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低収入でも大丈夫?希望額の住宅ローンを借りる5つのテク

2018年03月01日

アチュー・ワークス

低収入でも大丈夫?希望額の住宅ローンを借りる5つのテク

知っトク!住宅ローンのツボ#9

低収入でも大丈夫?希望額の住宅ローンを借りる5つのテク

(写真:アフロ)


年収の基準に満たなくて住宅ローンが借りられない…。借入可能額が低すぎて理想のおうちが建てられない…。という人、諦めるのはまだ早いですよ! 収入が低くても欲しいおうちを購入できるテクニックはイロイロあります。ネガティブに考えず、あらゆる手を検討してみることが大切です。今回は、融資額を増やすための5つのテクニックをご紹介。返済計画もきちんと視野に入れた上で、ご自身の状況に合わせて検討してみましょう。

<テクニック1>収入合算

一つ目の方法は、収入合算です。収入合算とは、誰かの収入と合算してローンを通すことができる仕組みで、どこの金融機関でも受け付けています。夫婦や親子での収入合算が一般的です。夫婦の場合、名義はどちらでも設定可能です。夫が主になれば名義は夫、妻が主になれば妻が名義人になります。また、収入合算者は連帯保証人になります。万が一、離婚をした場合も名義は変わらず主たる債務者のままとなります。


そもそも、住宅ローンが借りられるかどうか、またその金額は、ローン申し込み者の収入(および負債)によるところが大きいです。一般的に、融資を受けられる金額は、年間返済額が年収の30%~40%程度という基準があり、これをクリアしなければ審査は通りません。また、自動車など他のローンを返済している状況であればそれも審査の基準に入ってきます。もしも自分の収入だけでは基準に満たない時には、誰かと収入を合わせて審査を受けることによって、1人で審査を受ける時よりも借入可能額を増やすことができます。


たとえば、年収200万円の人が借り入れできる住宅ローンは1500万円程度。しかし、理想のマイホームを手に入れるためには1500万円の借入では難しい場合があります。そこで、たとえば年収100万円の奥さんと収入合算することで、年収を300万円として、住宅ローンの審査を受けられます。この場合、借入可能額は2300万円程度まで増やすことができます。


収入合算は自分が欲しい家に手が届くようになる嬉しいシステムですが、借りすぎには注意! 2人できちんと返していけるかを検討して、無理なく返済できる金額に抑えることが大切です。


また、住宅ローン控除は主たる債務者だけが受けられます。夫婦ともそれなりに収入があるのであれば、収入合算よりも、夫婦がそれぞれの名義でローンの借入をする「ペアローン」の方が住宅ローン控除を多く受けられる可能性があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので夫婦でしっかり相談して決めましょう。

最近は夫婦2人で力を合わせて住宅ローンを組む家庭が増えています。(ペイレスイメージズ/アフロ)

<テクニック2>親子リレー返済

親との収入合算を検討する時、もう一つ「親子リレー返済」という方法があります。これは、1つの住宅ローンを親子で引き継ぐもので、しばらくは親が借り主になって返済し、ある時点で子どもにバトンタッチして子どもが返済していく返済方式です。フラット35および民間の金融機関でもこの方式を採用しているところがあります。この方法でも親子の収入を合算して審査を受けられるので、借入可能額を増やすことができます。親と子でそれぞれ住宅ローン控除を適用できるというメリットもあります。


親子リレー返済は基本的には二世帯住宅を購入する人のためにつくられた方法ですが、実際は二世帯住宅でなくても(親子で同居しなくても)この方法で借りられる金融機関は多くあります。また、「親子リレー返済」という名称ですが、配偶者や申込人の親族など、親子関係ではない人でもローンの後継者になれることがあります。


ただし、万が一親がローンを組んだばかりで死亡した場合、子どもがローン返済を早期に引き継がなければなりません。また、親子リレー返済を完済してからでないとほかのローンを組めないこともありますので、利用する場合は親子できちんと話し合い、検討することをおすすめします。

<テクニック3>親族からお金を借りる

審査が通らなかったり、借入希望額に満たない場合に、両親や祖父母などの親族からお金を借りるというのも一つの手です。親族であればもちろん審査はありませんし、親族が納得すれば低利子でお金を借りることもできます。


ただその際、その借入が贈与とみなされないように注意しなければなりません。そのために、金銭消費貸借契約書を作成しましょう。金銭消費貸借契約は通常、金融機関から住宅ローンを借りる際にも結ばれるもので、借入金額や返済方法、金利に関することを明らかにしたものです。これがないと、贈与したものとみなされ、贈与税がかかってくる場合があります。なお、2,000万円以下で諸条件を満たせば、住宅取得のための贈与に対して非課税になる減税措置もあります。


また、借入の利息が無利息となっている場合は、原則として利息相当額が贈与税の課税対象となります。少額でも利息をつけて「借りている」ということを示すことが大切です。

<テクニック4>銀行の担当者を説得する

こちらはいわば力わざとなりますが、収入に比べて大きな金額を借りたい場合、銀行の担当者に「返せることを説得する」というのも一つの手段です。ネット銀行の場合は書類のみで審査されるのでこの手は使えませんが、リアル銀行の窓口で担当者さんとコミュニケーションが取れる状態であれば可能です。


その際に、何の根拠もなく「貸してください」というのはもちろんナンセンスです。「自分には預金がなくてもいざとなれば両親の預金がある」「今は低収入だがキャリアアップの予定がある」など、裏付けられる理由があることが大切です。また、ほかの金融機関で審査に通っている場合は「ほかの金融機関ではこうでしたよ」と比較条件を提示してもいいかもしれません。


ただ、あまり勢いよく交渉すると、「鬱陶しい客」と、逆に金融機関からの印象を悪くしてしまうケースもありますので、バランスを取って交渉を進めましょう。

ウザい客にならない程度に交渉してみよう!(ペイレスイメージズ/アフロ)

<テクニック5>銀行の担当者を紹介してもらう

住宅ローンを選ぶ際、どの金融機関かということはもちろん重要ですが、リアル銀行の場合は「どんな担当者か」ということも、結果を左右します。住宅ローンの手続きは、申込者が記入した書類とともに、担当者が口頭で聴いた内容をまとめて、審査の準備をします。そしてその情報は担当者~上席者~支店長など、さまざまな決裁者へと渡り、保証会社の審査と合わせて、融資可能か検討されていきます。


金融機関へ飛び込みで行った場合、どんな担当者に当たるかわかりません。状況を理解してもらえないかもしれません。経験の浅い担当者の場合、難しい交渉を通すことができなかったり、状況を理解してもらえなかったりすることもあるかもしれません。しかし、もともと決裁権のある人や、力のある人に出会うことができれば、審査も通りやすくなる場合があります。


ですから、知り合いを通じて優秀な担当者を紹介してもらえる場合は、ぜひ紹介してもらいましょう。多くの金融機関では紹介案件というだけで優先度が高まります。それが支店長など、上席者であるほどなおよいです。


知り合いや親族はもちろん、すでに住宅ローンを受けたことがある人にも聞き込みをして、できるだけ経験豊富な担当者に味方になってもらいましょう。


【監修】

  • 中川優也(理想の家と生活を手に入れるためのコンサルタント)

最終更新日:2018年08月30日

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