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1割の人だけが選ぶ「トクする返済方法」とは?

2017年12月14日

アチュー・ワークス

1割の人だけが選ぶ「トクする返済方法」とは?

知っトク!住宅ローンのツボ#1

1割の人だけが選ぶ「トクする返済方法」とは?

(写真:アフロ)


家を買うときに、ほとんどの人が頭をかかえる「住宅ローン」の計画。少しでも調べてみると実感しますが、仕組みを理解すること自体、とてもむずかしいものですよね。ですが、一つの情報を知っているか知らないかで、返済金額が何十万円、ときに100万円以上も変わってくることもあります。

この連載では、そんなローンの仕組みを毎回1テーマに絞り、「おトクになるツボ」をご紹介! むずかしい説明はヌキで、でも大切なポイントはきちんとお伝えします。お茶でも飲みながら、ぜひおつきあいくださいね。第1回は、支払い総額や返済スケジュールに大きな差が出てくる「返済方法のツボ」についてお話します。

返済方法の選び方で、「将来の暮らし」まで変わってしまう

物件探しが始まると、マイホームへの夢は膨らむばかり。わくわくしすぎて、ついつい「住宅ローンのこと」は後回しになってしまいますよね。でも、購入が決まってからローンの準備まで時間がないせいも手伝って、ハウスメーカーや提携銀行に勧められるなどの理由から、ローン借入者のうち実に9割以上の人が「フツーの返済方法」を選んでいるのです。そもそも、「フツーの返済方法」しかローンプランがない銀行もありますから、ほかの選択肢なんて「知らなかった!」ということも。

「9割の人が選んでいるのだから、別に悪い選択とは限らないでしょ?」――ごもっとも。でも「トクする返済方法」のメリットとは、10年後、20年後の暮らしが、変わってしまうレベルのものなのです。

そんな「フツーの返済方法」と「トクする返済方法」、何が違うのでしょうか?


知っているか知らないかで10年後、20年後の暮らしが大きく変わってくる(ペイレスイメージズ/アフロ)

100万円も!?「トクする返済方法」とは

「フツーの返済方法」とは、支払い総額(借り入れをした金額+利息)を毎月同じ金額で返済していく方法です。この支払い総額のことを「元利」といい、毎月均等で返済する方法なので<元利均等返済>と呼ばれています。サラリーマンのご家庭だと、毎月の支払い金額がわかるので「安心」はできるでしょう。


しかし、もう一つの方法――「トクする返済方法」である<元金均等返済>のウマミは、ズバリ「支払い総額」です。「フツーの返済方法(元利均等返済)」より、支払う総額が安くなるのです。元利と元金、たった一文字ちがうだけですが、仕組みも結果も大きく異なります。


左が「フツーの返済方法(元利均等返済)」、右が「トクする返済方法(元金均等返済)」。右のほうが左に比べて支払い総額が少ない分、おトクだとわかる


たとえば

  • 借入額 2500万円
  • 返済年数 35年
  • 金利 2%(固定金利)

という条件で考えてみると、


【フツーの返済方法<元利均等返済>では】

●35年間ずっと変わらず毎月82,815円を返済

∴支払い総額は34,782,300円に。


【トクする返済方法<元金均等返済>では】

●初めは毎月101,189円の返済額ですが、毎月減っていく

●35年目には59,962円まで月の返済額が減る

∴支払い総額は33,770,166円に。→約100万円もおトク!


これは、「元金(借り入れをした金額)」を毎月均等で返済していくので、元金を先に多く返済したことになり、毎月の支払い利息の減りが早くなるから。つまり、「支払い利息の差」の分だけトクすることになるのです。

【住宅ローンの返済方法】
●元利均等返済

元金と金利をあわせて毎月同じ金額を返済していく方法。返済額に占める元金と金利の「割合」は毎月変わっていきますが、毎月の返済金額は基本的に金利が変わるまで一定です。


●元金均等返済

元金に対する返済額はローン期間が終わるまで毎月同じですが、元金の残高によって利息が減っていく返済方法。「元利均等返済」より元金の減りが早いため、最初の年は利息が高いですが、年月が経過するにつれて利息が低くなるため、毎月の支払い額が減っていきます。

「今」余裕がある人にはオススメ。ただしムリは禁物

返済し始めは返済額が高くて大変な思いをしますが、年月を経るにつれて毎月の返済額が減っていく「元金均等返済」。


“今は子どもが小さくて、お金がかからずに住んでいるけれど、子どもが成長し、教育費などにお金がかかるようになる時期には住宅ローンの負担を減らしたい!”という方などは、圧倒的に「元金均等返済」のほうが向いています。また、30代後半、40代でローンを組んだ場合、定年退職後の60歳以降、65歳以降までローンがつづき、ローン返済を年金で賄わなければならなくなるケースがあります。その場合、「元金均等返済」を選択して、現役で働いているうちに多めに返済してしまえば、後がラクになります。

「将来的に住宅ローンの負担を減らしたい!」という人には元金均等返済が向いています。(写真:アフロ)


もちろん、毎月コンスタントに返していきたい人、返済スタート当初の返済負担をできるだけ小さくしたい人ならば、ムリせず「元利均等返済」を選んでOK。返済がスタートする時期の環境やライフプラン、お子さまの成長などを総合的に考えて、元利均等返済と元金均等返済、どちらがご自身に合っているか見極めましょう。また、銀行で「元利均等返済」の話が出てこなかった場合は、みずから尋ねてみることをオススメします。


金融機関によって金利も条件も異なります。金利が変わった場合、毎月の返済額にも影響しますので、ご自身でよく考えて選択しましょう。


【まとめ】

●フツーの返済方法<元利均等返済>が向いているのはこんな人

  • 月々の返済額を一定にしたい
  • ローンスタート当初の負担を抑えたい
  • 現在の年収でできるだけ多くの資金を借入したい


●トクする返済方法<元金均等返済>が向いているのはこんな人

  • ローンの総額を抑えたい
  • 子どもが成長し、教育費などにお金がかかるようになる時期にローン負担を減らしたい
  • 定年退職後もしばらくローン返済をしなければならない


【監修】

  • 中川優也(理想の家と生活を手に入れるためのコンサルタント)

最終更新日:2017年12月14日

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