問解決日時:2019/5/24 13:29:50
回答数:7閲覧数:424
お礼: 50枚この質問が不快なら

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/5/17 21:06:04
残債が2500万円、相場が800万円なので1700万円足りず、任意売却が可能なのかという事ですよね?

任意売却は可能ですよ。
オーバーローンだからこそ任意売却となるので。

任意売却後に足らずの1700万円は無担保ローンとなります。
毎月コツコツ返済する人もいるし、返済せずそのうち借金がチャラになる人もいます。

任意売却業者に相手にされるか?
任意売却する気があるなら相手にしてもらえます。

任意売却までのスケジュールを詳しく説明してくれますよ。

任意売却業者のホームページなどでも詳しい説明が載っていたりしますが、公には載せられない内容がありますので、実績のある業者に相談に行くことをオススメします。

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質問した人からのコメント

回答日時:2019/5/24 13:29:50

詳しく回答いただいた方がたくさんあり、ありがとうございました

その中でも、私にとって的を射たような度合が高いと考えるtar********さんをベストアンサーに選ばせてもらいます

みなさん、回答ありがとうございました

回答

6件中、1~6件を表示中

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A 回答日時:2019/5/17 20:46:35
住宅金融支援機構の委託先債権回収会社に勤務していた山口と申します。
ご質問の内容にお答えいたします。


まず、住宅金融支援機構で任意売却を希望する場合・・・

①不動産会社を決める。
②「任意売却に関す申出書」(住宅金融支援機構の規定書式)を提出する。


これが1番最初の手続きです。

本来、6か月分の滞納を超えると委託先債権回収会社に移行し、任意売却の手続きになります。

しかし、もしも近い将来で収入回復の見込みが無く、売却をやむを得ないと決断されているのであれば、6か月分の滞納を待たずして上記①及び②を行って下さい。

そうする事で早期に債権回収会社に移行され、任意売却の手続きに進めます。

インターネット上で任意売却を専門とする会社や業者などから、間違ったアドバイスの中に「6か月分滞納しないと任意売却を進める事が出来ない」というのを拝見しますが、これは大きな間違いです。

これでは、6か月もの間、窓口である銀行からの電話や訪問、督促状などのストレスを我慢しなければならず、延滞損害金も増え、更には、委託先債権回収会社の担当者が滞納履歴を見た時に、6か月も連絡が取れない等、印象が悪くなるだけで、何1つプラスになりません。

次に大切な事は、不動産会社選びです。
少なくとも、任意売却専門の不動産会社へ依頼する事はやめた方が良いです。
債権回収会社にとって非常に印象が悪くなる為です。

最後に、残った住宅ローンについて、破産手続きをされるのか、分割返済を希望されるのかで、上記①②の進め方が少し異なります。

とても大変な心境かとお察ししますが、1つ1つ確かな知識を得てこそ理想的な解決に進み、より良い再スタートが実現出来ます。頑張ってください!

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A 回答日時:2019/5/17 18:17:11
埼玉県で、任意売却専門の不動産会社を経営しているハウスパートナー株式会社の中島が回答します。どうぞ、宜しくお願いします。

これから先、住宅ローンを滞納してしまう確率が高いのなら、任意売却専門の不動産会社に相談し、対策を講じた方がいいですね。

住宅金融支援機構の任意売却の場合、住宅金融支援機構が定めた手続きが必要になり、手続きのタイミング、査定報告書などの内容がとても重要です。

住宅ローンの滞納が約6ヶ月を超えると、ローン契約が解除(期限の利益の喪失)となり、債権が保証会社へ移行(代位弁済)となります。

重要なタイミングは、代位弁済となったらすぐに、任意売却の手続き(任意売却の申出書の提出)が必要になります。
(代位弁済前でも、任意売却の申出の提出も可能)
この手続きをすると、任意売却の期間が約6ヶ月間与えられます。

しかし、何もせずに約1ヶ月間程度放置すると、競売の申立て手続きが申請されてしまいます。すぐに競売開始です。

販売価格の設定は、ローンが旧住宅金融公庫であれば、住宅金融支援機構が決定します。

フラット35の場合の販売価格設定は、少し複雑になりますので省略します。

任意売却の業界は顧客情報の転売を目的としてる業者や団体が多く、実際に実務に携わっている不動産会社はごく僅かですので、依頼先選びは、慎重に行って下さい。

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A 回答日時:2019/5/17 17:00:35
基本的には差額一括返済か、新たなローンを組み直しが出来なければ土俵に乗りません。

しかし残債2500万で現在価値800万以下と捉えるならなかなかの暴落具合ですね。金利が高かった?田舎に豪邸建てた?ローン組み直すのはなかなか難しいかもしれません。

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A 回答日時:2019/5/17 16:45:35
プッ // ‼ 其の様な場合には


小学生低学年並み以下の算数計算さえも

成り立たないから先ずアカンだろうなぁ・・・

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A 回答日時:2019/5/17 16:33:56
残債を清算できるのであれば任意売却可能です。
残債2500万で、売却額が800万であれば、
追加で1700万を払わないと抵当権が外れず売却が出来ません。
貯金から出してもいいし、他で融資を受けてもいいです。
融資を受ける場合は担保無しのフリーローンなので金利が高いです。

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A 回答日時:2019/5/17 16:03:01
任意売却は競売になる前段階からできる売却行為です(金融機関は期限の利益の喪失) それ以外は通常売却です(金融機関はまだ期限の利益の喪失としていない)

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