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教えて!住まいの先生

Q世帯年収1000万で中古マンション3600万のローンは無謀でしょうか? ご意見頂ければと思います。 夫 30歳 年収600万 妻(自分) 30歳年収450万

子供 0歳 双子(これ以上増える予定はなし)
今の賃貸家賃は14万です。

都内にある築年数15年 3900万円の中古マンションの購入を検討しています。
ローンとは別途で固定資産税は年15万ほど、修繕管理費と管理代合わせて2万程度になる予定です。住宅ローン控除は使用できる要件の物件です。
恥ずかしながら不妊治療で預貯金を使ってしまったこともあり、実家から300万円の頭金を無利子で借りる予定です。

夫の年収はコロナ禍ですが、影響を受けない業種で下がることはないですが年俸制の為昇給等はほぼ見込めません。
私のほうは1年後、フルタイムで復職予定で子供の急病などで思うように働けないことを想定し、一時的に350-400の年収になるかと思いますが私の仕事もコロナ禍ではありますが業績や賞与等は下がったりカットはされないです。

都内ではなく埼玉千葉等のベッドタウンの購入も検討しましたが、私自身がフルタイムで働くことを希望している為、都内での購入をしたいと思っています。

マンション購入と言う考えに至ったのは、双子ということもあり、平米数や間取りが賃貸では中々希望が見つからないこと、学区を保育園〜義務教育家庭まで変えたくないという思いがあるためです。

子供がいるので、予想外の出費は多々あるかとは思いますが、無償化等もありいけるのではないかな…と踏んでいますが甘い考えでしょうか。

様々な方からご意見頂ければと思います。
質問日時:2021/1/16 18:09:14解決済み解決日時:2021/1/18 17:51:00
回答数:7閲覧数:334
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2021/1/16 18:32:27
まず、無償化は絶対にアテにしない方がいいです。

消費増税の大義名分だった幼保無償化も、開始翌年には既に財源が足りないと問題になっていました。
昨年末に子育て世帯の猛反発を受けて話題になりましたが、待機児童解決の為に現役子育て世帯の児童手当を一部廃止するなど、今後も子育て世帯の福祉がどんどん縮小される可能性は考えておいた方が賢明です。
児童手当や無償化ありきの予算計画は破綻すると思います。

私なら、3,000万程度までに抑えておきたいなと考えます。

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質問した人からのコメント

回答日時:2021/1/18 17:51:00

様々な方から回答頂きありがとうございます! ベストアンサーは悩んだのですが、 児童手当の縮小など様々な気づきを頂けて住宅ローンについて考えさせられたので本当に有難かったです。

回答

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A 回答日時:2021/1/16 23:21:52
まずはご出産おめでとうございます。 いきなり双子は大変でしょうが、大変さも2倍、楽しみも2倍というところもあると思いますので頑張ってください。 さて住宅購入にあたって質問者様はローンの返済・修繕費・管理費、固定資産税のことをきちんと把握されております。(正直賃貸暮らしから家の購入される方の中でローンの返済しか把握していない人も結構多いのです。。) そうであればある程度は家計のイメージはできると思います。 私からは下記のアドバイス。 ①修繕積立金 現状は管理費と合わせて2万円かもしれません。 築年数がたてばたつほど、この金額は上昇する可能性があります。 例えば最初は1万円だったが20年後には2万円、3万になるなんてよくある話です。 これらかを良く考えて家計を見直しください。 ②お子さんの環境について 正直待機児童問題もあります。購入希望の地域がそのような状況化にないかの情報収集をされるべきと思います。 極端な話、同じ幼稚園・保育園に預けれない、そもそも空きがないので復職できない、預かってもらえても数時間のみなど。。そういった場合、収支にかなり差がでます。 正直双子ということなので支出が通常の倍かかってしまいますので、そこを考られるべきでしょう。 ③無償化のお話について 私の場合は首都圏に住んでおらず、都市部すまいです。 子供が3歳もうじきなるので幼稚園・保育園探しをしております。 その周りの状況でいくと保育料は無償化だが、それ以外の費用が結構かかってしまっているところです。 というのも住んでいる市の財政の関係か、たまたまなかのか。よくわかないですが、幼稚園・保育園の外部委託化が進んでおります。 そのため保育料は無償ですが、光熱費やその他の項目で結局年間そこそこ払うなと思っております。 ④教育費について 他の回答者様の返信を拝見させていただきましたが、教育費は貯めるべきです。 これは学歴がどうこうというお話でもなれば質問者様の意見に対して批判したわけでもありません。 質問者様自身のためですね。 つまり教育費という名目でなく、単に貯金ということです。 教育費がかかるであろうと思って貯金をすることをお勧めします。 というのも現状日本社会がかなり変わってきているからです。 年金の資金開始年齢の後ろ倒し、30、40年後は70歳くらいからになるんじゃない?などの考えてしまう状況です。 また日本の雇用形態も今後どうなるかわかりません。現状「同一労働・同一賃金」などや「終身雇用終了宣言」がなされている世の中です。 自分たちの両親はこんな世の中になるとは思っていなかったでしょう。 つまり不足の事態に備えて今からきちんと節約して貯金を増やすことをおすすめします。 若い内にしかできないこともある、今しかないからとついつい贅沢をしてしまいがちですが、結局あとあと生活に困ったときに、「若いときにもう少し貯金しておけばよかった」と思うかもしれません。 今であれば「学生の時にもっと勉強しておけばよかった。。」と思うのと一緒の現象がおきます。 貯金があればいざというときの選択肢が広がりますからね。 貯金がなければ選択肢はどんどん狭まってしまいます。 かなり長文になり大変失礼します。 以上のことを考えながら住宅の決定をしてみてください。

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A 回答日時:2021/1/16 20:44:54
こんばんわ。都内で不動産経営をしている者です。

1)まず、物件の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、ローン事務手数料、引越費用、家具購入費用などで、ご実家からの300万円は無くなる可能性もありますので、3900万円を35年ローンにした場合でシミュレーションしてみますと、月々の返済額は約10万円(ボーナス払い無)になります。

2)現在は世帯年収の7~8倍まで融資してくれる金融機関が多いのですが、奥様の復職後ですと、借り入れが3900万円です、と世帯年収の4倍弱なので審査で借入額が問題になることはありません。仮に、今は奥様は休職中で完全無給の場合、旦那さんだけの年収ですと6.5倍になるので、ご勤務先の信用力によっては、少し審査が厳しくなる場合があります。(多分大丈夫だと思いますが。)

3)月々の負担はローン返済10万円と、管理費・修繕積立金2万円、固定資産税月割分:約1万3千円ですので、住宅関連費用は13万3千円となりますが、自己所有の場合は設備(エアコン・給湯器など)の更新費用も考慮して置く必要がありますので、現在の家賃との差額7千円はそれに消えることを想定すると、ほぼ負担額は同じです。従って、経済的には、今の生活と変わらない水準の生活が送れると思われます。

4)今後は不妊治療費がないことを考えますと、お子さんの将来も考えて預金の計画を作ることも非常に大事だと思いますが、世帯年収1000万円に対して、年間の住宅費用が170万円(世帯年収の17%)くらいというのは、決して贅沢や無理をしている水準ではありませんので、その辺のご心配は必要ないかと思います。

5)住宅ローン減税を2人分取るために、住宅ローンをペアローンにするか、減税枠が1人分だけでも、旦那さんだけがローン契約者になって奥様は輸入合算で審査してもらうために、連帯保証人になるだけにしておくか悩ましいところですが、ペアローンにするとローン事務手数料や団信の保険料も2人分かかりますので、そこはご主人と相談された方が良いですね。(銀行で具体的にどのくらいの費用の違いがあるかシミュレーションしてもらうと良いと思います。)*ご主人単独のローンでも婚姻後にローンで取得した住宅は共有財産になるので、その辺の心配は必要ありません。

以上、ご参考になれば幸いです。

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A 回答日時:2021/1/16 18:47:51
赤ちゃん授かって良かったですね。 全く無謀ではないですよ。現時点で賃料14払っているならそれより下がりますし、都内で3000以下なんて築年数相当いったボロマンションか駅から遠い立地条件の悪いマンションしか買えません。安物買いの銭失いをしますよ。もう少し広いところや戸建てに買い替えたいなど万が一の売却時にも立地や築年数はある程度加味してください。 年収的にも無謀とは全くおもいませんね。 保育園はいると病気もらったり発熱ですぐに呼び出し、朝熱なくて出社したと思ったら、、なんてことよくあります。だからあまり遠い物件もすすめないです。

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A 回答日時:2021/1/16 18:18:23
無謀とは「安すぎるのでは」の意味ですか? 基本的には高いほどリスクは下がり、安いとリスクは増します。 「3600万なら破綻、6000万なら楽勝」も普通にありえますから、まず生涯の収支全体を押さえてください。

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A 回答日時:2021/1/16 18:17:55
夫婦どちらも生涯転勤がないという前提で。 3000万円の物件にしたほうが無難ですね 親から借りる300万をローン金額として考えない発想も何だか危険です

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A 回答日時:2021/1/16 18:12:26
物件を取り扱ってる不動産屋に、相談したらいいですよ。

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