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教えて!住まいの先生

Q誰か、解説・説明できる人お願い。 出来ればご本人さん来てくれると助かるんだけど。

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住宅ローンには金利以外にも融資保証料や団信保険料が掛るので、控除1%>金利となっても費用合計で逆ザヤになり儲かることはありません。
完済までの総支出を減らしたいなら、住宅ローン控除は捨てて、即時の繰り上げ返済が一番お得です。
ただし、団信保険を有利な保険と見たり、 繰り上げ返済するお金を投資に回して稼ぐという人もいるので、人それぞれです。
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って回答があって、同じ回答繰返してるんだけど。この人の回答って考え方の違いとかはあっても理解できるしさ、てか参考にさせてもらってるしまともな回答者だと思ってるんだけ、どこの回答だけ???て感じなんだよね。

一応俺の認識を書くけどさ、借入3000万:金利0.6:期間35年。年収600万。わざとモデルケースみたいな内容にするけどさ。

10年で完済した時点の総返済額が約3,156万。
大手の保証料を参考にして、保証料約50万
住宅ローン控除で約-257万
計総負担額が約2949万

約51万逆ザヤ。保証料戻りも含めたら70万位得すると思ってたんだけど、この回答者が言うなら俺の認識の方が間違えてんのかなと思ったんだけど、どう?
それともなんか抜けてのな?
登記費用いれても、総負担は3000万行かないと思うんだけさ?

ってのが1つで、あと団信はフラットは別として銀行負担なんじゃないの?って思うんけど、どう?
質問日時:2019/9/10 18:15:24解決済みの質問解決日時:2019/9/17 11:33:33
回答数:1閲覧数:44
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/9/13 09:26:25
提示されているモデルケースは、「現金購入」と「住宅ローンを組んで10年後に一括返済」を比べた場合ですね。

仰るとおり、登記費用を含めて考えても逆ザヤになると思います。50歳未満の場合は、住まい給付金の支給条件にも「住宅ローン」が含まれているので、現金で支払えるとしても住宅ローンを組む方が総支出を減らせる場合は多々ありそうです。

団信については、+αの保障を付けるのに金利の上乗せ等がある銀行もありますが、最近はそれを含めても金利<1%となるケースが多いですね。

で・・・大元の回答内容ですが、そもそも「住宅ローン控除は捨てて、即時の繰り上げ返済」と書かれているので、既に住宅ローンを組んでいる状況を想定して回答されているようです。そうであれば、さらに大きな間違いを犯していて、「住宅ローン控除>繰上返済による利息低減」という状況下で、繰上返済を行なうメリットは全くありません。

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