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気に入ったお部屋が見つかったら…入居申込~賃貸契約の流れを知...

2019年10月02日

アチュー・ワークス

気に入ったお部屋が見つかったら…入居申込~賃貸契約の流れを知っておこう

はじめての賃貸お部屋探し

気に入ったお部屋が見つかったら…入居申込~賃貸契約の流れを知っておこう

内見をして、「ここに住みたい」と思えるお部屋が見つかったら、次は入居申込~契約へ。入居申込書を出せば部屋が借りられるのかと思いきや、そうではないのです。今回は、入居申込~契約、その期間に行う交渉についてのポイントを紹介します。

はじめての賃貸契約まで、もうひと息!

賃貸物件の契約の際、交渉できることもある

「家賃が少しでも下がれば」などお金に関することや、「あのキズを直して欲しい」といった設備面のことなど、「ここだけが気になる…」ということがあれば、交渉してみるのもひとつの手段です。その際、とりあえず交渉してみよう~では、交渉なしの希望者が優先になるのは当然のこと。あくまでも契約をする前提での相談といったイメージです。そして、最終的な判断は大家さんが決めることで、不動産会社が即答できることではないので、返事をもらうのに数日かかる場合もあります。また、人気物件は交渉が通らないことが多く、交渉の返事を待っている間に他の人にもっていかれる恐れがあることも考慮しておきましょう。 

契約前の審査は先着順に行われるのが一般的ですが、超人気物件では、一定期間の希望者をまとめて審査し、大家さんが気に入った人に貸す、というパターンも。この期間を利用して交渉もできますが、同時にそれは交渉なしで希望を出している人と横並びになるということ。こういった場合、自分だけが得をするような交渉ではなく、大家さんにとってもメリットがある、もしくは負担にならない条件の提示を。


例えばどんなことが交渉できる?

  • 「家賃が少し上がってもいいから、礼金をダウンして欲しい」
    →長期間住めば、大家さんにとってはむしろプラスに。


  • 「今回壁を塗り直すなら、一緒に色を選ばせて欲しい」
    →どうせ塗り直すのだから、一緒に選ばせてあげてもいいか…となるかもしれない。


  • 「ここに造作で棚を付けたい。実費でするから許可して欲しい」
    →便利になるなら物件にとってもむしろメリット。古い物件ならお願いしてみる価値はあるかも。


いよいよ契約! 入居申込~契約までの流れを知っておこう

「この部屋を借りるぞ!」と決意したら、申し込んで即契約、そして引っ越し! というワケにはいきません。まずは入居申込書を提出して、審査を待って…入居できる状態になるまでの期間は、おおよそ2~3週間かかります。

下記が、申込から契約完了までの一般的な流れです。不動産屋さんがサポートしてくれますが、ここからの流れは経験がなければなんとも分かりにくいもの。用意すべき書類などもありますから、事前にざっくりと把握しておくとよいでしょう。



●入居申込書を出す

入居申込書は、大家さんに入居の意思を伝えるもの。これを元に大家さんが入居審査を行います。大家さんのOKが出て、はじめて契約へと進めることができます。

入居申込書には、自分の情報だけでなく、保証人必須の場合は連帯保証人の情報も必要になりますので、事前に確認しておきましょう。親が高齢の場合はNGというパターンも。その場合は、ほかに連帯保証人になってくれる人を探すか、保証会社を利用することになります(保証会社と保証人どっちも必要という場合もあるので注意)。また最近は、保証会社必須という物件も多いようです。


ここで覚えておきたいのは、この申込書はあくまでも入居意思を確認するものであって契約ではないということ。ですから、入居申込をキャンセルすることもできますが、不動産屋さんや大家さんに迷惑をかけることになりますので、軽率な行動は慎むようにしましょう。


入居申込書の記入内容(一例)

  • 氏名
  • 現住所
  • 年齢
  • 生年月日
  • 勤務先
  • 年収
  • 同居人の有無
  • 連帯保証人の氏名、続柄
  • 連帯保証人の現住所
  • 連帯保証人の勤務先住所
  • 連帯保証人の年収など

身分を証明するもののほか、源泉徴収票や納税証明書など収入を証明する書類が必要な場合も。これらのコピーも事前に用意しておくとスムーズです。


●申込金を預ける

申込み時には申込金として1万円~家賃1カ月分程度を支払う場合も。これは契約前の仮押さえという意味合いを持っていて、契約が成立した場合、契約金の一部にあてられます。契約が成立しなかった場合は返還されるのですが(法律で定められています)、中には返還をしぶる不動産会社もあるようなので、トラブルを避ける意味でも「預かり証(領収書ではありません)」をもらって、もし契約が不成立になったらどうなるのか? を確認しておきましょう。


●入居審査が通る

入居申込書を提出して~10日程度で結果が判明し、入居に向けての手続きがはじまります。ここからの契約は法律行為になりますので、くれぐれも慎重に。


●残金の支払いと重要事項説明~契約

契約日には、宅地建物取引士(宅地建物取引主任者)から重要事項と賃貸借契約の説明があります。重要事項説明とは、これから不動産物件を借りようとしている人に対して、契約前に重要事項をまとめた書面「重要事項説明書(35条書面)」とともに説明することで、宅地建物取引士(宅地建物取引主任者)が主任者証を明示して説明することが義務付けられています。というと難しく聞こえますが、要は「こんな部屋を、こういう条件で貸しますよ。いいですね?」という書類を宅地建物取引士(宅地建物取引主任者)が説明して、契約の最終確認をするということです。

不動産用語は難しいことが多く、つい聞き流してしまいそうになりますが、冷静に聞いて、分からない部分はしっかりと質問をするようにしましょう。ここまでの流れの中で不動産屋さんとしっかりとしたいい付き合いができていれば、質問や疑問にも丁寧に答えてもらえるはずです。

また同時に、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料などの諸費用を支払います。不動産を管理する会社により、契約日までに指定口座に振り込みというケースもあります。いずれにしても、支払った金額の領収書を忘れずに受け取ってください。


【重要事項説明を受ける際、クリアにしておきたいこと】

  • 更新料と更新手数料
    更新時にかかる費用のほかに、更新手数料がかかる場合はその金額もはっきりと聞いておく(地域により、更新そのものがないパターンも)。


  • 保証会社が入る場合の支払いなど
    保証会社を利用する場合、契約内容の説明のほか、更新時に保証会社に支払う金額があるのか? それはいくらか? 手続きは必要か? など、保証会社によってルールがさまざまなので、きちんと説明を受けておきましょう。


  • 退去予告について
    契約期間内に中途解約をする場合の、退去予告期間の確認を。契約上「2カ月前」となっていれば、いかなる理由で急な退去をしたとしても、2カ月間は家賃を払い続けなければなりません。


  • 何かあったとき、誰に連絡すればいいのか?
    暮らしはじめてから何かトラブルがあった際には、どこの誰に連絡すればいいか? の確認を。設備が故障した場合など、すぐに連絡ができるようにしておきたい。

特にしっかりと確認しておきたいのが、退去時の敷金返却に関わる特約について。入居時に、退去するときのことを考えるのは面倒になりがちですが、特約に関してはトラブルになりやすい事項でもあるので、疑問点はしっかり質問して理解しておきましょう。

通常、退去時には入居者による原状回復が義務づけられていますが、これは正確には入居時の状態に戻すということではないのです。普通に暮らしていて生じるレベルの汚れは大家さんが負担するのが原則となっています。この「普通に暮らしていて生じるレベルの汚れ」のボーダーラインがどの辺りなのか? は、物件により異なるというのが現実的なところ。大家さんと借りる人の双方が確認し、納得した上で契約をするなどの対策で、トラブルを未然に防ぎましょう。


また、東京都における退去時の原状回復に関しては、平成16年10月1日に東京都都市整備局によって制定された東京ルール(正確には、「賃貸住宅紛争防止条例(東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例)」)が存在します。


詳しくは、こちらの記事をどうぞ。

賃貸住宅の借主は「弱者」ではない。むしろ大家さんの方が大変!? 「東京ルール」って何?


中には「特約」として、「退去時のハウスクリーニングは敷金から補填」などということが記載されていることも。この場合、ハウスクリーニング代金がいくらくらい掛かるのか? という目安も知っておくといいでしょう。

一般的には、1㎡あたり1000~1500円程度といわれますが、大家さんがいつもお願いしている業者にもよりますので、気になるようなら確認を。

契約時に確認したことなども、「賃貸契約の流れとお金のことを知って、はじめてのお部屋探しに安心を。」で紹介したノートに書き込んでおきましょう。

のちに(ときに数年後に)退去する際に、あちこちの書類を確認しなくて済みます。また、契約後は、このノートも契約関連の書類と一緒に保管しておくことをおすすめします。


と、おうち探しから賃貸借契約までの長い道のりは以上です。が、しかーし! この後も、移転に関する各種手続き、引っ越しと、入居までにはまだすることがたくさん。

面倒になって投げ出したくなることもありますが、新しい暮らしと未来の自分のためにもうひと踏ん張りしてください。

リスト化してゲーム感覚でクリアしていくなど、楽しみながら進められるといいですね。


引っ越しそのものに関しては、こちらもどうぞ。

女性のための引っ越し時に役立つアイデア集(第1回/引っ越し梱包準備編)


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宮下菜歩(soretona) 

最終更新日:2019年10月02日

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