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先輩たちの“失敗”から学ぶ―住宅ローン「5つの教訓」

2018年01月25日

アチュー・ワークス

先輩たちの“失敗”から学ぶ―住宅ローン「5つの教訓」

知っトク!住宅ローンのツボ#5

先輩たちの“失敗”から学ぶ―住宅ローン「5つの教訓」

(写真:アフロ)


これからおうちが欲しい! と考えている人にとって、おうち購入の「先輩」たちが体験した“お金(住宅ローン)の失敗談”は気になりますよね。あらかじめどんな失敗例があるかがわかっていれば、実際にその状況に遭遇した時に回避することができます。一生で一番高いお買い物である住宅購入を成功させるために、よくある失敗パターンから教訓を得ておきましょう。今回は5つの失敗例とその上手な回避方法をご紹介します!

<ケース1>額面年収でシミュレーションしてしまった

住宅ローンを考える時、多くの人がまず行うのが「シミュレーション」。いくら借りると、月々いくらずつ返済することになるか? を計算するもので、住宅展示場や不動産会社には必ずと言っていいほど住宅ローンシミュレーターが用意されています。また、今はインターネットなどで、条件を入力するだけでかんたんに返済計画をシミュレーションできるサービスがたくさんあるので、個人でも調べることができます。


このシミュレーションを行う際にやってしまいがちな失敗が、額面年収で計算してしまうこと。


額面年収とは、給与や手当、賞与、交通費などを全て合計した収入のこと。しかし実際には、所得税、住民税、健康保険料、年金保険料などを差し引いた金額を受け取ることとなり、それを手取り年収といいます。


一般的に住居費は「手取り月収」をベースに考えます。月々のローン返済は手取り月収の2.5割~3割に抑えるのが理想といわれており、これを誤って年収、それも額面年収で計算してしまうと、手取り月収の5割近くになってしまうースも。使えるお金の半分がローンに回ってしまうと、生活が苦しくなってしまいます。

手取り月収は毎月の給与明細や源泉徴収票を見ればわかりますので、必ず確認を! 手取り月収をベースに、毎月の現実的な生活費を考慮して無理のない返済計画を立てましょう。(写真:アフロ)


教訓:手取り月収ベースで無理のない返済計画を立てよう

<ケース2>よく比較検討せずにローン契約先を決めてしまった

初めておうちを買う人の傾向を見てみると、住宅ローンの借入先を決める時、「不動産業者などから紹介された金融機関」で借入先を決める人が多いようです。自分でよく調べもせず、“おまかせ状態”で契約してしまうパターンが非常に多いのです。


しかし、その金融機関が必ずしも金利が低いとは限りません。


不動産業者などから紹介される金融機関は提携関係である場合が多いので、審査が通りやすかったり、書類の準備を任せることができたりなど、自分でやるよりも手続きしやすいメリットはありますが、金利が高めに設定されていることもあります。


第2回(「絶対ソンしたくない!「金利」を肌感覚で身につけよう」)でもご紹介したように、金利が1%違うだけで返済総額に100万円単位で差がつきます。今はインターネットでかんたんに金利の比較ができるので、紹介された金融機関の金利と、ほかの金融機関とを比べて、もし気になるところがあれば、相談してみるといいでしょう。


「ラクだから紹介された金融機関でいいや」と、ほかと比較もせず、勧められるまま安易に決めてしまうと、後から「損していた!」と後悔することになりかねません。(写真:アフロ)


教訓:借入先の比較や、お金のプロへの相談も検討しよう

<ケース3>ボーナス返済をつけたがボーナスが出なくなってしまった

返済計画を立てる際、月々の返済に加えて、年に2回のボーナス期にまとまった金額を返済する「ボーナス返済」を加えるケースがあります。ボーナス返済を加えることで、月々の返済が少し軽くなるからです。しかし、このご時世、ボーナスカットは決して珍しいことではなく、そもそも10年先にその会社にいられるかどうかもわかりません。なにかの事情で転職した会社では、ボーナスが出ない可能性だってあるのです。


仮に、毎月10万円の返済プランに年2回の40万円のボーナス返済を加えたとします。万が一、ボーナスがカットされたり、ボーナスがなくなってしまったりした場合、あっという間に返済が立ち行かなくなってしまうことが想像できますよね。この時代にボーナスに頼るのは非常にキケン。基本的には月々の返済のみでプランを組むのが妥当な選択といえます。


教訓:ボーナス返済でプランを組むのはハイリスク

<ケース4>定年を過ぎても返済に追われる

住宅メーカーや金融機関の担当者さんに住宅ローンの相談をすると、当たり前のように「35年」の返済期間で話が進むことがあります。なぜならば、その方が毎月の返済額が少なく見えるから。しかし、近年は晩婚化で住宅を購入する年齢も後ろ倒しになっており、30代後半、40代でローンを組む人がとても増えています。


しかし、中年以降の人が35年ローンを組むのはハイリスクなんです。


例えば、35歳でおうちを買って、35年ローンを組んだ場合、完済できるのは70歳。65歳で定年を迎えるとすると、残りの5年間は年金の中から返済しなければならず、老後の生活が苦しくなってしまうことが予想されます。本来、ローン返済は定年までに終えるべき。35歳で購入、65歳が定年であれば長くても定年までの30年の返済プランを選ぶのが妥当です。「みんなが選んでいるから」と、35年ローンを選択するのではなく、ご自分の年齢と定年の時期を見据えて返済期間を決めることが大切です。


教訓:返済年数は「定年まで」としてプランを立てよう


老後にまでローン返済の不安を持ち込みたくないですよね。(写真:アフロ)

<ケース5>団体信用生命保険の加入が負担に

第4回(「マイホーム購入で見落としがちな「諸費用」ってなに?」)でも触れましたが、住宅ローンの諸費用の中に団体信用生命保険(通称:団信)というものがあります。


例えばフラット35の場合、3000万円の借入(返済期間35年、金利2%、元利均等返済)では初年度の団信の保険料は107,300円。年を追うごとに支払額は少しずつ減ってはいきますが、10万円前後が毎年かかってくるとなると結構な負担となってしまいますよね。


この団信、金融機関によっては金利に保険料が含まれているので、保険料支払いの負担がない場合もあります。また、任意加入でOKな金融機関の場合には、団信に入らずに、一般の保険に加入することで、より安い保険料で効率的に万が一の住宅ローンの支払いに備えることも可能です。


教訓:団信以外でリスクをカバーできるなら、加入しないという選択肢も。各自で慎重に判断しよう


以上、5つの失敗例をご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか? 調べれば調べるほどにさまざまな情報があふれる住宅ローンですが、まずは代表的なこれらの失敗パターンを頭に置いて、マイホーム購入の対策に役立てましょう!


【監修】

  • 大竹のり子(株式会社エフピーウーマン 代表取締役) 

最終更新日:2018年01月25日


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