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教えて!住まいの先生

Q家賃18万円のタワーマンションの購入を検討してます。物件価格は、4,500万円です。年収は、450万円ほどです。毎月手取り20万円、ボーナス時50万円ほどです。身分に合ってないでしょうか。不動産会社からは、物件の値

崩れはしにくいと言われましたし、 管理費等が毎月2万円、固定資産税が年間20万円です。 年齢は38歳、妻1人子1人の3人家族です。 一般的に見てどうでしょうか。友達にはお前には合ってないと言われてしまいました。彼は自分の年収のことは話してるので知ってます。 真剣に考えてます。見学してさらに欲しい気持ちになりました。
補足

最上階は50階です。 15階くらいを考えてます。

質問日時:2020/8/1 09:01:26回答受付終了
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回答

32件中、1~10件を表示中

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A 回答日時:2020/8/8 04:51:33
奥様の年収がどれくらいあるかわからないので頭ごなしに無謀とは言えませんが… 仮に同等の年収があったとして…年収900万。。。それでも家賃18万は家賃の比率が高いです。 そもそもボーナスの返済が高すぎます。いつまで続くか分からないコロナ禍の中、ボーナスがいつまで出るかなんてわかりません。 ボーナス返済なしにしたら月26万。2人で同等の収入があったとしても家賃比率が収入の半分を超えています。 これはリスク以外のなにものでもありません。 他の方もおっしゃってますが、家賃や住宅ローンの比率は3割が目安かと思います。 また、お子さんもいらっしゃるようですが今後の教育資金の準備は万全なのでしょうか?全て国公立に行くにしても塾や予備校代も安くはありません。 家だけ豪華で生活はカツカツ、家族旅行ややりたい習い事もできずでお子さんが我慢するのはかわいそうかなとも思います。 我が家はアラサー夫婦共働き子1人で世帯年収は1000万です。夫婦で5000万の戸建てを購入し、ローンは3700万、団信込で月の返済は10万ボーナス払いなしですが、それでも老後や教育資金や2人目出産のための貯蓄&資産運用にお金を回していると、ゆとりある生活とは程遠く…共にお小遣い制で、GUやコストコや安い居酒屋で生活が成り立っています。 値崩れしにくいかもしれませんがそれは売る事を前提にした話で、売らなければ1円も得しません。 どうしても住みたければ賃貸でしばらく住んで夢を叶えるのが良いかと思います。

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A 回答日時:2020/8/6 10:15:11
まず大前提として、現在マンション売主のデベロッパーは、高値掴みしてしまったマンション用の土地、割高な工事費で作ってしまった新築物件を売り付けたくて仕方ない状況です。
売物件持ってる不動産仲介業者も同じく。
コロナ不況が目前に迫っていて、新築・中古ともに冬の時代が来る事が解っているからです。

だから、「この物件は値崩れしにくい」とかいうポジショントークには引っ掛からないようにしてください…危ういですよ。

実際の所、一時期のタワマン人気は某物件が台風で被災してから徐々に冷め、将来性を考えると住みたい人は賃貸で住む、と言うのが業界の常識になってきています。その証拠に、不動産業界の中の人はタワマン物件買ってる人ほとんどいません…

そんな中、タワマンになんとなく憧れを持っている一般人に売り付けようと在庫を抱えている業界も必死です。

タワマンそのものや融資の問題はコレまでの回答者の皆さんが答えを出してくださっています。破綻する確率がものすごく高いと私も思います。

一生に一度の高額な買物は、不況まっただ中の時にするのが一番賢いのです。物件も良い物が出ますし価格も落ちる。景気対策で住宅購入支援策も用意されます。
不況がすぐそこまで来ている現在は、現金を貯め込んでタイミングを待つべきと思いますよ。

そして不況のあおりを食って万が一職を失ったりしても、現金があれば何とかなります。が、身の丈に合わない住宅ローンを抱えていてはどこへも逃げられませんよ。

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A 回答日時:2020/8/6 00:24:57
高層階火災や迫りくる巨大地震への備えは大丈夫ですか?

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A 回答日時:2020/8/6 00:11:24
ほしい気持ちは凄くわかります。
つい先日、4600万でタワーマンションを購入しました。共有施設などタワマンは魅力的ですよね。
我が家はローン12.2万(変動)、管理修繕費1.9万です。
夫婦正社員共働き世帯年収1000万程で、ギリギリで生活しています。

ただ、私どもは築10年程の中古物件を購入しましたが新築で売主様が購入された時とほぼ同価格だったようです。
たまたま地価が上がったようですが、今後売却も含め考えていらっしゃるのであれば立地によっては地価が低い土地の物件を購入するより良い可能性もあります。

ただ奥様が正社員で働く予定があれば別ですが、質問者様一人の年収でのあればやめておいた方が無難だとは思います。

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A 回答日時:2020/8/5 11:27:27
元不動産会社(中古マンション仲介に特化した会社)の者です。

何より欲しいという気持ちを大切にして頂きたいと思います。
しかし、返済計画が非常に大事ですし、住んでから「こうなるなんて・・・」と
思う可能性もあります。

まずは、担当の方と銀行と返済計画をきちんと確認の上なら良いと思います。
基本的なこと以外で要注意で確認して欲しい点は下記の通りです。

①長期修繕計画に伴う臨時負担金の額・・・分譲マンションは必ずあります。もし、築20年で徴収があるようだと住んで5年で50~100万円の出費があることを念頭においてください。(長期修繕計画は仲介業者から確認。小さい業者は隠すこともあるので注意!)

②マンションでも近所付き合いや子供と通してママ友など出来ます。近隣の相場がわかりませんが、高級マンションの場合、近所付き合いで格差が生まれることがありお子さんへのイジメの原因になることがあります。

幸せな未来のためにご検討ください。

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A 回答日時:2020/8/4 17:57:50
不動産屋の者です。
率直に言いますが、やめた方がいいです。

年収倍率が10倍なので、相当危険です。
物件の値崩れはしなくとも、あなたの給与が崩れた場合破綻しますよ。。
基本は年収の7〜8倍を目処にした方がよろしいかとおもいますよ。
450万で、4500万円のローンで有ればフラット等のローンを使うことになるとおもいますので固定が魅力ですが、今の変動ローンに比べると割高かと。

3500万円の物件で、
月々6.6万、ボーナス時20万 程の物件の方が良いとおもいます。
あくまでもボーナスは毎月支払いの補填の意味で捉えておいた方がいいですよ!
※ちなみに4000万円ですと、
月々9.4万、ボーナス時20万です。

また、家賃やローンの毎月の支払いは基本的に手取りの3割程と言われてます。

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A 回答日時:2020/8/4 10:18:15
38で手取り20万で4500万は辞めた方が良いです。マンションの修繕費は上がります。奥様がパートをして5万~10万稼いで居ても辞めた方が良いです。うちは20代で手取りは28万位ありました。頭金もいくらか入れて2300万のローンを35年で組みました。定年までには終わります。まず、旦那の収入だけで確実に返せる金額、うちは子供が3人居たので教育費など考えて家賃並みの返済以上は考えてませんでした。次にボーナス払いはボーナスがいつ無くなるか分からないので最低限の金額にしました。私が働いてローンを払う考えは全く無く、万が一給料、ボーナスが減った場合私のパート代で補填出来る位の返済額にしました。案の定子供が大きくなればお金はかかり、女の子の場合お洒落をしたいと服飾代もかかり、男の子でも成長が早いので去年の服は着れないし、食費はかかる、携帯や、塾や、習い事、部活、高校、上2人は公立でしたが下は私立な為半端ないです。上2人が独立したので私も数年前から働きはじめましたがコロナで派遣切りされ今は無職、旦那はボーナスカット、残業も無くなった分給料5万ほど下がりました。今の状態を考えて身の丈に合ったローンを組んで良かったと思います。まだ下の子が高校生なのでお金かかります。娘の結婚式もあり、毎月コツコツ貯金しても出てく時は纏まって出ていきます。またコツコツ貯金、出ていくの繰り返しは子供が独立するまで続きます。だから老後の貯金もありません。貯金は子供が独立するまで出来ないと思います。うちの場合まだ高校1年なので後6年はコツコツの繰り返しですが、幸いそれでもまだ40代なので早く職を見つけて20年で老後の貯金を頑張るつもりです。因みに給料が確実に上がる仕事なら良いと思います。

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A 回答日時:2020/8/4 02:29:27
自分も家の購入または実家の建て替えを考えているので、興味深く皆さんの回答を読んでしまいました。 自分に置き換えて考えた場合、38歳、年収450万、子ありで4500万円のタワマンはあり得ないな…と思いました。親からの多額の援助でもない限り生活できません。 自分がその条件なら2000万円までの借り入れで済む物件じゃないと現実的じゃないかな。もちろん、奥さんにも働いてもらうことが条件で。 まぁ、生活で何を優先するかは人それぞれですけどね。

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A 回答日時:2020/8/4 00:50:53
いいお友達持ってますね。 先ずシュミレーションしてみましょう。 4500万頭金無しで、0.7%変動で計算すると、月々の返済は12万程度です。 額面での返済比率は32%になります。 年収400万以上であれば35%程度まで借入できますがギリギリです。 更に問題なのはタワマンという事です。管理費2万を入れたらローンと合わせて14万です。 そこに車を持っていれば駐車場代もかかります。 手取り20万でやってけますか?? 生活費やお子さんが成長した時の学費や老後資金は?? 冷静に考えてみて下さい。 ローン控除も、そのご年収だと満額は貰えません、固定資産税払えますか? ローンは払って行けるかどうか分からない状態で組む物じゃありません。 幸せの為に買う家が不幸の家になってしまいますよ。 もう一度考えなおしましょう。

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A 回答日時:2020/8/3 15:55:33
私の主人は50歳、ボーナス無しで年収550万です。私とは再婚で子無しですが、前妻との間に2人子供がいたので養育費を払っていましたが、それが3年前位に終わり、車を買いました。そして今年老後の事を考えマイホームを頭金なしで、購入し2820万のローンは無事に通りました(車のローンは100万程残っていますが)。 ただ私は最初中古マンションを希望していましたが(戸建てより安いと思い込んでたので)、修繕積立、管理費、駐車場代を含め諸費用込み2000万の物件でも非現実的だと思いました。 30年の住宅ローンで組んでも9~10万になります。しかもマンションだからといって生涯内装の修繕を全くしないと言うのは無理な話です。戸建てに比べ外壁や屋根の修繕は掛かりませんが、管理費、修繕積立だけで数万取られるなんて、戸建てより寧ろ多く積み立てしているようなもんです。 そして内装のリフォームでは20年~25年程経過した場合スケルトンリフォームしても600万以上要るでしょうね。 その修繕積立も、固定資産税や地震火災保険もよけて、残った額で生活出来ますか? 奥様がローン始まってすぐにでもフルタイム、もしくは正社員として働けるなら話は別でしょうが、今の時点だとローンさえ通らないと思いますよ。 今回私の主人はローンは通りましたが、それでめでたしめでたし。と私自身浮かれてもいません。 主人は会社員なので、65歳になれば定年を迎えます。私は今年29歳になりますので、国民年金を44歳~払わないといけなくなります。 それを見越しこれから資格取得し正社員もしくは社会保険も掛けれるフルタイムで働きます。 今より10年、20年、30年、40年後の事はなるべく想像して、それに見合う生活をしないと、資産どころか借金地獄の果てに自己破産も間逃れませんよ? マンションの管理費、修繕費はあくまでもマンションの物であって、あなたの資産にはなりませんよ? 釣りのような質問で、正直本当に不動産会社を通して見た物件なのか、とても信じられませんが…相当な貯蓄額や資産を別に持っておられるのでしょうか? 因みに物件価格から1割は諸費用として別途加算なので、約5000万になる事もご存知なのでしょうか? 単純計算しても35年のフルローンでも5000万÷420ヶ月で119047円そこに、管理費と修繕費込みで20000円はタワマンでは、まずあり得ないで すが…まぁ20000円としましょうか。 139047円 これに固定資産税、保険、家電や内装(水回り)等のリフォームの積み立てを出来るか出来ないかです。 ぶっちゃけますが 年収の1/3迄しかローンは組めませんが、そんなギリギリまで貸してくれる銀行も稀ですよ。 あなたの年収ならタワマンより戸建ての方をオススメします。

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