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教えて!住まいの先生

Q借地権付建物(老朽化した住宅です)が相続放棄されました。 地主としてどのような対応をすべきでしょうか

【概要等】
小さな土地を貸しており、土地の上には古家があります。

借地人Aさんが死亡し、その子どもaさんから相続放棄の書面が届きました。

ところで、建物名義はAさんの父親である、Bさんのままです。

他の相続人の有無が不明です。

1.相続人が不存在であれば、本件借地権付建物が国庫に帰属するとのことですが、
そもそも相続人が不存在なのかどうか不明です。
貸地人としては、どのような対応をすべきでしょうか?

2.地代はAさんが支払っていたのですが、建物名義が父親であるBさんです。
建物をAさんが単独相続したのか、その他、
相続人を調べるのは、Aさんの兄弟及びその子ども等、とても大変そうです。

お手間おかけしますが、アドバイスお願いできますでしょうか。
補足

建物登記を取得したところ、第三者の抵当権が設定されておりました。

質問日時:2012/11/7 13:14:52解決済み解決日時:2012/11/15 02:43:00
回答数:2閲覧数:684
お礼: 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2012/11/7 16:48:50
補足を受けて:
その抵当権が「活きて」いるのかどうかによって、権利関係がさらに複雑化します。
素人考えで誤った対応を取ると損害が大きくなることもあり得ます。
登記簿や借地関係の契約書など資料を持ってすみやかに弁護士に相談することをおすすめします。


その建物及び借地権については、建物の登記名義人(借地権者)である「Bの相続人全員」に引き継がれているとみなされます。
権利とともに義務も引き継がれていることとなりますので、「Bの相続人全員」に対して地代を請求することができます。

Bの相続人間で、Aが借地権を相続する旨の協議があり、それを証明する書面があるのであれば地代の支払い義務もAが相続していることになりますが、書面がないのであればBの相続人全員に地代の支払い義務があることとなります。

また、「Aの子」が相続放棄した場合、Aの親・祖父母も死亡しているでしょうから、「Aの兄弟姉妹」にAの相続権が発生することとなります。
「Aの兄弟姉妹」といえば「Bの相続人」とほぼ同一である可能性がありますね。

地代の請求なり、借地権の解除請求なりを行うに当たっては「相手方の特定」が必要です。
この相手方の特定のためにはBの相続人及びAの相続人調査が必要となります。
araara11111さん自身にはこれらの者の戸籍を請求する正当な権利があるのですが、役所などでそれを証明することは難しいでしょうし、どれだけの戸籍を集めなければならないかという点でも、収集には困難が予想されます。

ですので、弁護士に相談して、戸籍の収集からはじめてもらうことをおすすめします。
勝手に他人の建物を壊してしまうと、損害賠償を求められる恐れもありますし、建造物損壊罪などで訴えられてはいけませんので、弁護士の指示の下に行動されることをおすすめします。

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質問した人からのコメント

回答日時:2012/11/15 02:43:00

haku_nxt様、補足までチェックいただき、ありがとうございました。
御礼申し上げます。

dameka1975様 ご回答いただき、ありがとうございました。
実務経験に照らした内容、非常に参考になりました。

回答

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A 回答日時:2012/11/7 13:34:32
一応、借主A(Bの相続人として借地権を相続したが、建物登記はしていない。
Bはすでに死亡している。)について、司法書士に依頼して戸籍謄本等でa以外の
相続人を探してもらい、もし存在していれば、相続人として借地契約の合意解約書面
に署名捺印をもらい、そのかわりに地代請求権も建物解体更地渡し請求権も
放棄すると交渉すればよいと思います。
あるいは、放置して、一定の地代が未納となった時点で契約の解約、明け渡しを
求める訴訟を提起して、勝訴判決を受け、強制執行で解体する。
あるいは、土地を第三者に借地権付きで売却します。購入者は地代未納で解約か、建物
解体します。建物登記がないので第三者に借地権を対抗できませんので解約は認められます。
そして万一相続人が出てきたら、ボロ家解体の損害賠償請求してもらい、裁判所が認める額を
支払えばよいだけです。
など方法はかなりあると思います。
解決後、土地を貸すとか売るなら不動産会社に相談、
自己使用なら弁護士に相談して、進めれば、何とかなります。
借地権を放棄してもらい、建物所有権移転登記されていないのは、幸いなことです。

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