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教えて!住まいの先生

Q青山メインランドで不動産投資を検討しております。 すでに説明は受けており、自分的にはやってもいいかなと思っています。

ただ色々と調べていましたら、Yahoo!知恵袋に、「不動産投資を勧められています。青山メインランドです。あまりよい評判を聞きません…。」という質問があり、その回答を見ていて少し不安にもなってきました。
この質問と回答のやり取り自体は不動産投資全体のことをさしているように思います。今回の私のように都内で検討している場合は必ずしも当てはまらないのではないかと思っているのですが、現状では不安がぬぐいきれておりません。
東京都内の不動産事情にお詳しい方がいらっしゃいましたら是非、アドバイス下さい。
ちなみに私が気になった部分は以下です。

■[節税効果]という微々たるメリットのために、
「不動産の値下がり、売却できなくなる」
「家賃収入が滞り借金だけが膨らむ」
「最悪の場合は、金融機関の都合による、ローン貸しはがし、任意売却で買い叩かれて借金だけが残る場合も多い」

■家賃保証はあてにできない。(倒産リスク、「事情変更、経済的環境の変動」等で、契約変更、終了など、逃げられたら実質的にはおしまい。 実際にも、トラブル事例多数です。)

■ワンルームマンションの賃貸用物件として実質的に稼働可能なのは、長くみても、概ね20年程度が限度と考えておいてください。

■築年数が進むと同時に家賃の値下がり・空室リスク(借り手がみつからない)・修繕費用、募集費用等がかさんでくる等の、「最低限のリスクシナリオ」を読み込んだ上での、事業計画なのか? を、よーく吟味される事をお勧めします。

■今から40年前だと1970年、昭和45年です。そんな時に出来たワンルームマンションを後生大事に持っていたとして(それまでせっせと金利や修繕費を払い続けて)、これから明るい未来がひらけていると思いますか?

■現在の日本の空き家・空き室の数は、700万戸です。この数は、東京都の世帯数600万戸を上回っています。

■今後、日本の人口が減少します。
特にワンルームマンションの入居者である若者の人口は大きく減ります。
最近、東京大学の出身高校の発表がありましたが、最近の傾向として、地方出身者が大幅に減少しました。


長文になってしまって申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。
質問日時:2011/8/4 15:23:24解決済み解決日時:2011/8/10 22:00:35
回答数:11閲覧数:13164
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2011/8/10 20:31:13
都内で十数年程前にマンション2件購入しました。
購入目的は将来の収入源の確保ですが、不安な点も多かったのであれやこれやと結構調べました。
当時は今ほど情報量が無かったので、けっこう苦労しましたが・・・懐かしいですね
私なりに当時検討した内容や、ここまでの経験を基に回答させていただきます。

不動産の値下がり、売却できなくなる…
残債よりも低い価格で売却した場合は、その差額を負担しなければなりません。つまり損をします。
しかし団体信用生命保険による保険効果や将来の収入源の確保というライフプランとしての中長期の所有が前提であれば、損してまで売却する必要がありません。
残債は一定の期間をもって必ず0になりますが、不動産資産は0になる事は無いので物件価値が残債を上回るタイミングは必ず訪れるので、値崩れを起こしても売却できないということは無いと思います。

家賃収入が滞り借金だけが膨らむ/家賃保証はあてに・・・
借上げ契約をすれば、家賃収入が滞ることはありません。
大手が開発した物件を販売するだけの小規模な販売会社は、目先の販売を進めるために、販売時には高めの賃料設定をして数年後には賃料を下げるというケースも少なくないようです。
私の知人も購入した会社が倒産して、私が任せている管理会社を紹介した事がありました。
賃料設定が適正なものかは重要なポイントですので、周辺の賃料相場と照らし合わせて確認することをお勧めします。

ローン貸しはがし、任意売却で買いたたかれて…
支払が滞っている場合に抵当権を実行されて差し押さえられるのは当然ですが、個人向けの融資に対して金融機関の都合で貸しはがしをした実例があったら大変な騒ぎです。

ワンルームマンションの賃貸用物件として・・・
当時の物件と新築マンションを見比べても極端に見劣りするものではありません。
すでに50年以上経過しているマンションも賃貸用物件として稼働している実例は多数あります。

家賃の値下がり・・・
特に地方での投資やアパート経営などでは値下がりの話を私も耳にすることがあります。確かに考慮しなければならないリスクです。
私の任せている会社は、将来の値下がりに対応できるように当初から低めの借上賃料を設定しているようです。
空室リスクや募集費用は借上げ契約なら考慮する必要はありません。
修繕費用については、修繕積立金で賄いますし、室内のリフォームやクリーニングは入居者と管理会社の間で処理をするようで、別途費用負担がかかった事はありません。
ただし、長く持っているとエアコンや給湯器などの設備の交換費用は別途かかるケースがあるようです。

今から40年前だと・・・
昭和45年頃、当時の都内の新築ワンルームマンションの価格は数百万から一千万円前後ですが、ローンが終了している物件を所有して、毎月5~6万円でも収入が確保できていて何のリスクがあるのでしょうか?
ましてや当時分譲されたマンションは現在中古市場で分譲当時の価格かせいぜい1~2割ダウン程度で取引されていますので、当時購入した人はかなりの利益をだしているのでは?

現在の日本の・・・
全国の総数と東京の世帯数を比較しても何の意味も無いので、都区部に関しては480万戸の住宅に対して空室は54万戸程だそうです。これは一戸建ての賃貸住宅や木造アパートを含めた総数なので、マンション、更にはワンルームに特化すれば更に空室率は低下するのは明白です。

今後、日本の人口が・・・
人口が減少する傾向にあるのは周知のことと思います。しかし一方で減少するスピードやエリアによる差異を考慮するとまた違った見方になるのではないでしょうか?
高齢者の比率が上がる事は否めませんが、昨今の晩婚化などを考慮しますと特に東京の様な都心における単身者の賃貸需要が極端に減少するというのは杞憂だと思います。
こんなデータもありました。
http://www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken2007/suikei/suikei01.xls

最近、東京大学の・・・
地方経済の疲弊によって子供を東京へ出す余裕がないとすると、疲弊した地域では雇用が不足するので、当然卒業後は東京を中心とした大都市圏の企業に就職せざるおえ得なくなるはずですから、単身サラリーマンやOLの賃貸需要は今後も安定するのではないでしょうか?

立地や借上げ契約の内容、選ぶ会社さえ間違えなければ、さほどリスクの大きな商品だとは感じておりません。
投資におけるリスクは元本割れだと思うのですが、賃料収入でローン返済を進めるという特性上、実質私の懐から出て行くのは毎月の僅かな金額でしかありませんし、この仕組みでは毎月家賃を払ってくれる入居者が一番損な役回りを背負い込んでくれているようなものですしね。

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A 回答日時:2011/8/10 21:59:20
■節税効果という微々たるメリットのために
⇒けっきょく値下がりして借金だけふくれるなら、目先の節税メリットなんて消し飛んでしまいますよね。しかも金融機関に貸しはがしなんてされたら目も当てられません。節税効果くらいでは割りに合わないと感じます。

■家賃保障はあてにできない。
⇒私も管理会社が倒産して家賃が入らなくなったという話を聞いたことがあります。
消費者センターに電話してもたいした対応もしてもらえずに、倒産して逃げた会社をつきとめることも当然できずに、泣き寝入りだとか。聞いているだけで恐ろしいです。

■ワンルームマンションの賃貸用物件として、、、
⇒私も築25年とかのワンルームマンションに今の若い人が住むとは思えません。
誰だって新しいマンションに住みたいですよね。それなのに30年とか40年の稼動を前提に考えるのは無理があります。

■築年数が進むと同時に
⇒私もリスクシナリオを考えだしたら怖くなってとてもやろうとは思えなくなりました。

■今から40年前だと
⇒昭和45年のワンルームマンションだと、資産価値は中古の国産車くらいでしょうか。私は保有したいと思えませんし、持っていたとしても邪魔になるイメージしかありません。

■現在の日本の空き家・空き室の
⇒今後も空き室の数が増えていくのは必須なので、将来的な家賃収入の下落は必ずおこります。

■今後、日本の人口が減少
⇒やはり少子高齢化、人口減少、マンションの入居者が減るのは目に見えています。

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A 回答日時:2011/8/10 21:29:29
①これが事実なら危ないと思います。ただし、逆に値下がりし辛い様な好立地なマンションを購入すれば良いだけの話
要するに好立地で値崩れもし辛い物件であれば、家賃も確実に入るでしょうし。
問題は提案を受けている物件の立地次第でいくらでも不安は解消されるのでは?
また、ローン貸しはがし?の件については正直、意味が分かりませんね。
そもそもローン貸しはがしで、その後に買い叩く権利なんて有り得ませんので。


②管理会社を変更すれば良いだけの話じゃないですか?
また、トラブルになって、裁判をすれば消費者側が勝つと思いますよ。
過去にも経済変動の影響で管理のトラブルが出た時に某大手不動産会社が敗訴になってますから


③そもそもの考え方が違うのでは?
立地さえ間違えなければ、修繕計画にのっとって修繕していけば入居者は取れますよ。ワンルームの入居者のターゲット層は住環境(近くに公園、小学校がある等)ではなく勤務先へのアクセスの良さを重視しますから


④完全に自分1人でオーナー業(自主管理)をするなら「最低限のリスクシナリオ」は考えておいた方が良いかもしれませんね。
ただ、マンション経営を始める方々(特にサラリーマン)はそんな面倒なオーナー業をやる手間も時間も掛けたくないと思っているのが大半です。要するに借上げ契約やサブリース契約というものを使えば、面倒なオーナー業も代行してくれる訳ですから質問者様の言われる「最低限のリスクシナリオ」は解消されるのでは?
ただし、修繕費については提案を受けている業者様から修繕計画を見せてもらった上で判断した方が良いと思いますよ。



⑤そもそも比較するポイントがずれていると思います。
40年前のマンションをいくらで購入したのかにもよりますが、相場(貨幣価値が全く違います)がどうなってるのかがポイントだと私は思います。
例えば、40年前に1000万で購入したマンションが今はいくらで取引されているのか?です。
修繕をしながらメンテナンスされているマンションであれば入居者は当然つきます。
月65000円の家賃だとしたら、年間で780000円ですよね。
1000万で購入したマンションが年間780000円の収益を生み出したのなら利回りは7.8%ですよね。
そう考えれば悪い運用ではないと思います。
まぁ、ローン返済期間中は団体信用生命保険も付いていた訳ですし、ローン返済後にある程度家賃をもらったら、売却してみてはいかがですか?
利回り7.8%で回る中古マンションなら買い手は付くでしょうね。
上記の様な考え方をする上でポイントになるのは立地です。
新しいマンションでも古いマンションでも立地がダメ(入居者が取れない様な辺鄙な場所)なら論外ですから。
買い手も付きませんし、家賃も入ってこなければ利回りも下がりますから。



⑥日本全体の空き室と、東京の世帯数を比較してる時点で頭おかしいでしょ。
そもそも都心回帰です。


⑦出生率が下がっていたり、晩婚化であったり、そもそも結婚しない人が増えているなら、逆にファミリーマンションとかが売れなくなるのでは?と考えてしまい、チャンス!だと思ってしまうのは私だけでしょうか?
独身で2Lとか3LDKとかのマンションは買わないのでは。
そう考えると、独身層の方々はマンションを買うより賃貸という発想になってしまいました。
1人暮らしなら1Kや1LDKで問題ないですし、マンション経営をやって、独身層の入居者を募る上では1Kや1LDKでOKだと思います。
なので、若者の人口が減るというワードだけに目を向けずに色々な角度から判断してみても面白いですよ。

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A 回答日時:2011/8/10 20:54:41
立地・家賃設定・管理がしっかりとしていればどこに持ってもいいと思います。賃貸需要が高く、家賃も安く、駅から近ければ多少古くてもキレイにメンテナンスしていればはいりますよね?
要は物次第だと思います。良い物は何年たっても、何十年たっても良い物ですよね。
自分の価値観で良い物ではなく、ロジカルに考えて良い物であれば失敗はないと思います。
一番いけないのは自分の価値観で物事を考えると大きな失敗をするでしょう。

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A 回答日時:2011/8/10 20:14:50
■節税に・・・関して
節税になる物件はそもそも高掴みして損しているものか、家賃収入が見込めないような不利な物件。

■家賃保証・・・に関して
目先の収支を良く見せて売ろうとしているだけ。実際に年数が経てば募集賃料も下がるし、管理している不動産会社の儲けも少なくなるから、長期間の保証は無理。

■ワンルームの稼動可能年数・・・に関して
実際のところ20年~25年がいいところ。

■築年数が進むと・・・に関して
修繕費は必ず上がると思います。修繕計画はあくまで計画であって実際には上がっている物件が大多数です。やたらと低い修繕積立基金を提示している会社には気をつけましょう。

■今か40年前だと・・・に関して
持っているだけで損。修繕や管理やらでトラブルを招くだけです。

■現在の・・・に関して
東北地方の地震もあって今度は関東かといわれている中で東京都内に住みたいという需要は今後も減ってくると思います。

■今後、日本の人口が・・・に関して
少子高齢化の中で、今後も若い人達の人数は減っていくばかり。

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A 回答日時:2011/8/10 18:37:37
そもそも節税対策だけでマンション経営する人はいないんじゃないでしょうか。所有して短期間で売却したら損をすると思いますが、短期間で売却する人は今の景気状態ではいないと思います。
長期的に持つことでメリットが生まれるものだと思います。
そもそも不動産資産は0になることはないので、年数が経過すれば残債は減ってきますので、値崩れを起こしても売却できないことはないと思います。
家賃保証が滞ることは、考えられますが。
家賃保証の諸条件についても、やっぱりエリアや駅からの距離など賃貸需要が高いエリアでのマンションを選ぶというのが鉄則じゃないですか?

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A 回答日時:2011/8/10 18:17:01
1、「節税効果」という微々たるメリットの為に
・不動産を購入するにあたり一番大事なのは相場だと思います。相場より安い物件であればそこまでの値崩れは無いと思いますし、家賃も相場感が非常に重要だと思います。それに家賃保証もあるので、そこまで心配しなくても良いのでは?と思います。
・ ローンの貸しはがしが、不動産の事業で行われた話は聞いた事ないです。何かと間違えているのではないでしょうか?

2、家賃保証はあてにできない。
・これもあくまでも相場が重要です。相場より高ければ当然、その家賃を保証するのは難しいと思います。相場より高く付けている会社が、そこまで長続きしないと思います。

3、ワンルームマンションの耐用年数。
・国が定める原価償却ですら47年と言われているのに、20年で終わる事は絶対に無い。馬鹿げております。日本の技術をなめていますね。

4、今から40年前だと・・・
・当時のマンションは大体300万円ぐらいの相場だったがその中古物件が今では900万円ぐらいで取引されている。これは単純に貨幣価値が下がっているだけですが、当時の購入金額より高く売れる事になる。これが不動産の強みでしょう!!

5、現在の・・・・。
・東京は人口が増える中で、ワンルームマンションの数が追いついていないと思います。そもそも全国と東京都を比較する時点でおかしい(笑)しっかりした根拠が必要だと思います。

6、今後、日本の人口・・・・。
・それより地方の人口が減ってきている中で、東京の単身者の数が増えているのが現状だと思います。地方での働き口がなく、ほとんどの人間が東京に集中している。人口増加ランキングを見ても大阪が毎年2位だったのに、神奈川に抜かれている。関東はやっぱり強い!!働けるって幸せですね。

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A 回答日時:2011/8/9 14:21:43
青メンということは、新築のワンルームですよね。

…絶対に買わないで下さい。

ハッキリ言って新築ワンルーム経営は投資と言えません。

一番の理由は、
「新築ワンルームは業者の利益を目茶苦茶上乗せしているから」

おそらく購入時には10%前後の値引きがあると思いますが、それを見越してかなりの高値で価格設定してあります。

マンションに限らず投資商品を高値で買ってしまっては、損失確定です。


ちなみに、御自身でもリスクをお調べになったようですが、だいたい合っています。
リスクが多過ぎですよね。リスクだらけの投資マンションを買って不安な人生を送る必要なんてありませんよ。

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A 回答日時:2011/8/5 19:53:24
これは間違いなく危険な投資です。
というより投資といえるしろものではありません。
オーナーが全部のリスクを引き受ける形になります。
この投資であなたが利益を上げる可能性はほとんどありません。
例外は、もう1度バブルがきて値上がりする時だけです。
業者は節税と30年のローンを返し終わった時は年金になるといいますが、それは期待できません。
節税の効果が大きいのは初年度だけで、2年目以降は大したことはありません。
業者のいう節税とは、例えば年間30万円赤字になれば10万円税金が安くなりますよ、というだけのことです。
つまり毎年赤字で手出しをしないといけないわけです。
またローン終了後の年金といいますが、だれが築30年のマンションに高い家賃を払って住みますか?
安くしても、なかなか住居人は決まらないですよ。
古くなれば、管理費、修繕積立金も高くなりますし、とても安定した年金にはなりえません。
しかもローン返済後、何年かしたら建て替えのやっかいな問題が待ち受けています。(非常にめんどうですよ)
この投資で恐ろしいのは、みなさん1つだけではなく2つ買わされている人が多いことです。(何人もそういう人を知っていますよ)
1つ目を購入して1年後、同じ業者が「私のいうとうり節税効果があったでしょう?もう1つ買いませんか」という手口です。
業者は家賃を保証するといいますが、最初の家賃が30年保証されるわけではないのです。
業者はその保証契約を、いつでも解除できますし、いつでも家賃を下げることができます。
それでも法律違反ではないのです。(業者は、それを知っていて、安心して営業攻勢をかけるわけです。)
また業者は4~5%の利回りといいますが、それはありえません。(3つの隠された条件があります)

1、今の超低金利が30年続く。

2、最初の家賃が30年間下がらない。

3、30年間空室がでない。

以上3つの、あり得ない条件を満たしても赤字なのですよ。
1つでも崩れたら、毎月大幅な赤字で悲惨なことになります。
以上のことから新築の(ワンルーム)マンションは投資に値しませんので、ご注意下さい。
これは東京でもどこでも同じですよ。
(投資する前でよかったですね)

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A 回答日時:2011/8/5 11:22:13
何かを始めようと思ったときに、その商品を理解していなければ自分の価値観で悪めに物事を考えてしまう事は人間ですからしょうがないことです。
また世の中には一風変わった評論家のような人、悪徳業者もいますので判断に困ることもしょうがないことです。
判断基準は、商品に関してはWebや本を活用して自分で調べることが一番腑に落ちるのではないでしょうか?企業に関しては第三者機関の調査会社などで調べると企業の規模や将来性が見えてくるので、そこで確認してみてはいかがでしょうか?
ちなみに青山メインランドですが、某調査機関で調べてみましたら、60点を越えていました。一般的に60点越えは優良企業ですし安心して宜しいのでは?

また、私は職業柄FP関係の知識はあるのですが、保険や年金という視点で考えると不動産投資は理にかなった投資だと思いますよ。

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A 回答日時:2011/8/4 21:04:41
私は投資用マンションを所有しています。12年です。
売却したこともあります。資産総額は自宅1億、投資用で3億強です。
ご質問にありような心配は考えすぎです。
ワンルーム1室2室を購入するのにそこまで心配するのはちょっと、悪いことばかり考えすぎです。
そもそもなぜ購入しよと考えたのですか?

私は42歳の妻子持ちサラリーマンですが、退職後の不労所得の確保という目的で30歳から1室から始め上記のようになりました。
何もしないでこのままいくリスクを再度考えてみてください。
現状のままで60歳までに自宅無借金、最低預金6000万円以上、ストックが収入の中から残せるのであれば、このまま何もしないでいいと思います。
上記の会社から営業を受けていらっしゃるとのことなので、サラリーマンの方でファイナンスを利用する提案を受けていらっしゃるのでしょう。
経験者から言わせてもらえば、大変恐縮ですが躊躇するポイントが違います。
お調べになったのはリスクの話ばかりですよ。
私は1経営して12年になりますが、特別困った事はありません。
解決できない問題はありませんでした。
資産を所有してその果実を受け取るのですから、多少のコストはかかります。その程度です。

それよりも、私が気になっているのは、営業マンから説明を受けられて上記のようなイメージを持たれていることです。

さしでがましい事を申し上げれば、その営業マンは不動産経営とは?どういうものがわかっていないと思います。

あと余談ですが、その会社は脱税、税理士でもない営業マンが確定申告の手伝いをして税務署から警告を受けた事があります。まだまだありますが、営業妨害だと言われると面倒なのでこのへんにしておきますが、会社選びはきちんとした方が良いです。
そうすれば貴殿が感じられているようなリスクは全て納得できるはずです。

もし、もっとお聞きになられたいのであれば、直接連絡下さい。
私は不動産経営のプロです。
なんでもお答えできます。

以上、長文になりましたが、お役に立てれば幸いです。

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