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教えて!住まいの先生

Q初めての投資用の新築ワンルームマンションについて教えてください。 先日、電話でのテレアポで老舗の某社の新築ワンルームマンションの営業に会いました。

いくつかの物件がある中で、横浜に土地勘があるとお話しすると、
相模本線 西横浜駅徒歩3分の物件を猛烈にプッシュされました。

物件は今年9月に竣工していて、
20平米の1K、バストイレ別、独立洗面台に室内洗濯機置き場あり、
オートロックとエレベーター付きの総戸数41戸の物件です。

価格は2,400万円ぐらいで、現在20件弱が賃貸の募集中みたいです。
シミュレーションでは月額賃料が8万円弱でしたが、
スーモの募集を見ると7万円前半の家賃でもいまだ借り手がついていないみたいです。

平米単価を単純計算すると120万円/平米になるのですが、
別にキッズルームやラウンジなどの共有施設はなく、
専有部もよくあるワンルームマンション(むしろ昭和感が強い)の設備なので、
豪華という感じはせずに、狭い部屋に物を詰め込んだ感のあるチープな感じの物件です。

営業さんは販売価格だけの価値はあり、
仮に途中で売却しようとしてもすぐに売却できるとおっしゃっているのです。

営業マンのトークと物件の印象に乖離があるのは、私の考えすぎですかね?
情報が断片的で申し訳ないのですが、この物件の印象についてご意見を頂ければ幸いです。
質問日時:2019/10/20 12:06:25解決済みの質問解決日時:2019/11/4 04:46:44
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/10/21 12:18:48
今は高いな~~~俺も2年前まで1Kの投資マンションテレアポで販売した
営業マンだけど今は高すぎ。

15年前など2400万だと中目黒駅前で21平米新築販売してたよ。
西横浜で2400万は高すぎだよ。

ちなみにね、2400万の内訳を暴露すると原価が1700万・700万が利益です。 その700万の中から営業マンの歩合が100万位が相場です。

1Kの場合ファミリーマンションと違い利益率が異常に高く、よほどの場所を
安く買えない限り無理だよ! さっきも書いたけど15年~20年前なら
東京の中目黒や自由が丘とか池尻大橋の駅前で21平米で2300万~400万
位で家賃9万取れた時代の物件なら投資として合格ですが、西横浜など
絶対に買わない方がいいですね・・・

それもローンで買うとノンバンクの金利2.4%とかスルガだと4%の金利。
やめとけ! どうしても買うなら現金で都心の中古が良いよ

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A 回答日時:2019/10/23 00:06:26
まあ、大勢の皆さんと賛成ですが、ちょっとだけ。

40戸でエレベータがあると、ちょっと戸数が足りないです。
エレベータの維持費が高くなりますね。

個人的には60戸に1台です。

オートロックの維持費も大変ですよ。30年でそうとっかえ、管理組合は数百万オーダーの出費ですね。場合によっては、一時金負担です。

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A 回答日時:2019/10/22 16:06:15
テレアポで買手を探さないと買手がいない物件ですよ?
しかも竣工済み。

今後もこのような物件がずっと増え続けますがそれらに対抗しうる物件だと思いますか?
現に素人であろうあなたが少し調べただけで不安要素がある物件ですよ?

心配するなら辞めましょう。
2千何百万もかけどれだけの利益が出るのですか?

賃貸経営するには修繕・空室・募集・管理等さまざまな知識が必要です。
辞めましょう

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A 回答日時:2019/10/22 10:13:20
アパート・マンション等々を経営していますが、、管理会社に丸投げですと、、利益所か赤字ですね。当方は人気エリア駅チカですが、、儲かる様な商売ではありません。当然ですが 維持費が大変掛かりますので、、素人さんは 手を出さない方がいいですよ。そんな物に手を出すならば、、資産株でもお買いになり 配当金を稼いだ方が 利益は 生まれます。不動産は 売るも買うも 不動産屋・銀行・保険会社・お国に税金を納めるだけで 貴方は それらに スポンサーになるだけ、、下手したら・・赤字が膨れ上がり 自己破産も 珍しくありません。

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A 回答日時:2019/10/21 21:46:33
いい物件だったら、人に売らずに自分で買うでしょ。
売れないクソ物件だから、わざわざ電話を何箇所にも掛けて、わざわざ人件費かけて買うかどうかもわからない人に時間をかけて説明して、一生懸命に売ろうとするのですよ。


世の中にあるオイシイ話、儲かる話はそんなものです。逆の立場だったら、金のなる木を他人に渡すなんて、絶対にしないはずです。

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A 回答日時:2019/10/20 19:05:55
一部に事故物件ありそうな部分が見え隠れ・・・

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A 回答日時:2019/10/20 18:38:23
西横浜だと河川の氾濫とか内水氾濫を気にした方が良い場所ではありますね

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A 回答日時:2019/10/20 18:21:44
新築でいまだ借り手がついていないのはあり得ないですね。

買ったら苦労します。

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A 回答日時:2019/10/20 16:38:21
平米単価ですか?坪単価の間違いではありませんか? それがこの物件の全てです。

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A 回答日時:2019/10/20 16:03:27
販売価格の価値がある物件は
この相談をしている間に
売りきれます。

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A 回答日時:2019/10/20 14:42:30
全く話にもならない。
利回り4%?
これは投資とは言わない。

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