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教えて!住まいの先生

Q友人が土地活用のために、ダイワハウスで3階建てのアパートを建てて運営をその関連会社(大和リビング?)に一括借上してもらうことを考えているそうです。リスクやデメリットは?

友人が土地活用のために、ダイワハウスで3階建てのアパートを建てて運営をその関連会社(大和リビング?)に一括借上してもらうことを考えているそうです。

30年間も借上をしてもらえるシステムがあると聞いたのですが、30年間もアパート経営って続けられるんですか?

30年間も借り上げをしてもらうことへのリスクやデメリットなどがあれば教えてください。
ダイワハウス&大和リビングの評判なども合わせてご教示いただけると有り難いです。

よろしくお願いいたします。
質問日時:2010/5/13 17:50:59解決済み解決日時:2010/5/20 08:52:41
回答数:5閲覧数:33476
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2010/5/13 19:44:32
現大和ハウスのアパートオーナーです。

一括借上契約についてですが、当然条件があります。
そして30年契約の場合はオーナーにとってさらに条件が厳しくなります。
例えば保証家賃の金額が下がったり、月々の費用負担が高くなったりとオーナーの負担が大きくなります。
なのに実は30年契約の途中で管理会社側から解約することが可能になっていたりと抜け道もあるみたいです。

ちなみに大和ハウスと大和リビングについてですが、どちらも評判としては良くも悪くも大手ということに尽きます。
大手ですので色々と安心できる反面、何事にも杓子定規で何だかんだとお金がかかります。(しかも割高)

オーナーとしては建築の契約は大和ハウスと結びますが、引渡し後の借上契約は大和リビングと結びます。
ここで重要なのは大和リビングは大和ハウスの子会社ですが、あくまでも別の会社であるということ。
大和ハウスはオーナーに建物を建ててもらうため色々としてくれますし、美味しい話をしてくるかもしれませんが、
何十年という長期の契約を結ぶ相手は大和リビングという会社であり、大和リビング側は結構ビジネスライクです。
建物が新しいうちは問題ありませんが、老朽化に伴いお金のかかる修繕を色々と提案してくるでしょう。
それでも、借上を続けてもらう上である程度は借上会社の提案を飲まざるを得ないのです。
しかも建築当時の大和ハウスの担当は他のエリアに異動になっていて味方がいません(笑)

ちなみにこれは旭化成、積水ハウスといったハウスメーカー系の一括借上を利用する場合はどこも大差はないです。

ハウスメーカーの建物は決して安いものではありません。
ただ、その金額を大手ハウスメーカー施工のプレミアとしてお客さんが感じてくれるかどうかの話だけです。
私の場合は相続で大和ハウスのオーナーになりましたが、今でも大和の営業マンが営業に来ますよ。
今後確実に人口が減っていく中で何十年もかけて何千万という金額を回収するような投資を私なら選びませんが。

但し、アパート建築には相続税対策という一面もありますので信頼できる税理士さんにも相談するべきでしょう。
税理士さんがハウスメーカーとつながっている場合もありますので注意が必要ですが・・・

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質問した人からのコメント

回答日時:2010/5/20 08:52:41

皆様、貴重なご意見などをありがとうございました。
友人へのアドバイスとさせていただき、じっくり考えてもらいます。

やっぱりこういうシステムはなかなか難しいんですかねぇ。

回答

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A 回答日時:2010/5/14 10:11:53
土地活用しなくても税金が楽に払えるようならば、更地か駐車場で
いいのですが、そうでないならアパートになってしまいます、
うちはまだ建てて数年ですが(いなか)ぼちぼちです。

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A 回答日時:2010/5/13 21:43:42
契約書をよく見て下さい。

①あなたの土地で一緒に商売をしましょう。
②儲けが出たら仲良く分けましょう。
③責任はあなたが背負って下さい。
④負債が出た場合の借金もあなたが背負って下さい。

こう書いてあるはずです。他の方が書かれている【不労所得】の意味を、よく考えて下さい。そして御友人にしっかりと説明してあげて下さい。

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A 回答日時:2010/5/13 18:40:43
たくさん同じような質問がされていますよ(笑)

それだけ「土地活用」というキーワードに群がるビジネスプランがまかり通っていることと、「相続税」に頭を悩ませている地主さんが大勢おられるということでしょうね・・・

http://search.chiebukuro.yahoo.co.jp/search/search.php?flg=3&p=%E3%83%80%E3%82%A4%E3%83%AF%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9+%E4%B8%80%E6%8B%AC%E5%80%9F%E3%82%8A%E4%B8%8A%E3%81%92

一度見てみてください、それで大体の判断はできるとおもいます

ご友人に後悔しない土地活用ができる土地なのかを、今一度冷静に考えるように諭してあげるといいですよ、今は営業さんにものすごく良い数字でのシミュレーションを見せられて、「不労所得」という餌に食いついていて、正しい判断ができない状況だと思います

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A 回答日時:2010/5/13 18:03:37
この手のシステムは10年で破綻します、高額なリホームが30年借り上げの条件で家賃も下がるのでお金の余っている人の道楽です。(10年間は儲かります)
資金を借りてまでやる仕事ではありません。

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