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教えて!住まいの先生

Q投資用新築ワンルームマンションについて質問です。 投資用新築ワンルーム専門の販売会社曰く、「儲かるなら自社で保有すればよい」は誤解だそうです。 (理由) ①不動産会社:短期目線。

膨大な経費を売却益で賄う必要があるので全室売却し、売却益を得るのが優先。自社で保有するよりも、売却益を得た方が都内に次々と新築マンションを建築し販売し続けることができる。

②個人:長期目線。会社と違い経費は殆どかからないため、優良物件を一つ購入して保有すれば、安定的に家賃収入を得られる。

本当でしょうか?
質問日時:2019/12/8 20:53:19解決済み解決日時:2019/12/15 11:49:10
回答数:7閲覧数:220
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2019/12/10 10:50:17
マンションを作るような会社は、不動産屋でもあるし建築会社でもある。建築会社が不動産部門を立ち上げ別会社にする。逆に不動産会社が建築部門を立ち上げ別会社にする。実態は同じものです。
さて不動産屋の説明の部分はその通りでしょう。でも職人や営業を雇わなければならない。つまり家を建てる仕事がないと困る。また営業も販売する仕事がないと困るので、次々とマンションを建てる。だから、後は不動産屋の説明の通り。
でも大手不動産屋の中には自社で保有しているところもいくらでもあります。それは収益がいい所は手放しません。収益の見込めないところを売りつけるんです。
現在、空き地空き家が増えている時代です。少子化も始まっています。
今更投資目的のマンションはもうかりません。
以前テレビの報道で見ましたが、不動産屋に勧められて自分の土地にアパートを建てた。2年ほどは需要もありよかったがその後次々と新しくアパート類ができたので、空室率は半分を超えてしまったと。不動産屋は建てても受ける。売って儲けると思っているのは大間違い。あなたが投資したマンション、そんな不動産屋なら近くにもどんどん建てるでしょう。結局入居者は見当たらないと言う事になる。
理解できない人はやって懲りればいいんです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2019/12/15 11:49:10

中古で抽選も疑わないと!の内容が勉強になりました。

皆様も丁寧な回答ありがとうございました。

回答

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A 回答日時:2019/12/10 12:58:22
本当だよ、俺も渋谷区で投資マンション販売の営業してるけど
例えば1Kで22平米の2700万の新築だと利益が800万位有ります。

その800万の利益から100万が営業マンの歩合になります。

ですので販売した方が利益が大きいので会社にはメリットがあります。

ただし余程場所が良い物件の場合非分譲として3部屋位は販売しないで
自社で所有もしますよ。 当然原価ですから利回りは9%位になります。

住友とか三井みたいな財閥だと大手町に高層ビルを建てて
賃貸で貸すけど中堅は販売する事のが圧倒的に利益が高いです

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A 回答日時:2019/12/9 06:35:29
新築のマンション投資は儲かりません。

儲からないので、不動産会社もしません。

買った時点で赤字のものは資産ではなく負債です。

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A 回答日時:2019/12/9 04:00:09
こいつ、ツーブロックゴリラだべ! ヴェリタスの営業か?

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A 回答日時:2019/12/8 22:27:55
「自転車操業って言葉、知ってる?」って言ってやれば一瞬で論破。

たとえば販売価格が仮に1部屋2000万円だとしますよ。
仕入れ値(建築費用)は600万円~800万円程度でしょう。

もしあなたが2000万円で購入しても儲かる物件ならば、600万円で仕入れてそのまま売らずに業者が持ち続けて賃貸したほうが圧倒的に儲かるでしょう? 利回りも半端ないですよ。借金して建築しても、その借りた金利を上回る利回りを出せるはずですでしょう。

まあ他にもツッコミどころが多すぎて頭が痛くなりますが、それを1ミリでも信じてしまうような情弱は不動産投資になど手を出すべきではありませんよ。魑魅魍魎たちが跋扈し生き馬の目を抜く世界ですからね。素人が儲かるならプロはもっと儲かるに決まってるよ。

【参考サイト】
http://oneroom-invest.com/archives/910

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A 回答日時:2019/12/8 22:02:56
間違ってないけど、長い間、借り入れして会社としては、論外ですね。
ただ、それだから、あなたが儲かるというはなしではないんたよね。
なぜなら、会社は利益を、あなたから取るんだよね

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A 回答日時:2019/12/8 21:47:58
大家です。概ねその通りです。個人と不動産業者では時間軸が違うと理解されて下さい。

たとえば家賃10万円、管理費修繕積立金1万円の物件なら毎月9万円の利益で年間108万円、これに固定資産税と火災保険料で8万円を差し引きして年間100万円の利益となります。これが賃貸で貸した場合のざっくりとした収入。
新築ワンルームをデベロッパーが販売した場合は粗利が最低でも500万円はあると思いますので賃貸5年分以上の利益を得ていると思います。

なお、私なら新築ワンルームは買いません。

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