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教えて!住まいの先生

Q「不良建築のせいでビルが売却できません。」 三十二年前に父が建築屋に自己所有のビルを建ててもらいました。 すでに父は他界し母が相続しましたが、昨年5月頃に母がビルを売りたいと言い、近所の不動産屋に依頼。 買

い手も見つかり、売却の手続きを行っていたところ、完成時に役所に提出する「工事完了届」が出ていないため「検査済証」がないことが判明しました

詳しく調べると着工前に役所に提出する「建築確認書」に添付されている図面と建築図面と柱の位置が異なっていることがわかりました。

書類上は未完成状態と言えると思います。

3月に建築した静岡県浜松市の建築した会社に事の次第を連絡、4月に
不動産部の課長さんが1人で来られました。

簡単な謝罪はあったものの、三十年以上前のこと当時のことをわかる人もいない、書類も変更後の図面しか残っていないのでわからない。

「売却を希望するのであれば、お手伝いします」と言われましたが「改築もできない不良物件を買う人がいると思いますか?」の問いには答えませんでした。

御社としてはどのようにしていいだけるのか、できれば買取りをお願いしたいので返答をお願いしますと言うと、早急に返事しますと言って帰りました。

ところがいつまで待っても返事が来ないので4月下旬に連絡すると「まだ上層部のほうで話がまとまっていないのでもう少し待ってほしい」とのこと。

先日再度連絡するが同じ返事なので「部長さんに代わってほしい」と告げるが外出中との返事。

「来週、部長さんに連絡します」と電話を切ると翌日に連絡がありました。

土地と建物を合わせた評価額はの半額での提示。
「我が社としての正式な回答です」と言われました。

三十年以上の事なので時効が成立して訴えることもできないが、このまま泣き寝入りすることも納得できません。

弁護士さんの無料相談や不動産関係のトラブルを扱う機関に連絡しましたが、「時効が成立しているのでどうにもならない」と八方ふさがりの状態です。

こちらとしては何の落ち度もないのに納得できない気持ちでいっぱいです。
質問日時:2019/5/23 20:41:06解決済みの質問解決日時:2019/6/7 05:07:05
回答数:8閲覧数:144
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/5/23 21:21:05
32年前は完了済証がなくても良かったです。違法ではありません。
また、完了済証が要らなかったために、確認申請は通るような図面を付けて、実際は建築主様の希望で間取りや大きさを変更していたことも多々あります。
32年前なので、お父様自身が柱を動かしてほしいと希望したのかもしれません。
もう昔のことなので、誰もわからないんです。
ただ、その建っている建物に納得し、お金を払ったのはお父様のはずですから、今更違法とか言われましてもね~~
後で相続人が違うと言って、そんなのがまかり通るなら、そんな家はごまんとございます。。
時効というのはそういうものです。

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回答

7件中、1~7件を表示中

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A 回答日時:2019/5/25 16:26:49
文章だけじゃよくわかりませんが、同じ業界に務める身としては、

その建築会社はいい会社だと思いますよ。30年前なんて建築確認だして検査済みを受けないことはざらでしたし、建築会社は謝罪されているようですが、検査済みを出さないように指示したのは施主だったかもしれません。

ちなみに建築確認があって検査済がない物件は多いです。その不良物件がどこまでなのかはわかりませんが、売れないことはないと思います。

正直いうと、質問者様がクレーマーのような気がします。

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A 回答日時:2019/5/25 11:47:20
30年前の建築のことで呼んだら来てくれて、30年以上会社が存続しているとは、かなりよい建築会社に頼まれたのですね。
建築会社に落ち度はありません。
お父様がそのように打ち合わせしたのだと思いますよ。
考えてみてください、なんの指示もされていないのに、建築会社が確認申請の図面から勝手に建物を変更するメリットや理屈がありません。
昔は申請と建てる建物が違うのが当たり前でした。

確認済書が無くても売れます。
30年も経っていれば建物の価値もかなり下がっているし。
済書がなくても売れますし普通に「済書無し」と記載されて売っている物件は多いです。
そこを記載等しないで売却しようとしたのではないですか?そこが問題です。

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A 回答日時:2019/5/24 12:36:40
①、建築基準法で建築確認申請は第6条であり、完了検査済証は第7条
に完成後に必ず建築主と工事監理者は完了検査を昭和25年の基準です。
他のものは建築完了の検査済証のない建物と明示して売買は可能です。

②、不動産屋は違法な建物でも媒介行為では、宅建違法とはなりません。
但し、瑕疵を隠すことなく契約書に明示されれば、知っての売買であり、
購入者は、違法建築主として責任を引き継いだことになります。

③、建築会社の設計施工の請負責任は、民法第167条で木造以外で、10
年以内としています。其れを知っての回答の責任を逃れ口上でしょうね。

設計施工の社内チックは、第三者の監理者が不在で残念だがありがち。
落ち度は、目視範囲の確認と安価と設計施工で総てをお任せ選択です。

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A 回答日時:2019/5/24 12:14:17
不良建築とは限らないというのは他の回答者と同じ意見です。
ビルともなると設計事務所が入って設計している可能性も高く、建築確認申請後に何らかの都合で柱の位置などが変更となったのかもしれません。また、他の方も指摘していますが、お父様がご希望なさったのかもしれません。

検査済証についてですが、これは建築主の責任なので建築会社は関係ありません。落ち度があるとすれば、完了検査を受けるように役所から何度か通知があったはずなのに、それを無視したお父様です。弁護士の言うとおりで、時効も成立していますので、それにもかかわらず対応してくれた建築会社は非常に丁寧な会社だと思います。

さて、人のせいにして嘆いていても問題は解決しませんので、本気でどうにかしたいと考えているのなら、その建物が建築基準法に適合しているのかを再度検査して完了検査を受けて売却できるようにしたらいかがでしょうか。
当然ですが、それなりに費用がかかります。しかし、売れない建物をもち続けたり、お金を払って解体するよりは費用がかかっても売れたほうがよいのではないでしょうか?なお、手間のかかることなので、建築会社はもちろん、設計事務所でも請けるのを嫌がるところが多いということを承知しておいてください。

この他にも売却できる方法はありますが、それはもう無料の範囲ではありません。
私たちプロ(公認・不動産コンサルティングマスター)は、その様な問題を解決する技術(知識と経験)を持ち合わせていますが、聖人でも奇特な人でもないので相談料や報酬を頂かないと成り立たないのです。相談する場合でも建物に関してのより詳しい情報やあなたの売却条件などの一切をご用意してください。

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A 回答日時:2019/5/24 11:20:40
大きな点を見間違えていませんか。
なぜ、柱の位置が変更されたのですか。

仮定条件として、もしかすると施主が要望したのではありませんか。
当時の施工会社は、それでは検査済証が出せなくなると通常は言うでしょう。それを施主が、構わない、といって通したのではありませんか。

相手を責める前に、施工会社が一方的に変更した証拠を明示しないといけないと思います。無論、時効は成立していますが。

ヤクザの理屈に聞こえます。何の落ち度もない証拠をだしてから、言うべきではありませんか。

この仮説が否定される証拠があれば、あなたの言い分は分かります。但し責任の追及はできない。十分な期間があったのにしなかった過失があるので。この点でも落ち度と思います。

解体し、更地で売却することでしょう。

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A 回答日時:2019/5/23 21:45:31
建築した会社にも何の落ち度もありません。

お前みたいなモンスタークレーマーの対処をしないといけない建築会社が被害者です。

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A 回答日時:2019/5/23 21:33:43
その頃は検査済み取得する物件のほうが少なかったんだよ。
(法令上は今と同じだけど必要性がそれほど無かった。
(不特定多数が利用する建物を除く))

また 検査を受けて検査済みを取得するのは工事会社じゃなく
施主が申請して(実際は仕事頼んだ建築士)検査を受ける。
だから施主が検査をしてくれって場合は工事監理と
そのための費用を払って正式に依頼しなきゃ誰も勝手に出来ないんだ。
当時は必要性が少なかった上に 自分の建物なんだから
結構な費用を払ってまで検査受けお上にお墨付きもらっても意味ないんで
馬鹿らしいって風潮もあったんですよ。

今になって施工会社にどうこう言うのはお門違いですよ^^

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