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教えて!住まいの先生

Q間もなく更新時期が来る一軒家の貸主です。物件が大分老巧化しているので、賃貸契約を更新すると高額の修理が発生しそうです。 『従来より家賃を下げて、修理を行う場合は借主の負担とする。


という内容で契約更新をすることは法律的に問題あるのでしょうか?借主の合意があってもこのような契約自体無効でしょうか?ご教示頂ければ幸いです。
質問日時:2020/5/24 15:32:26解決済み解決日時:2020/5/24 16:27:47
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2020/5/24 15:57:04
近隣相場と比較して、家賃を相場よりも安く設定されている状態で、大規模修繕についても借主の負担とすればその特約は有効になります。
逆を言えば近隣相場並みで、大規模修繕を借主負担とした場合は無効になる可能性があります。

減額の割合や大規模修繕と小規模なものに明確な線引きがあるわけではないので特約で細かく明記すればよいと思います。

例えば、外壁塗装は貸主負担とする。台所のリフォームは借主が負担して行う等個別に決めていくとよいでしょう。
なお、特約には、家賃を〇万円から〇万円に減額したが、これは修繕費を借主の負担としたためである。という風に明記しておいたほうがよいでしょう。

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質問した人からのコメント

回答日時:2020/5/24 16:27:47

短時間に3名もの方よりご回答を頂きありがたく思います。
sys********さんのご回答がシンプルで実務的にわかりやすかったのでBAとさせて頂きます。

回答

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A 回答日時:2020/5/24 15:48:23
こんにちは

詳しくはないですが、個人間での契約であれば、借家人が裁判起こしたりしない限り問題にはならないでしょうね。

裁判にならない程度に「真綿で首を絞めるが、絞首まではしないさじ加減」で契約書を作成を自分勝手をすればいいと思います。

法律的に問題あるのでしょうかって聞いてる時点で、問題あることはわかっているのでしょうから。

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A 回答日時:2020/5/24 15:43:46
不動産屋です。
民法の原則から言うなら、ガイドラインに反しても、法令に反する内容や、公序良俗に反する内容でなければ、どのような契約内容であっても、当事者間で決める事ができ有効とされています。
しかしながら、その契約の内容が具体的でなく曖昧なものであったり、将来に渡って賃借人が予測が出来ないような内容であれば、消費者の利益を一方的に害する不当な条項として、消費者契約法第10条によって無効特約になります。
なので、もしそのような内容で更新するのであれば、賃借人の同意を得る事はもちろん、いつ、どの部分に、いくら掛かるのかの内容を明記して、且つ社会通念上、高額でない金額を記載し、その負担を賃借人に負担してもらうから家賃が相場より安くなっている!という内容が明記されていれば、有効な契約となる可能性はあります。
まぁ、基本的には厳しいと思います。。。
以上、参考になれば幸いです。

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